Kỳ 4 (Phần 2): Xác định thị trường bất động sản

Tiếp theo phần 1 Kỳ 4 chuyên đề: Góc nhìn chuyên sâu về đầu tư bất động sản, các chuyên gia sẽ đưa ra những lưu ý để các nhà đầu tư cân nhắc với kỳ vọng bản thân nhằm có thể đưa ra quyết định đầu tư hợp lý.

Sau khi hiểu được cách thức vận động của thị trường, xác định tiềm năng dự án, các nhà đầu tư cân nhắc với kỳ vọng bản thân để có thể đưa ra quyết định đầu tư hợp lý.

Như đã giới thiệu trong phần 1 của Kỳ 4 Chuyên đề: Góc nhìn chuyên sâu và đầu tư bất động sản, với 8 loại hình đầu tư, các nhà đầu tư cần đưa ra được suy đoán chính xác về thời điểm đi lên cũng như đi xuống của thị trường.

Trong phần 2 của Kỳ 4, các chuyên gia sẽ đưa ra những khía cạnh đánh giá để các nhà đầu tư kiểm soát kỳ vọng đầu tư của bản thân.

Kiểm soát kỳ vọng nhà đầu tư

Khi đã nắm được vận động của thị trường, nguồn cung - cầu thời điểm hiện tại, các nhà đầu tư cần đánh giá tới mong muốn của bản thân với nguồn đầu tư có phù hợp với thị trường hay không.

Nếu thị trường đất nền chững lại, việc tung sản phẩm đất nền với giá cao sẽ không mang về lợi nhuận cao. Nếu thị trường căn hộ có nguồn cung thấp thì các nhà đầu tư thay vì cố gắng bán ra, thì mua trữ lại chờ nhu cầu tăng trở lại. Để có được nhận định đầy đủ về đầu tư bất động sản từ các chuyên gia, bạn có thể tham khảo tài liệu dưới đây:

55efd661-bfec-421f-9eff-9ebd088b7a8b

Nhà đầu tư cần xác định những yếu tố ảnh hưởng tới giá trị nguồn đầu tư gồm:

  • Các thương vụ, giao dịch gần đây: Xem xét các sản phẩm tương đương trong khu vực vừa được bán là cách xác định giá thị trường
  • Vị trí: là một trong những yếu tốt quan trọng nhất xác định giá sản phẩm đầu tư
  • Tình trạng: Tình trạng tài sản ảnh hưởng tới giá và tốc độ giao dịch vì người mua tiềm năng thường đưa ra quyết định dựa trên cảm xúc, do đó ấn tượng ban đầu rất quan trọng
  • Mức độ cạnh tranh
  • Thời điểm: giá trị tài sản bị ảnh hưởng bởi tình hình thị trường bất động sản. Kết hợp định giá và chiến lược thị trường sao cho bán được trong 30 ngày đầu tiên từ lúc đăng bán.

dinh gia bat dong san

 

Dù giá thấp sẽ thu hút được nhiều người xem nhưng không đảm bảo việc bán nhà cũng như mục tiêu tài chính của nhà đầu tư.

Trong 5 yếu tố trên, các nhà đầu tư chỉ có thể thay đổi được hai điều là giá và tình trạng sản phẩm. Điều quan trọng, các nhà đầu tư không nên đánh giá quá thấp dự án bất động sản. Một dự án được định giá tốt tạo ra hứng thú và thu hút người mua, khiến nhiều người đến xem và chào mua.

Một sản phẩm được định giá thấp sẽ thu hút người mua và có thể được bán rất nhanh. Tuy nhiên, có thể bị bỏ qua bởi các khách hàng, những người đặt ra câu hỏi “liệu sản phẩm đó có vấn đề gì mà lại bán giá đó?” cũng như những người mua tìm kiếm khoảng giá cao hơn một chút so với thị trường.

Một sản phẩm được định giá cao so với thị trường sẽ không nhận được nhiều sự quan tâm của khách, đăng bán lâu nên giảm giá sẽ khiến người mua nhìn nhận không tốt. Giá trị tài sản bị ảnh hưởng bởi tình hình thị trường bất động sản. Thị trường là khách quan, chúng ta có thể kết hợp việc định giá và chiến lược thị trường sao cho tận dụng được 30 ngày đầu tiên đăng bán bất động sản.

