Kỳ 3: 8 loại hình đầu tư bất động sản

Nối tiếp kỳ 2: Tại sao chọn đầu tư bất động sản thay vì các loại hình đầu tư khác thuộc Chuyên đề Góc nhìn chuyên sâu về đầu tư bất động sản do Rever thực hiện. Rever gửi đến bạn Kỳ 3 của chuyên đề với nội dung chính: 8 loại hình đầu tư bất động sản.

Trong thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay, các xu hướng đầu tư đều xoay quanh 8 loại hình đầu tư bất động sản bao gồm: Căn hộ chung cư, nhà phố,đất nền, bất động sản nghỉ dưỡng, hoa viên nghĩa trang, Shophouse và Officetel, phòng trọ cho thuê, nhà xưởng. Trong Kỳ 3 này, Rever sẽ giúp bạn tìm hiểu tổng quát hơn 8 loại hình đầu tư bất động sản này. 

Loại hình đầu tư bất động sản thứ nhất: Căn hộ chung cư

Trước tình hình quỹ đất tại các thành phố lớn ngày càng thu hẹp như hiện nay, đầu tư căn hộ chung cư đang trở thành xu hướng đầu tư bất động sản tuy mới phát triển trong khoảng 10 năm trở lại đây nhưng cực kỳ tiềm năng. Thị trường bất động sản căn hộ phát triển nhộn nhịp với nhiều phân khúc từ bình dân đến cao cấp. Các dự án căn hộ chung cư thường toạ lạc tại những vị trí tốt với tiện ích sống đầy đủ và tiện nghi. Chính vì vậy, loại hình đầu tư căn hộ chung cư ngày càng thu hút trong mắt các nhà đầu tư.

Thị trường căn hộ chung cư đa dạng từ phân khúc cao cấp đến bình dân

Ưu điểm của các loại hình đầu tư căn hộ chung cư: 

• Phương thức thanh toán linh hoạt, có thể trả góp nhiều đợt. Hiện nay, các dự án căn hộ chung cư( đầu tư căn hộ dạng sơ cấp) thường được ngân hàng hỗ trợ cho vay với lãi suất hấp dẫn.
• Nhu cầu thuê căn hộ đang lớn, nhất là ở các thành phố lớn.
• Đầu tư căn hộ chung cư có thể sinh lợi nhanh chóng bằng hình thức đầu tư " lướt sóng".
• Tính thanh khoản tốt. Nếu cho thuê đối với đầu tư căn hộ dạng thứ cấp, khả năng sinh lợi sẽ đều đặn và ổn định hàng tháng. 

Nhược điểm của loại hình đầu tư căn hộ chung cư:

• Nhiều dự án căn hộ chung cư bị "thổi phồng" giá trị quá mức so với thực tế.
• Chu kỳ giá tăng nhẹ, ít có biến động tăng vọt.
• Nhà đầu tư cần mất nhiều thời gian để tìm hiểu thị trường.

Loại hình đầu tư bất động sản thứ hai: Nhà phố 

Ngoài loại hình đầu tư bất động sản căn hộ chung cư, một hình thức đầu tư bất động sản được khá nhiều nhà đầu tư chọn lựa hiện nay đó là nhà phố. Đây là loại hình đầu tư không mới nhưng chưa hề giảm nhiệt vì nguồn cầu luôn tốt. Cùng Rever tìm hiểu kỹ hơn về những ưu và nhược điểm của loại hình này. 

Tính pháp lý của nhà phố thường được đảm bảo rõ ràng và đầy đủ hơn so với nhiều loại hình khác

Ưu điểm của loại hình đầu tư nhà phố:

• Nhà phố vừa có thể sử dụng để ở, vừa có thể kinh doanh hoặc cho thuê mặt bằng kinh doanh. Như vậy, có thể thấy giá trị sử dụng của loại hình đầu tư nhà phố khá cao.
• Nhu cầu cao, đặc biệt là những khu vực có vị trí đẹp trong thành phố.
• Thu nhập ổn định hàng tháng tốt hơn so với những loại hình khác vì nhu cầu tìm thuê nhà phố để mua bán kinh doanh luôn luôn có.
• Tính pháp lý thường được đảm bảo rõ ràng và đầy đủ hơn so với loại hình đầu tư đất nền. 

Nhược điểm của loại hình đầu tư nhà phố:

• Đầu tư nhà phố thường có vốn đầu tư cao, vì giá nhà phố thường cao hơn nhiều so với nhà trong hẻm bình thường. Đặc biệt, nhà phố tại những con đường lớn, vị trí đẹp thì giá càng cao.
• Diện tích nhà phố nhỏ sẽ gây khó khăn trong việc tách sổ để đứng tên riêng.
• Lợi nhuận và thanh khoản của loại hình này chịu ảnh hưởng từ sự biến động của thị trường bất động sản, khó tự điều chỉnh giá theo mong muốn. 

