Xu hướng bất động sản hai quý đầu năm 2024 và dự báo cho 6 tháng cuối năm

Tình hình bất động sản nửa đầu năm 2024: Nguồn cung khan hiếm, giá tiếp tục leo thang

Thị trường bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2024 tiếp tục chứng kiến những thay đổi sâu sắc trong cả phân khúc nhà ở và bất động sản thương mại. Dựa trên các báo cáo từ CBRE và VARS, sự suy giảm nguồn cung là yếu tố nổi bật nhất. Tại TP. Hồ Chí Minh, số lượng căn hộ mới ra mắt chỉ bằng 40% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, nhu cầu mạnh mẽ đã giúp duy trì tỷ lệ tiêu thụ cao, đạt trên 1.700 căn hộ trong 6 tháng đầu năm.

Giá căn hộ sơ cấp tiếp tục tăng nhẹ, với mức tăng trung bình 3% mỗi quý, tương đương 6% mỗi năm. Đặc biệt, tại các khu vực trung tâm TP. Hồ Chí Minh, nhiều dự án được chào bán với giá cao gấp đôi so với những đợt mở bán trước đó. Chỉ số giá căn hộ chung cư đã tăng 27% so với quý II năm 2019. Điều này chứng tỏ rằng việc hạn chế nguồn cung đang tạo áp lực mạnh mẽ lên giá nhà, bất chấp việc thu nhập của người dân không tăng trưởng tương ứng.

 

Ở thị trường Hà Nội, chỉ số giá chung cư tăng đến 58% so với giai đoạn 2019, phản ánh nhu cầu gia tăng và sự thiếu hụt nguồn cung nhà ở giá rẻ. Các dự án phân khúc trung cấp ngày càng khan hiếm, trong khi đó, phân khúc cao cấp và hạng sang chiếm đến 80% lượng căn hộ mở bán tại cả Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh.

Bên cạnh sự leo thang của giá nhà ở, loại hình bất động sản thương mại và nhà gắn liền với đất cũng thiết lập những kỷ lục mới về giá bán. Các biệt thự tại các quận trung tâm TP. Hồ Chí Minh có mức giá chào bán lên tới 1 tỷ đồng/m². Hiện tượng "sốt đất" vẫn tiếp tục xuất hiện tại một số tỉnh, đặc biệt là những nơi có hệ thống hạ tầng giao thông mới được đầu tư.

 

Các yếu tố kinh tế và tài chính tác động đến thị trường bất động sản

Lãi suất và chính sách tiền tệ

Lãi suất cho vay mua nhà vẫn duy trì ở mức cao trong nửa đầu năm 2024, mặc dù đã có dấu hiệu giảm nhẹ so với năm 2023. Chính sách tiền tệ của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, mặc dù đã nới lỏng phần nào để hỗ trợ nền kinh tế sau đại dịch COVID-19, nhưng chưa đủ mạnh để tác động sâu rộng đến thị trường bất động sản. Việc duy trì lãi suất cao đã làm giảm khả năng tiếp cận tài chính của người mua nhà, đặc biệt là những người có nhu cầu mua để ở.

Khởi sắc của tăng trưởng tín dụng và lãi suất huy động được Batdongsan.com.vn đánh giá dựa trên 3 yếu tố: chính sách thị trường bất động sản, các điều luật mới sửa đổi, chính sách tài chính.

 

Tốc độ tăng trưởng thu nhập và lạm phát

Trong bối cảnh giá nhà ở liên tục tăng, tốc độ tăng trưởng thu nhập của người dân không theo kịp. Điều này đã khiến cho khả năng sở hữu nhà của phần lớn người lao động tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh trở nên khó khăn hơn. Bên cạnh đó, lạm phát cũng làm gia tăng chi phí xây dựng, đẩy giá nhà lên cao hơn nữa.

Sự khan hiếm quỹ đất và chi phí phát triển dự án

Một trong những yếu tố lớn nhất ảnh hưởng đến giá bất động sản trong thời gian qua là sự khan hiếm quỹ đất tại các đô thị lớn. Nhiều chủ đầu tư chuyển hướng phát triển các dự án cao cấp để tối đa hóa lợi nhuận, khi giá đất tiếp tục tăng cao và chi phí xây dựng cũng leo thang do sự khan hiếm nguồn nguyên liệu và nhân lực.