Tiềm năng của sản phẩm bất động sản

Những sản phẩm bất động sản “hot”, có tiềm năng trong tương lai với khả năng sinh lời tốt sẽ thu hút được nhà đầu tư tìm đến bên cạnh yếu tố về thị trường còn cần bao gồm những yếu tố cốt lõi: chủ đầu tư uy tín; vị trí dự án đắc địa; môi trường sống xung quanh chất lượng; hệ thống tiện ích nội khu vượt trội; hỗ trợ vay vốn ngân hàng, hạ tầng hoàn thiện; so sánh giá với các dự án lân cận; hồ sơ pháp lý đầy đủ.

Sau hàng loạt cơn sốt giá đất ảo và những dự án “ma” mà chủ đầu tư nhận tiền rồi biến mất, nhà đầu tư cần tìm hiểu kĩ chủ đầu tư. Bạn cũng cần phải nắm được thông tin năng lực tài chính của chủ đầu tư, thể hiện trên báo cáo tài chính năm gần nhất; Uy tín truyền thông của chủ đầu tư thể hiện trên các mặt báo trong và ngoài nước; Khảo sát người dân đang sinh sống tại khu vực về mức độ hài lòng với các sản phẩm/dịch vụ mà chủ đầu tư đó đang cung cấp.

chuyen de dau tu bat dong san

Sản phẩm bất động sản được đánh giá tiềm năng dựa vào yếu tố: uy tín chủ đầu tư, vị trí, môi trường, tiện ích, hạ tầng, chính sách vay vốn ngân hàng, hồ sơ pháp lý.

Ngoài ra, độ uy tín của một chủ đầu tư cũng được đánh giá qua việc chủ đầu tư đó có sử dụng hay hợp tác với các đơn vị phân phối sản phẩm hay không. Các đơn vị phân phối này thường là những sàn bất động sản có uy tín, đã từng phân phối nhiều hàng hóa trên thị trường, minh bạch trong việc cung cấp thông tin của dự án đến khách hàng và làm việc một cách chuyên nghiệp.

Sau khi nắm được thông tin về chủ đầu tư, vấn đề pháp lý cũng cần được làm rõ. Để tìm hiểu dự án có pháp lý rõ ràng hay không, bạn cần tìm hiểu xem khu vực mà bạn dự định đầu tư đã được duyệt qua quy hoạch chi tiết bởi các cấp có thẩm quyền hay chưa, và dự án có được quyết định giao đất chi tiết với tỷ lệ 1/1500. Ngoài ra, khu đất cũng phải được xem là đất thổ cư hợp lệ, được phép xây dựng nhà cửa trên đó và cơ sở hạ tầng xung quanh đã được hoàn thiện tương đối.

Định giá bất động sản trước khi mua sẽ giúp bạn không bị “hớ” hay mua quá cao so với giá trị trường. Hiện nay có khá nhiều phương pháp để định giá, chẳng hạn như: thông qua ngân hàng để định giá hay nhờ sự hỗ trợ từ môi giới địa phương. Tuy nhiên, cách định giá tốt nhất là bạn nên chịu khó dành thời gian để tham khảo giá của những dự án cùng phân khúc, cùng khu vực. Bên cạnh xác định chủ đầu tư, tính pháp lý, giá cả thì vị trí giao thông thuận tiện hay không cũng là yếu tố tạo nên tiềm năng của dự án mà nhà đầu tư cần quan tâm.

Nhận diện qua tổng thể thị trường khu vực

Bên cạnh tiềm năng nội tại của sản phẩm, các nhà đầu tư cũng nên nhận diện khả năng sinh lời của sản phẩm trong tổng thể thị trường của khu vực. Nói cách khác, bản thân thị trường khu vực đó đang được chính quyền chú trọng đầu tư mở rộng thì khả năng đầu tư sinh lời sẽ cao hơn những khu vực khác.

