Lãi suất ngân hàng đến T11/2023 tiếp tục giảm, nhưng có rủi ro?

Sau một chuỗi các đợt giảm lãi suất cho vay liên tiếp, tháng 11/2023 chứng kiến sự tiếp tục điều chỉnh lãi suất theo hướng tích cực từ phía nhiều ngân hàng. Mục tiêu là kích thích cầu tín dụng trong những tháng cuối năm. Tuy nhiên, câu chuyện giảm lãi suất thường đi kèm với những rủi ro, nếu không nhận định rõ sẽ dễ dàng rơi vào "bẫy tài chính".

Nhiều ngân hàng giảm lãi suất - Tin vui cho người mua nhà

Chính phủ duy trì đà tăng trưởng ổn định cho nền kinh tế nói chung và bất động sản nói riêng được xem là điểm sáng của thị trường​. Riêng bất động sản, từ đầu năm đến nay, bất động sản liên tục đón tin vui từ chính sách.

Nghị quyết 08	Giảm áp lực thanh toán trái phiếu doanh nghiệp
Nghị quyết 33	Khơi thông pháp lý, nhất là điểm nghẽn về nguồn tiền cho bất động sản

Sau các đợt giảm lãi suất cho vay liên tiếp trước đó, ngay đầu tháng 8/2023, Các ngân hàng thương mại (NHTM) ồ ạt tung ra các chương trình ưu đãi lãi suất để kích cầu tín dụng.

Lãi suất dự kiến sẽ còn giảm nhằm mục đích kích cầu thị trường, kích thích tăng trưởng trở lại, đặc biệt là đối với bất động sản.

Theo đại diện NHNN, các NHTM đã chủ động điều chỉnh và triển khai các chương trình/gói tín dụng ưu đãi để giảm lãi suất cho vay, với mức giảm khoảng 0,5-3%/năm tùy đối tượng khách hàng đối với các khoản vay mới. 

NHNN cũng đã yêu cầu triển khai các yêu cầu về cơ cấu nợ, giãn nợ cho khách hàng, tiết tục cắt giảm các loại chi phí không cần thiết để hướng đến tiếp tục cắt giảm lãi suất cho vay.

Tuy nhiên, đối với các khoản vay cũ, mức giảm lãi suất là không đáng kể. Các ngân hàng thương mại tư nhân vẫn duy trì mức lãi suất ở khoảng 12-14%, do giá vốn huy động của các ngân hàng vẫn đang ở mức cao trong năm nay. Trong khi đó, nhóm ngân hàng Big 4 (bao gồm Vietcombank, BIDV, Vietinbank và Agribank) đã đưa mức lãi suất cho các khoản vay cũ xuống dưới ngưỡng 11%/năm. Không chỉ dừng lại ở việc giảm lãi suất cho nhóm khách hàng hiện có, nhiều ngân hàng còn giới thiệu các gói vay mới với lãi suất thấp hơn ở mức dưới 10%.

Theo khảo sát, lãi suất vay ngân hàng cho các khoản vay hiện hữu đã giảm từ 1-3% so với thời điểm đầu năm.

Nghiên cứu cũng chỉ ra rằng hầu hết các ngân hàng đang thực hiện 2 mức lãi suất khác nhau: lãi suất ưu đãi trong một khoảng thời gian cố định và lãi suất sau thời gian ưu đãi. Biên độ điều chỉnh lãi suất cho vay giữa ưu đãi và sau ưu đãi ở các ngân hàng phổ biến dao động từ 2-3,8%.

Cụ thể, hiện tại, lãi suất ưu đãi khi vay mua nhà ở thương mại tại các ngân hàng đang từ 6-10%/năm, áp dụng trong kỳ hạn vay ngắn từ 3-6 tháng. Sau khi kỳ hạn ưu đãi kết thúc, lãi suất tăng lên khoảng 10,5-13%/năm.

Động thái giảm lãi suất từ một số ngân hàng:

