Kỳ 4 (Phần 1): Xác định thị trường bất động sản

Đầu tư bất động sản thành công còn tùy thuộc vào nhu cầu của thị trường. Tại thời điểm muốn đầu tư, thị trường đang đi lên hay đi xuống, hoặc đang đứng về phía ai? là điều các nhà đầu tư phải xác định trước khi rót vốn.

Trong Kỳ 3 của chuyên đề Góc nhìn chuyên sâu về đầu tư bất động sản, các nhà đầu tư đã nhận diện đầy đủ 8 loại hình đầu tư bất động sản. Đây là tiền đề để các nhà đầu tư lựa chọn sản phẩm nào nên đầu tư.

Nhưng đầu tư bất động sản thành công còn tùy thuộc vào nhu cầu của thị trường. Tại thời điểm đó, thị trường đang đi lên hay đi xuống? Thị trường đang đứng về phía ai? Và các nhà đầu tư cần kiểm soát độ kỳ vọng thế nào? Trong Kỳ 4 (Phần 1): Xác định thị trường bất động sản, các chuyên gia sẽ đưa ra những gợi ý để trả lời cho những thắc mắc trên.

Đánh giá vận động của thị trường

Như đã nói trong Kỳ 3: Các loại hình đầu tư, đầu tư bất động sản phổ biến hiện nay bao gồm 8 loại hình. Để lựa chọn đầu tư một hay nhiều loại hình vào thời điểm nào tùy thuộc vào việc các nhà đầu tư xác định được sự vận động lên - xuống của các loại hình đầu tư đó.

Cụ thể, các chuyên gia đưa ra hai nguyên tắc thị trường và giá trị để xác định thị trường vận hành. Động lực thị trường vận hành theo quy luật cung - cầu. Nguồn cung cao và nhu cầu thấp dẫn đến giá giảm. Ngược lại, khi nguồn cung thấp và nhu cầu cao, giá sẽ tăng.

 

Khả năng bán nhà cao khi được định giá đúng và nhà có tình trạng tốt.

Xác định giá trị được thiết lập dựa trên một thỏa thuận giữa một người sẵn sàng bán và một người sẵn sàng mua. Trò chơi kéo co diễn ra giữa các mong muốn của người bán và số tiền người mua sẵn sàng chi trả.

Để đưa ra nhận định thị trường rõ ràng, các nhà đầu tư cần liên tục tìm hiểu về tình trạng thị trường trong khu vực và những khu dân cư cụ thể. Có 4 vấn đề mà các nhà đầu tư cần làm rõ:

• Tồn kho bất động sản: Đang được bán với giá bao nhiêu và số lượng tồn kho tăng hay giảm
• Số ngày trên thị trường: Mất bao lâu để những căn nhà rao bán có được người mua
• Giá trên mét vuông: Một chỉ báo so sánh giá tốt - khi một nhóm các bất động sản có chung chất lượng và đặc điểm
• Thay đổi trong quang cảnh địa phương: Theo dõi các thay đổi tại những công ty tuyển dụng lớn, khu mua sắm, trường học, các dịch vụ cộng đồng và luật pháp địa phương ảnh hưởng tới nhà đất.

Những dự án nhiều tiềm năng khi rục rịch ra mắt hay mở bán sẽ tạo ra những “cơn sóng” ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Nhà đầu tư nào nắm được cơ hội này dù có đầu tư mua để ở, chuyển nhượng hay cho thuê đều sinh lời.

Có thể kể đến dự án Swan Bay của chủ đầu tư SwanCity là một ví dụ. Nằm trên bán đảo Nhơn Trạch với vị trí di chuyển thuận tiện, không quá xa trung tâm, Swan Bay có giá bán cũng như tình hình chuyển nhượng tương đối tốt. Khi mở bán giai đoạn 1 cũng như ra mắt 66 căn biệt thự giới hạn đều nhận được sự quan tâm của khách hàng.

Swan Bay là một trong các dự án được các nhà đầu tư quan tâm và rót vốn vì có nhiều tiềm năng trong vị trí, hạ tầng giao thông cũng như tiện ích.

Empire City Thủ Thiêm còn “nóng” hơn khi tính đến thời điểm này, sau ba lần giới thiệu tới khách hàng, các sản phẩm đều nhận đặt chỗ và giao dịch hết ngay sau ngày ra mắt.

Nhận diện được nguồn cung - cầu các loại hình cũng là yếu tố quan trọng để các nhà đầu tư rót vốn. Nguồn cung các căn hộ shophouse hiện còn khá ít nhưng nhu cầu đối với dự án này luôn cao. Hiện tại, số lượng căn hộ rung ra trên thị trường tương đối thấp so với cùng kỳ năm 2017, các nhà đầu tư có xu hướng mua dự trữ để tung ra vào thời điểm sau.

Một thực tế nhận thấy rằng, để ra quyết định đầu tư kịp thời, các nhà đầu tư trước đó đã phải có một quá trình tìm hiểu, nhận định, đánh giá thị trường để đưa ra xu hướng vận động của thị trường. Chính việc chỉ ra được xu hướng vận động đi lên hay đi xuống sẽ giúp các nhà đầu tư đón đầu được thị trường, kiếm được khoản lợi nhuận hấp dẫn.

Làm thế nào để đón đầu thị trường?

Khả năng nắm bắt thị trường hiện tại của các nhà đầu tư sẽ được phát huy khi thị trường thay đổi, dù thay đổi theo xu hướng đi lên (tăng giá) hay đi xuống (mất giá), và ngay cả khi thị trường ổn định.

Khi nhận biết được thị trường có xu hướng đi lên, người bán có thể định giá cao hơn và kỳ vọng giá thị trường sẽ “theo kịp”, đem lại cho họ số tiền mong muốn với điều kiện thị trường tiếp tục tăng trưởng. Những người bán muốn tăng giá khi thị trường tăng trưởng thường giữa giá ở mức thị trường và bán nhà ngay thời điểm đó.

 

Khi nhận biết được thị trường đi lên, người bán có thể định giá cao hơn và kỳ vọng giá thị trường sẽ theo kịp, mang lại cho họ số tiền mong muốn.

Khi giá thị trường giảm sút, những người bán thường mắc sai lầm là định giá quá cao, hy vọng thu hút những chào mua mong muốn và nghĩ rằng họ sẽ giảm giá sau nếu kế hoạch không bán được nhà.

Khi giá thị trường giảm sút, người bán thường mắc sai lầm định giá quá cao và không theo kịp thị trường.

Thực tế chứng minh những người làm vậy không bao giờ giảm giá kịp với thị trường. Do vậy, người bán cần định giá đúng để bán được nhà thay vì “giảm giá theo thị trường” và mất nhiều thời gian để bán.

Định giá là một công việc vất vả. Trong Kỳ 5 của chuyên đề Góc nhìn chuyên sâu về đầu tư bất động sản, chuyên gia sẽ tư vấn cho các nhà đầu tư các bước định giá hợp lý với sự vận động của thị trường.

Bên cạnh việc nhận định được vận động của thị trường từ đó đón đầu thị trường bất động sản, các chuyên gia tư vấn các nhà đầu tư cần đánh giá được kỳ vọng để có những quyết định hợp lý với vận động của thị trường.

Trong phần 2 của Kỳ 4, các chuyên gia sẽ tư vấn để các nhà đầu tư kiểm soát mong đợi kỳ vọng vào khoản đầu tư những như đưa ra được đánh giá tiềm năng cho các dự án muốn rót vốn.

Xem thêm: Kỳ 4 (Phần 2) tại đây.