Thị trường bất động sản các tỉnh của TP. Hồ Chí Minh thời gian gần đây đều ghi nhận nhiều dấu hiệu khởi sắc. Trong đó, 3 khu vực nổi lên là thị trường phát triển sôi động gồm: Khu Đông Sài Gòn, khu Tây Sài Gòn, khu Nam Sài Gòn.

dao kim cuong quan 2

Thị trường bất động sản Quận 2 hiện đang rất sôi động với nhiều dự án nhờ hạ tầng đồng bộ.

Khu Đông Sài Gòn bao gồm ba quận: Quận 2, Quận 9 và Quận Thủ Đức. Khu này được giới chuyên gia đánh giá là khu vực có tiềm năng phát triển vượt trội so với các khu vực lân cận khi mà 70% vốn đầu tư phát triển hạ tầng của thành phố đều tập trung tại đây. Hàng loạt các hạng mục giao thông được xây dựng làm thay đổi bộ mặt khu cửa ngõ phía Đông nói riêng và toàn thành phố nói chung.

Khu Tây Sài Gòn bao gồm: Quận 12, Quận 6, Bình Tân, Tân Phú, Hóc Môn, Bình Chánh, Củ Chi được xem là những khu vực có hạ tầng kỹ thuật tương đối hoàn thiện. Đây đã trở thành điểm nóng của bất động sản khu Tây Sài Gòn bởi vai trò là cửa ngõ lưu thông giữa TP. Hồ Chí Minh đi các tỉnh miền Tây Nam Bộ. Đến nay, hầu hết những công trình hạ tầng đối nội và đối ngoại tại đây đang dần hoàn thiện.

Nhiều nhà đầu tư đang chuyển hướng vào khu Tây Sài Gòn để đón đầu cơ hội khi áp lực dân số chưa cao, hạ tầng giao thông đô thị đang dần được mở rộng, dịch vụ tiện ích ngày một nâng cao, bất động sản ở đây đang tăng giá từng ngày.

bat dong san quan 7

Với lợi thế về mặt bằng, gần khu trung tâm và việc kết nối giao thông thuận tiện nên thị trường bất động sản Quận 7 vẫn đang sôi động.

Theo các chuyên gia nhận định, với hàng loạt cơ sở hạ tầng đột phá và quy mô trong thời gian tới, thị trường bất động sản khu Nam Sài Gòn (Quận 7, 8, Nhà Bè, Cần Giờ) sẽ luôn giữ vững độ nóng. Bằng chứng là hàng loạt các tên tuổi lớn trong giới địa ốc đã tung ra những dự án lớn để thu hút khách hàng.

Như vậy, một dự án tiềm năng để đầu tư cần được nhận diện qua tổng thể khu vực cũng như các yếu tố nội tại của dự án. Từ đó, các nhà đầu tư sẽ có cái nhìn bao quát về thị trường, nhận diện nhu cầu của thị trường để rót vốn hiệu quả.

Kỳ tiếp theo của Chuyên đề: Góc nhìn chuyên sâu về đầu tư bất động sản, các chuyên gia sẽ đi sâu vào phương thức định giá bất động sản để giúp các nhà đầu tư nắm vững trong tay công cụ khi đầu tư bất động sản.

6a160c0e-95f0-44c8-b2a9-64ab9a1b64b2

Bài viết cùng chủ đề

Thị trường bất động sản 2020 ổn định hơn nhờ 4 chính sách mới này
Thị trường bất động sản 2020 ổn định hơn nhờ 4 chính sách mới này

Đầu năm 2020, nhiều chính sách mới bắt đầu có hiệu lực, được kỳ vọng sẽ góp phần giúp thị trường bất động sản phát triển ổn định, bền vững hơn.

Đầu tư
08/02/2020
Kinh nghiệm đầu tư bất động sản có lãi từ thực tế
Kinh nghiệm đầu tư bất động sản có lãi từ thực tế

Trước khi tham gia đầu tư bất động sản với mục đích làm sinh lời đồng vốn, những lời khuyên này có thể giúp bạn đầu tư an toàn và tránh gặp những rủi ro không đáng có.

4 giai đoạn của thị trường bất động sản Việt Nam từ năm 1993
4 giai đoạn của thị trường bất động sản Việt Nam từ năm 1993

Từ khi thông qua Luật đất đai lần đầu tiên năm 1993 đến nay, thị trường bất động sản Việt Nam đã trải 4 giai đoạn biến đổi với những bước ngoặt đáng nhớ.