• Ngân hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam (MSB) đã thông báo giảm thêm 2% lãi suất vay thế chấp cho khách hàng cá nhân. Sau điều chỉnh, mức lãi suất của MSB cho một số hạng mục vay đã xuống còn 8,99%/năm.
• Ngân hàng OCB, một đối tác cạnh tranh lớn trên thị trường, không đứng ngoài cuộc. Với gói vay ưu đãi có lãi suất chỉ từ 7,5%/năm, họ đặt ra một lựa chọn tài chính hấp dẫn cho khách hàng.
• Ngân hàng Agribank đã tập trung vào lĩnh vực lâm nghiệp và thủy sản, giới thiệu chương trình tín dụng có quy mô 3.000 tỷ đồng và giảm lãi suất cho vay theo từng thời kỳ.
• Vietcombank tiếp tục giảm tới 0,5%/năm lãi suất cho vay bằng đồng VND cho toàn bộ khoản vay của khách hàng cá nhân và doanh nghiệp (không áp dụng với các khoản vay chứng khoán, vay kinh doanh bất động sản, vay cầm cố giấy tờ có giá, thấu chi…)
• LPBank vừa mở rộng gói tín dụng ưu đãi lên 10.000 tỷ đồng, với lãi suất từ 7,5%/năm dành cho vay doanh nghiệp và 8,5%/năm cho khách hàng cá nhân.
• VietBank cũng triển khai gói cho vay ưu đãi 1.000 tỷ đồng với mức lãi suất từ 8,9%/năm cho doanh nghiệp đến ngày 30/8. ACB đẩy mạnh gói vay ưu đãi quy mô tăng từ 20.000 tỷ đồng lên 30.000 tỷ đồng cho khách hàng doanh nghiệp, khách hàng cá nhân, với mức lãi suất giảm tối đa 3% so với biểu lãi suất….

Theo báo cáo gần đây của CTCK VnDirect, triển vọng lãi suất trong thời gian tới sẽ tiếp tục giảm do nhiều yếu tố như chi phí vốn giảm và sự điều chỉnh từ phía Ngân hàng Nhà nước.

Bảng lãi suất của các ngân hàng tại Việt Nam T11/2023

Ngân hàng	Lãi suất ưu đãi (%/năm)	Tỷ lệ cho vay tối đa (%)	Kỳ hạn vay tối đa (năm)	Biên độ (%)	Phí phạt trả nợ trước hạn (%)
UOB	9,49	75	25	3	0,75
SeABank	9,29	90	25
Standard Chartered	7,99	75	25		0-2
GPBank	6,25	70	15		6,4%/năm
MBBank	7,5	80	20	3,5	1-3
Viet Capital Bank	8,5	10 tỷ	25		8,5%/năm
VIB	9,5	90	30	3,9	2,5
Vietbank	8,9	100	20		8,5%
Agribank	8,5	100	5	3	1-4
Vietcombank	8,5	70	20	3,5	1
TPBank	8,5	100	30	2,5	3
Eximbank	8,5	70	20	3,5	2
Public Bank	7%/năm				8%/năm
Techcombank	8,5	70	35	3	0,5-1
SCB	7,9	100	25		6,49%
BIDV	7,8	100	30	4,5	1
ABBank	7,6	90	35	3,5	1-2
Sacombank	7,5	100	30	3,5	2-5
OCB	7,5	100	30	4,4	3-5
SHB	7,5	75	25
Hong Leong Bank	7,5	80	25	1,5	3
VPBank	5,9	75	25	3	4
ACB Bank	8	Linh hoạt	15	3,5
Vietinbank	8,2	80	20	3,5	2
Shinhan Bank	8,3	70	30	3,9	3
Woori Bank	8	80	30	3,8	0-3
HDBank	8,2	85	25	4,5
MSB	8,99	90	35	3,5	0-3
PVcomBank	9	85	20	4,3	0-3
HSBC	9,75	70	25	2	3

Như vậy, ngân hàng có lãi suất ưu đãi cao nhất là MSB và ngân hàng có lãi suất thấp nhất là VP Bank.

Chú ý các điều kiện đi kèm với lãi suất cho vay thấp

Mặc dù các ngân hàng đưa ra nhiều chính sách ưu đãi giảm lãi suất dưới 10%, tuy nhiên chỉ áp dụng trong 6 - 12 tháng đầu. Sau đó sẽ tính lãi thả nổi với lãi suất 12 - 13,5%/năm thì mức giảm không thật sự đáng kể. Mức lãi suất này vẫn vượt khả năng của phần đông khách hàng.

Đa số các ngân hàng cho vay lãi suất thấp thường đi kèm điều kiện

Tại một số ngân hàng, khách hàng muốn hưởng mức lãi suất tốt hơn thì phải mua thêm combo gồm gửi tiết kiệm, tài khoản số đẹp, thẻ tín dụng,…

Bên cạnh việc so sánh lãi suất vay mua nhà các ngân hàng để lựa chọn gói vay phù hợp, người mua hãy cân nhắc kỹ về dòng tiền và khả năng trả nợ. Thay vì bị thu hút bởi lãi suất ưu đãi, hãy tính toán dựa trên lãi suất thả nổi theo thị trường.