 

Dự báo xu hướng thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm 2024

 

Nguồn cung sẽ phục hồi nhẹ nhưng giá không có dấu hiệu giảm

Theo nhận định từ DKRA và VARS, trong 6 tháng cuối năm 2024, nguồn cung bất động sản, đặc biệt là phân khúc căn hộ, có khả năng phục hồi nhẹ nhờ một loạt dự án mới sẽ được ra mắt tại TP. Hồ Chí Minh và các khu vực lân cận như Bình Dương, Đồng Nai. Tuy nhiên, mức độ tăng trưởng nguồn cung sẽ không đủ để làm hạ nhiệt thị trường. Giá nhà, đặc biệt là ở phân khúc cao cấp, dự kiến sẽ tiếp tục duy trì đà tăng trưởng do sự khan hiếm quỹ đất và nhu cầu đầu tư cao.

Phân khúc bất động sản thương mại và nghỉ dưỡng sẽ tăng trưởng

Sự phục hồi của ngành du lịch và các chính sách thu hút đầu tư của chính phủ sẽ là động lực cho phân khúc bất động sản thương mại và nghỉ dưỡng. Nhiều dự án resort, khách sạn và khu phức hợp thương mại dự kiến sẽ được phát triển tại các điểm du lịch nổi tiếng như Đà Nẵng, Nha Trang và Phú Quốc. Thị trường nhà đất tại các địa phương này cũng sẽ được hưởng lợi từ làn sóng đầu tư mới, đẩy giá đất tăng cao.

Xu hướng phát triển đại đô thị và khu đô thị vệ tinh

Trong bối cảnh các khu vực trung tâm đô thị lớn ngày càng chật chội và quỹ đất khan hiếm, các chủ đầu tư sẽ tiếp tục tập trung vào phát triển các khu đại đô thị và khu đô thị vệ tinh. Các khu vực như Long An, Bình Dương, Đồng Nai đang nổi lên như những trung tâm mới, thu hút người mua nhà với mức giá hợp lý hơn so với TP. Hồ Chí Minh. Sự phát triển của hạ tầng giao thông kết nối các đô thị vệ tinh với trung tâm sẽ là động lực lớn cho thị trường này.

Tác động của các chính sách pháp lý và thuế

Một trong những yếu tố quan trọng sẽ ảnh hưởng đến thị trường bất động sản cuối năm 2024 là sự điều chỉnh các chính sách pháp lý và thuế. Nhà nước đã ban hành quy định về xử phạt các chủ đầu tư không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm tiến độ, điều này sẽ giúp loại bỏ những doanh nghiệp yếu kém và tăng cường hiệu quả sử dụng đất. Ngoài ra, việc áp dụng thuế bất động sản đối với người sở hữu nhiều nhà đất, như VARS đề xuất, có thể làm giảm bớt tình trạng đầu cơ, góp phần ổn định thị trường.

Kết luận: Xu hướng cuối năm và những yếu tố quyết định

Dự báo cho 6 tháng cuối năm 2024 cho thấy, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ tiếp tục phát triển ổn định nhưng đối mặt với nhiều thách thức. Giá bất động sản sẽ khó có khả năng giảm, trong khi nguồn cung vẫn còn hạn chế. Chính sách pháp lý và thuế, cùng với diễn biến lãi suất và kinh tế vĩ mô, sẽ là những yếu tố quyết định đến sự ổn định và phát triển của thị trường trong tương lai.

Việc đầu tư vào bất động sản vẫn là lựa chọn hàng đầu của các nhà đầu tư trong bối cảnh thiếu cơ hội đầu tư hấp dẫn ở các lĩnh vực khác. Tuy nhiên, để đạt được sự phát triển bền vững, cần có sự điều chỉnh mạnh mẽ về chính sách, đặc biệt là các biện pháp kiểm soát đầu cơ và tăng cường phát triển các dự án nhà ở giá rẻ, đáp ứng nhu cầu thực của người dân.