Kỳ 4 (Phần 2): Xác định thị trường bất động sản

Sau khi hiểu được cách thức vận động của thị trường, xác định tiềm năng dự án, các nhà đầu tư cân nhắc với kỳ vọng bản thân để có thể đưa ra quyết định đầu tư hợp lý.

Như đã giới thiệu trong phần 1 của Kỳ 4 Chuyên đề: Góc nhìn chuyên sâu và đầu tư bất động sản, với 8 loại hình đầu tư, các nhà đầu tư cần đưa ra được suy đoán chính xác về thời điểm đi lên cũng như đi xuống của thị trường.

Trong phần 2 của Kỳ 4, các chuyên gia sẽ đưa ra những khía cạnh đánh giá để các nhà đầu tư kiểm soát kỳ vọng đầu tư của bản thân.

Kiểm soát kỳ vọng nhà đầu tư

Khi đã nắm được vận động của thị trường, nguồn cung - cầu thời điểm hiện tại, các nhà đầu tư cần đánh giá tới mong muốn của bản thân với nguồn đầu tư có phù hợp với thị trường hay không.

Nếu thị trường đất nền chững lại, việc tung sản phẩm đất nền với giá cao sẽ không mang về lợi nhuận cao. Nếu thị trường căn hộ có nguồn cung thấp thì các nhà đầu tư thay vì cố gắng bán ra, thì mua trữ lại chờ nhu cầu tăng trở lại. Để có được nhận định đầy đủ về đầu tư bất động sản từ các chuyên gia, bạn có thể tham khảo tài liệu dưới đây:

Nhà đầu tư cần xác định những yếu tố ảnh hưởng tới giá trị nguồn đầu tư gồm:

• Các thương vụ, giao dịch gần đây: Xem xét các sản phẩm tương đương trong khu vực vừa được bán là cách xác định giá thị trường
• Vị trí: là một trong những yếu tốt quan trọng nhất xác định giá sản phẩm đầu tư
• Tình trạng: Tình trạng tài sản ảnh hưởng tới giá và tốc độ giao dịch vì người mua tiềm năng thường đưa ra quyết định dựa trên cảm xúc, do đó ấn tượng ban đầu rất quan trọng
• Mức độ cạnh tranh
• Thời điểm: giá trị tài sản bị ảnh hưởng bởi tình hình thị trường bất động sản. Kết hợp định giá và chiến lược thị trường sao cho bán được trong 30 ngày đầu tiên từ lúc đăng bán.

 

Dù giá thấp sẽ thu hút được nhiều người xem nhưng không đảm bảo việc bán nhà cũng như mục tiêu tài chính của nhà đầu tư.

Trong 5 yếu tố trên, các nhà đầu tư chỉ có thể thay đổi được hai điều là giá và tình trạng sản phẩm. Điều quan trọng, các nhà đầu tư không nên đánh giá quá thấp dự án bất động sản. Một dự án được định giá tốt tạo ra hứng thú và thu hút người mua, khiến nhiều người đến xem và chào mua.

Một sản phẩm được định giá thấp sẽ thu hút người mua và có thể được bán rất nhanh. Tuy nhiên, có thể bị bỏ qua bởi các khách hàng, những người đặt ra câu hỏi “liệu sản phẩm đó có vấn đề gì mà lại bán giá đó?” cũng như những người mua tìm kiếm khoảng giá cao hơn một chút so với thị trường.

Một sản phẩm được định giá cao so với thị trường sẽ không nhận được nhiều sự quan tâm của khách, đăng bán lâu nên giảm giá sẽ khiến người mua nhìn nhận không tốt. Giá trị tài sản bị ảnh hưởng bởi tình hình thị trường bất động sản. Thị trường là khách quan, chúng ta có thể kết hợp việc định giá và chiến lược thị trường sao cho tận dụng được 30 ngày đầu tiên đăng bán bất động sản.

Tiềm năng của sản phẩm bất động sản

Những sản phẩm bất động sản “hot”, có tiềm năng trong tương lai với khả năng sinh lời tốt sẽ thu hút được nhà đầu tư tìm đến bên cạnh yếu tố về thị trường còn cần bao gồm những yếu tố cốt lõi: chủ đầu tư uy tín; vị trí dự án đắc địa; môi trường sống xung quanh chất lượng; hệ thống tiện ích nội khu vượt trội; hỗ trợ vay vốn ngân hàng, hạ tầng hoàn thiện; so sánh giá với các dự án lân cận; hồ sơ pháp lý đầy đủ.

Sau hàng loạt cơn sốt giá đất ảo và những dự án “ma” mà chủ đầu tư nhận tiền rồi biến mất, nhà đầu tư cần tìm hiểu kĩ chủ đầu tư. Bạn cũng cần phải nắm được thông tin năng lực tài chính của chủ đầu tư, thể hiện trên báo cáo tài chính năm gần nhất; Uy tín truyền thông của chủ đầu tư thể hiện trên các mặt báo trong và ngoài nước; Khảo sát người dân đang sinh sống tại khu vực về mức độ hài lòng với các sản phẩm/dịch vụ mà chủ đầu tư đó đang cung cấp.

Sản phẩm bất động sản được đánh giá tiềm năng dựa vào yếu tố: uy tín chủ đầu tư, vị trí, môi trường, tiện ích, hạ tầng, chính sách vay vốn ngân hàng, hồ sơ pháp lý.