Loại hình đầu tư bất động sản thứ ba: Đất nền 

Đầu tư đất nền là loại hình dù đã hình thành từ lâu đời tuy nhiên được rất nhiều nhà đầu tư quan tâm vì lợi nhuận cao. Khi mà quỹ đất đang ngày càng hạn hẹp, việc sở hữu đất ở những thành phố lớn ngày càng hạn chế thì những nhà đầu tư, đặc biệt là những nhà đầu tư ít vốn thường tìm đến các vùng ven để đầu tư đất nền. Loại hình này sở hữu nhiều ưu điểm, tuy nhiên, cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro cho các nhà đầu tư. 

Khả năng sinh lời, thanh khoản của đất nền tốt hơn nhà phố

Ưu điểm của loại hình đầu tư đất nền:

• Là một trong những loại hình đầu tư vốn ít, tiềm năng nhất hiện nay.
• Lợi nhuận kỳ vọng đạt gấp 2 - 3 lần lãi suất ngân hàng.
• Khả năng sinh lời, thanh khoản tốt hơn nhà phố, đặc biệt là những khu vực đang có cơ sở hạ tầng hoàn thiện. Lợi nhuận của đất nền trong 1 năm thường không thấp hơn 15%.
• Khả năng rớt giá của loại hình này khá thấp do ít chịu tác động xấu theo chu kỳ tăng trưởng của thị trường.
• Quỹ đất đô thị ngày càng hạn hẹp, tài nguyên đất không tăng thêm, tạo điều kiện cho đầu tư đất nền phát triển mạnh.
• Là loại hình đầu tư ít bị chi phối bởi giá trị ảo do quảng cáo.
• Nếu đất nền có sổ đỏ, sẽ được ngân hàng thẩm định giá cho vay từ 50 - 60%, thậm chí ở mức cao nhất đạt tới 70%. 

Nhược điểm của loại hình đầu tư đất nền: 

• Tính pháp lý ở một số khu vực đất nền vẫn chưa rõ ràng khiến nhà đầu tư dễ gặp rủi ro khi đầu tư.
• Đất nền có vị trí càng đẹp, khả năng thanh khoản cao thì giá càng mắc, mất nhiều vốn đầu tư. Ngược lại, nếu không có vị trí đẹp thì thường khó bán, phải "chôn" vốn lâu.
• Đất nền chỉ thật sự tăng trưởng nếu nằm trong khu vực phát triển đô thị, hạ tầng giao thông đồng bộ, kinh tế vùng phát triển, quy hoạch bài bản.

Loại hình đầu tư bất động sản thứ tư: bất động sản nghỉ dưỡng 

Tại thời điểm hiện tại, đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng không còn là khái niệm xa lạ đối với các nhà đầu tư. Đặc biệt khi ngành du lịch Việt Nam đang có những bước chuyển mình mạnh mẽ, thu hút không chỉ khách du lịch trong nước mà cả đông đảo lượng khách quốc tế. Chính vì vậy, kéo theo sự phát triển của loại hình đầu tư bất động sản nghĩ dưỡng nhằm đáp ứng nhu cầu cư trú và nghỉ dưỡng cho du khách. 

Lợi nhuận từ bất động sản nghỉ dưỡng phụ thuộc vào thị trường du lịch

Ưu điểm của loại hình đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng:

• Bất động sản nghỉ dưỡng vừa có thể dùng để ở, vừa có thể dùng để kinh doanh sinh lời theo hình thức tự kinh doanh hoặc cho một bên thuê kinh doanh.
• Khá đặc thù so với những loại hình khác nên sở hữu nhiều tiềm năng mà các loại hình đầu tư khác không có được.
• Có sức hút mạnh mẽ trong giới đầu tư vì khả năng sinh lời kéo dài. Mức lợi nhuận cam kết của loại hình này từ 8 - 14% kéo dài từ 8 - 10 năm.
• Theo ghi nhận, lượng khách du lịch càng ngày càng cao do sự phát triển của xã hội. Đồng thời số đường bay quốc tế được cải thiện tạo nguồn thu lớn cho loại hình đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng này. 

Nhược điểm của loại hình đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng:

• Lợi nhuận phụ thuộc vào biến động của thị trường du lịch.
• Vốn đầu tư cao tuỳ thuộc vào địa điểm du lịch vì các bất động sản nghỉ dưỡng, nhất là những bất động sản có view biển hoặc ở ven biển thường có giá rất cao.
• Bất động sản nghỉ dưỡng thường vướng mắc nhiều khó khăn về pháp lý.

Loại hình đầu tư bất động sản thứ năm: Hoa viên nghĩa trang 

Loại hình đầu tư hoa viên nghĩa trang là loại hình đầu tư bất động sản mới nhưng tạo được nhiều sức hút đối với những nhà đầu tư vì đem lại nhiều lợi nhuận thiết thực. Loại hình đầu tư bất động sản hoa viên nghĩa trang này đã xuất hiện phổ biến trên thế giới từ lâu nhưng tại Việt Nam, loại hình này mới vừa có xu hướng nở rộ ở các tỉnh thành lân cận của Hà Nội và TP.HCM. 