Thị trường
22/08/2020
Bức tranh toàn cảnh hạ tầng và thị trường bất động sản Quận 4 năm 2020
Bức tranh toàn cảnh hạ tầng và thị trường bất động sản Quận 4 năm 2020

Với diện tích chỉ vỏn vẹn 4km2, Quận 4 được xem là một thị trường bất động sản có tiềm năng nhưng vẫn chưa thể bộc lộ đúng giá trị của mình.

Dự án
23/06/2020
[Chuyên đề căn hộ Quận 2 - Kỳ 4] Các chủ đầu tư đang triển khai dự án căn hộ tại Quận 2
[Chuyên đề căn hộ Quận 2 - Kỳ 4] Các chủ đầu tư đang triển khai dự án căn hộ tại Quận 2

Hiện nay tại thị trường căn hộ chung cư Quận 2 đang ghi nhận có sự góp mặt của phần lớn các chủ đầu tư lớn trên thị trường.

10/01/2023
Đầu tư bất động sản tỉnh cần biết 5 nguyên tắc "vàng" này
Đầu tư bất động sản tỉnh cần biết 5 nguyên tắc "vàng" này

Hiện nay, thị trường bất động sản tỉnh lân cận TP.HCM đang là những điểm “nóng” thu hút nguồn vốn; tuy nhiên, khi quyết định đầu tư vào những khu vực này thì cần nắm vững 5 nguyên tắc “vàng”.

Đầu tư
22/11/2022
Kinh nghiệm mua bán bất động sản cho người kinh doanh bất động sản
Kinh nghiệm mua bán bất động sản cho người kinh doanh bất động sản

Hiện nay, thị trường nhà đất đang là "miếng mồi ngon" cho các nhà đầu cơ và doanh nghiệp bất động sản. Tuy là thị trường hot nhưng nếu bước chân vào nghề này đòi hỏi bạn cần phải có khả năng và kiến thức nếu muốn sống sót trên thị trường mua bán bất động sản vốn sôi động nhưng cũng đầy rủi ro này.

Hướng Dẫn
18/06/2018
[Chuyên đề căn hộ Đà Nẵng - Kỳ 6] Các dự án căn hộ chung cư Đà Nẵng đáng mua hiện nay
[Chuyên đề căn hộ Đà Nẵng - Kỳ 6] Các dự án căn hộ chung cư Đà Nẵng đáng mua hiện nay

Kỳ 6 của chuyên đề: Phân tích chuyên sâu thị trường căn hộ Đà Nẵng Rever sẽ mang đến một số gợi ý về các dự án căn hộ Đà Nẵng đáng mua hiện nay.

13/03/2023
Nhận định thị trường bất động sản nghỉ dưỡng năm 2018
Nhận định thị trường bất động sản nghỉ dưỡng năm 2018

Những năm gần đây, bên cạnh các dự án căn hộ, nhà phố thì bất động sản nghỉ dưỡng condotel cũng là xu hướng được giới địa ốc quan tâm và đầu tư.

Kỳ 4 (Phần 1): Xác định thị trường bất động sản
Kỳ 4 (Phần 1): Xác định thị trường bất động sản

Trong Kỳ 4 (Phần 1): Xác định thị trường bất động sản, các chuyên gia sẽ đưa ra những gợi ý để xác định vận động thị trường, thị trường đang đứng về phía ai cũng như kiểm soát độ kỳ vọng của nhà đầu tư.

Thị trường
11/07/2018
5 quy tắc đàm phán bạn nên biết khi đầu tư bất động sản
5 quy tắc đàm phán bạn nên biết khi đầu tư bất động sản

Nghệ thuật đàm phán là một trong những điều thể hiện sự khéo léo và thông minh của bạn khi đầu tư bất động sản. Tuy nhiên, đàm phán là một kỹ năng đòi hỏi nhiều kiến thức chuyên môn cũng như khả năng nắm bắt tâm lý của bạn. Nhất là khi thị trường bất động sản đang trong thời kỳ nóng sốt, bạn sẽ rất dễ bị mua “hớ” nếu như không có khả năng đàm phán.