Về điều kiện vay mua nhà, mặc dù các ngân hàng đều đưa ra các điều kiện như: khách hàng đủ 18 tuổi trở lên, có điểm tín dụng tốt, thu nhập ổn định và đảm bảo khả năng trả nợ,… Tuy nhiên, khách hàng vẫn nên gọi điện hoặc đến trực tiếp các chi nhánh/phòng giao dịch của ngân hàng để được tư vấn cụ thể hơn về lãi suất vay ngân hàng.

Các chuyên gia cũng khuyên người mua chỉ nên dành tối đa 30-40% tổng thu nhập hàng tháng cho các nhu cầu về nhà ở để có thể đảm bảo các chi phí cho những nhu cầu cơ bản khác. Việc trả lãi gốc hàng tháng nếu không lên kế hoạch kỹ lưỡng và hợp lý có thể tạo ra gánh nặng tài chính và áp lực lớn cho cuộc sống.

Cách tính chi phí khi vay ngân hàng mua nhà

Sau đây là cách tính chi phí khi vay ngân hàng mua nhà thông thường, với ví dụ cụ thể là căn hộ trị giá 1,2 tỷ, trả trước 500 triệu, thời gian vay là 15 năm:

Lãi suất ngân hàng hiện tại khoảng 14%/ năm (vay tín chấp) tương đương với  1,17%/ tháng

Với giá trị nhà 1,2tỷ , ngân hàng sẽ cho vay khoảng 60% – 70% với thế chấp bằng chính căn hộ bạn mua.

Trường hợp lãi suất không thay đổi:

Bạn có thể tính lãi theo 2 cách sau:

Cách 1: Gốc trả đều hàng tháng và lãi tính theo dư nợ còn lại
Gốc trả đều hàng tháng:  Nếu bạn vay 700.000.000đ trong 15 năm thì hàng tháng bạn phải trả 3.889.000đ. Số tiền này sẽ không thay đổi cho đến khi hết 15 năm (180 tháng).

Lãi tính theo dư nợ còn lại: Số tiền lãi hàng tháng sẽ giảm dần vì tiền gốc trả được bao nhiêu thì số tiền lãi cũng sẽ giảm tương ứng với tiền gốc.

Như vậy, tổng số tiền tháng đầu tiên bạn phải trả là:  3.889.000đ (gốc) + 8.166.000đ (lãi tháng đầu tiên) = 12.055.000đ; số dư còn lại là 696.111.111đ Cách tính lãi này ban đầu sẽ nặng hơn so với sau này. Số tiền lãi sẽ giảm dần và tương ứng với nó là tiền hàng tháng bạn phải trả cũng sẽ giảm.

Cách 2: Tổng gốc và lãi cố định hàng tháng
Nếu bạn xác định được nguồn thu nhập cơ bản và để ra được số tiền bao nhiêu thì đăng ký với ngân hàng số tiền cố định hàng tháng. Theo cách tính này thì mỗi tháng bạn sẽ trả 9.497.190 đ và trả trong suốt 15 năm.

*Ưu và nhược điểm của hai cách tính trên:

Với cách tính 1 “Gốc trả đều hàng tháng”: Tổng số tiền lãi bạn phải trả trong vòng 15 năm là: 739.083.333 đồng (tiền gốc không đổi).

Với cách tính 2 “Tổng gốc và lãi cố định hàng tháng”: Tổng số tiền lãi bạn phải trả trong 15 năm là: 1.009.494.111 đồng.

Tức là: Trong 15 năm số tiền gốc phải trả không thay đổi và bằng nhau (700.000.000) NHƯNG số tiền lãi của cách 2 cao hơn 270.410.778đ.

Cách 1: Mặc dù tiền tổng tiền lãi phải trả thấp hơn nhưng nó chỉ phù hợp với những ai có nguồn thu nhập ổn định, đảm bảo chịu được áp lực tài chính ngay từ ban đầu.

Cách 2: Sẽ giúp người vay không phải chịu nhiều áp lực trong những tháng đầu tiên. Do đó, có khả năng kiểm soát được nguồn tài chính của mình tốt hơn.

Trường hợp lãi suất thay đổi sau mỗi chu kỳ nhất định hoặc mỗi năm

Cách tính sẽ tương tự cách tính trên, chỉ khác là lãi suất thay đổi mỗi khoảng thời gian nhất định. Bạn cần thay đổi lãi suất của ngân hàng. Hãy hỏi kỹ lưỡng tư vấn viên của ngân hàng về việc thay đổi lãi suất này để đảm bảo đủ khả năng chi trả trong thời gian dài.