Ngoài ra, độ uy tín của một chủ đầu tư cũng được đánh giá qua việc chủ đầu tư đó có sử dụng hay hợp tác với các đơn vị phân phối sản phẩm hay không. Các đơn vị phân phối này thường là những sàn bất động sản có uy tín, đã từng phân phối nhiều hàng hóa trên thị trường, minh bạch trong việc cung cấp thông tin của dự án đến khách hàng và làm việc một cách chuyên nghiệp.

Sau khi nắm được thông tin về chủ đầu tư, vấn đề pháp lý cũng cần được làm rõ. Để tìm hiểu dự án có pháp lý rõ ràng hay không, bạn cần tìm hiểu xem khu vực mà bạn dự định đầu tư đã được duyệt qua quy hoạch chi tiết bởi các cấp có thẩm quyền hay chưa, và dự án có được quyết định giao đất chi tiết với tỷ lệ 1/1500. Ngoài ra, khu đất cũng phải được xem là đất thổ cư hợp lệ, được phép xây dựng nhà cửa trên đó và cơ sở hạ tầng xung quanh đã được hoàn thiện tương đối.

Định giá bất động sản trước khi mua sẽ giúp bạn không bị “hớ” hay mua quá cao so với giá trị trường. Hiện nay có khá nhiều phương pháp để định giá, chẳng hạn như: thông qua ngân hàng để định giá hay nhờ sự hỗ trợ từ môi giới địa phương. Tuy nhiên, cách định giá tốt nhất là bạn nên chịu khó dành thời gian để tham khảo giá của những dự án cùng phân khúc, cùng khu vực. Bên cạnh xác định chủ đầu tư, tính pháp lý, giá cả thì vị trí giao thông thuận tiện hay không cũng là yếu tố tạo nên tiềm năng của dự án mà nhà đầu tư cần quan tâm.

Nhận diện qua tổng thể thị trường khu vực

Bên cạnh tiềm năng nội tại của sản phẩm, các nhà đầu tư cũng nên nhận diện khả năng sinh lời của sản phẩm trong tổng thể thị trường của khu vực. Nói cách khác, bản thân thị trường khu vực đó đang được chính quyền chú trọng đầu tư mở rộng thì khả năng đầu tư sinh lời sẽ cao hơn những khu vực khác.

Thị trường bất động sản các tỉnh của TP. Hồ Chí Minh thời gian gần đây đều ghi nhận nhiều dấu hiệu khởi sắc. Trong đó, 3 khu vực nổi lên là thị trường phát triển sôi động gồm: Khu Đông Sài Gòn, khu Tây Sài Gòn, khu Nam Sài Gòn.

Thị trường bất động sản Quận 2 hiện đang rất sôi động với nhiều dự án nhờ hạ tầng đồng bộ.

Khu Đông Sài Gòn bao gồm ba quận: Quận 2, Quận 9 và Quận Thủ Đức. Khu này được giới chuyên gia đánh giá là khu vực có tiềm năng phát triển vượt trội so với các khu vực lân cận khi mà 70% vốn đầu tư phát triển hạ tầng của thành phố đều tập trung tại đây. Hàng loạt các hạng mục giao thông được xây dựng làm thay đổi bộ mặt khu cửa ngõ phía Đông nói riêng và toàn thành phố nói chung.

Khu Tây Sài Gòn bao gồm: Quận 12, Quận 6, Bình Tân, Tân Phú, Hóc Môn, Bình Chánh, Củ Chi được xem là những khu vực có hạ tầng kỹ thuật tương đối hoàn thiện. Đây đã trở thành điểm nóng của bất động sản khu Tây Sài Gòn bởi vai trò là cửa ngõ lưu thông giữa TP. Hồ Chí Minh đi các tỉnh miền Tây Nam Bộ. Đến nay, hầu hết những công trình hạ tầng đối nội và đối ngoại tại đây đang dần hoàn thiện.

Nhiều nhà đầu tư đang chuyển hướng vào khu Tây Sài Gòn để đón đầu cơ hội khi áp lực dân số chưa cao, hạ tầng giao thông đô thị đang dần được mở rộng, dịch vụ tiện ích ngày một nâng cao, bất động sản ở đây đang tăng giá từng ngày.

Với lợi thế về mặt bằng, gần khu trung tâm và việc kết nối giao thông thuận tiện nên thị trường bất động sản Quận 7 vẫn đang sôi động.

Theo các chuyên gia nhận định, với hàng loạt cơ sở hạ tầng đột phá và quy mô trong thời gian tới, thị trường bất động sản khu Nam Sài Gòn (Quận 7, 8, Nhà Bè, Cần Giờ) sẽ luôn giữ vững độ nóng. Bằng chứng là hàng loạt các tên tuổi lớn trong giới địa ốc đã tung ra những dự án lớn để thu hút khách hàng.

Như vậy, một dự án tiềm năng để đầu tư cần được nhận diện qua tổng thể khu vực cũng như các yếu tố nội tại của dự án. Từ đó, các nhà đầu tư sẽ có cái nhìn bao quát về thị trường, nhận diện nhu cầu của thị trường để rót vốn hiệu quả.

Kỳ tiếp theo của Chuyên đề: Góc nhìn chuyên sâu về đầu tư bất động sản, các chuyên gia sẽ đi sâu vào phương thức định giá bất động sản để giúp các nhà đầu tư nắm vững trong tay công cụ khi đầu tư bất động sản.