Dự án
23/08/2018
Kỳ 3: 8 loại hình đầu tư bất động sản
Kỳ 3: 8 loại hình đầu tư bất động sản

Nối tiếp kỳ 2: Tại sao chọn đầu tư bất động sản thay vì các loại hình đầu tư khác thuộc Chuyên đề Góc nhìn chuyên sâu về đầu tư bất động sản do Rever thực hiện. Rever gửi đến bạn Kỳ 3 của chuyên đề với nội dung chính: 8 loại hình đầu tư bất động sản.

Thị trường
01/07/2020
Điểm mặt 14 dự án căn hộ sắp triển khai tại Quận 4
Điểm mặt 14 dự án căn hộ sắp triển khai tại Quận 4

Dự kiến trong năm nay, Quận 4 sẽ cung cấp cho thị trường 4000 căn hộ mới. Hãy cũng Rever nhìn lại những dự án nổi trội sắp hình thành tại đây.

Dự án
12/04/2017
Rever sẽ làm gì giúp bạn đầu tư bất động sản đất nền hiệu quả?
Rever sẽ làm gì giúp bạn đầu tư bất động sản đất nền hiệu quả?

Bạn đang chú ý tới một khu đất và muốn rót vốn đầu tư ở thời điểm hiện tại, nhưng không biết phải bắt đầu từ đâu? Rever sẽ giúp bạn hiện thực hóa điều đó. Với đội ngũ tư vấn viên dày dạn kinh nghiệm và sử dụng công nghệ hiện đại, cụ thể Rever sẽ làm gì giúp bạn đầu tư bất động sản đất nền hiệu quả?

22/11/2018
Kỳ 7: Những lầm tưởng về đầu tư bất động sản
Kỳ 7: Những lầm tưởng về đầu tư bất động sản

Mơ hồ về thị trường, chạy theo thị trường để nhận nhiều lợi nhuận, xác định sai thị trường… là một vài lầm tưởng cơ bản của nhà đầu tư khi bắt đầu bước chân vào lĩnh vực đầu tư đầy tiềm năng này.

Thị trường
25/07/2018
Chuyên đề: Góc nhìn chuyên sâu về đầu tư bất động sản
Chuyên đề: Góc nhìn chuyên sâu về đầu tư bất động sản

Chuyên đề Góc nhìn chuyên sâu về đầu tư bất động sản sẽ từng bước giúp các nhà đầu tư có cái nhìn đa chiều về đầu tư bất động sản.

Thị trường
01/07/2018
Giai đoạn 4 The Metropole Thủ Thiêm sắp ra mắt có gì đặc biệt?
Giai đoạn 4 The Metropole Thủ Thiêm sắp ra mắt có gì đặc biệt?

Là giai đoạn cuối của dự án The Metropole Thủ Thiêm, The Opusk Residence được kỳ vọng sẽ trở thành toà nhà biểu tượng của toàn dự án.

Dự án
03/10/2022
4 bước xác định uy tín chủ đầu tư
4 bước xác định uy tín chủ đầu tư

Làm thế nào để biết uy tín chủ đầu tư giữa hàng ngàn doanh nghiệp hiện nay không hề đơn giản, Rever sẽ giúp bạn giải đáp vấn đề này.

Hướng Dẫn
28/12/2022
Sức hút lớn từ thị trường bất động sản Quận 4
Sức hút lớn từ thị trường bất động sản Quận 4

Quận 4 hiện đang được nhiều “ông lớn” trong làng bất động sản như Novaland, Vingroup, TTC Land… chọn làm nơi phát triển các dự án nhà ở.

Dự án
13/06/2018
Đầu tư đất nền thời sốt giá, cẩn trọng thay vì “liều”
Đầu tư đất nền thời sốt giá, cẩn trọng thay vì “liều”

Thời gian gần đây, phân khúc đất nền liên tục tạo nên “cơn sốt” giá trên thị trường bất động sản, đặc biệt là các tỉnh vùng ven như Bình Dương, Long An, Đồng Nai. Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng không nên liều lĩnh trong lúc thị trường đang tăng giá mà cần phải cẩn trọng hơn.

23/11/2018