Loại hình đầu tư hoa viên nghĩa trang còn đang khiến nhiều nhà đầu tư ngần ngại

Ưu điểm của loại hình đầu tư hoa viên nghĩa trang:

• Loại hình đầu tư thị trường ngách này không bị biến động bởi chu kỳ bất động sản.
• Lợi nhuận cao, có dự án ghi nhận lợi nhuận lên đến 40 - 100%.
• Nguồn cung tương đối ít nhưng nhu cầu thì không đổi.
• Vốn đầu tư vừa túi tiền và sản phẩm đa dạng.
• Thường sẽ được chủ đầu tư hỗ trợ thanh khoản ra hàng cho các nhà đầu tư.
• Cơ chế thoáng, mở cửa về hành lang pháp lý.
• Chất lượng sống ngày càng cao cùng quan niệm sống của người Việt Nam luôn hướng về cội nguồn, muốn lo chu toàn nơi an nghỉ cho người đã khuất tạo điều kiện tiềm năng phát triển loại hình đầu tư hoa viên nghĩa trang. 

Nhược điểm của loại hình đầu tư hoa viên nghĩa trang:

• Rủi ro từ đầu tư hoa viên nghĩa trang gần như rất thấp hoặc không có.
• Chịu ảnh hưởng bởi yếu tố quy hoạch của nhà nước.
• Quan niệm đầu tư của người Việt Nam còn khá ngần ngại đối với loại hình hoa viên nghĩa trang này. 

Loại hình đầu tư bất động sản thứ 6: Shophouse và Officetel 

Shophouse hay còn có tên gọi khác là nhà phố thương mại. Đây là mô hình nhà kiểu mới, gồm nhà ở kết hợp với cửa hàng kinh doanh. Mặc dù đây là loại hình có lịch sử lâu đời và phổ biến trên thế giới nhưng tại Việt Nam, Shophouse chỉ vừa xuất hiện và nở rộ cách đây vài năm cùng với các dự án bất động sản và đang trở thành xu hướng đầu tư bất động sản mới. 

Nguồn cung khan hiếm nhưng Shophouse là loại hình đầu tư mang lại tiềm năng sinh lời lớn

Ưu điểm của loại hình đầu tư Shophouse: 

• Đây là loại hình đầu tư có giá trị thương mại lớn.
• Tính thanh khoản của sản phẩm cao.
• Doanh thu từ cho thuê cao. Tỉ lệ khai thác của các căn shophouse theo thống kê lên tới khoảng 8 - 12%/ năm.
• Nguồn cung còn khan hiếm chỉ chiếm từ 3 - 5%. 

Nhược điểm của loại hình đầu tư Shophouse:

• Giá cao hơn nhiều so với các căn hộ thông thường.
• Thời gian sở hữu Shophouse chỉ khoảng 50 năm. Riêng dự án Masteri Millennium quyền sở hữu lên tới 99 năm.

Căn hộ Officetel là một loại hình đầu tư bất động sản mới vô cùng hấp dẫn đối với các nhà đầu tư vì mức độ lợi nhuận đem lại. Có thể nhận định, loại hình đầu tư căn hộ Officetel sẽ đón đầu xu hướng đầu tư bất động sản trong những năm tới do nhu cầu sử dụng căn hộ văn phòng đa năng vừa có thể ở, vừa có thể sử dụng làm văn phòng.

Diện tích nhỏ, Officetel không thích hợp cho những cá nhân muốn sinh sống lâu dài

Ưu điểm của loại hình đầu tư căn hộ Officetel:

• Diện tích thường nhỏ, chỉ từ 25 - 50m2 nên giá bán thấp hoặc không quá cao.
• Lợi nhuận cho thuê hấp dẫn, cao hơn so với cho thuê các loại căn hộ thông thường.
• Được sử dụng địa chỉ để đăng ký doanh nghiệp.
• Cho phép sử dụng bảng tên công ty trước căn hộ và lễ tân. 

Nhược điểm của loại hình đầu tư căn hộ Officetel: 

• Diện tích nhỏ không phù hợp với cá nhân muốn lưu trú lâu dài.
• Quyền sở hữu chỉ 50 năm. Riêng dự án Masteri Millennium quyền sở hữu lên tới 99 năm.
• Chi phí vận hành căn hộ Officetel cao hơn các loại căn hộ khác.

Loại hình đầu tư thứ bảy: Phòng trọ cho thuê

Nhu cầu thuê phòng trọ hiện nay rất lớn, đặc biệt tập trung ở các thành phố lớn do thị trường việc làm cao. Bên cạnh tính ổn định cao và tiềm năng lớn, đầu tư cho thuê phòng trọ cũng tiềm ẩn không ít rủi ro. 

Nguồn cầu luôn lớn đối với loại hình đầu tư phòng trọ cho thuê

Ưu điểm của loại hình đầu tư phòng trọ cho thuê: 

• Nguồn cầu luôn lớn nhất là tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM.
• Doanh thu ổn định hàng tháng, không chịu biến động của thị trường bất động sản.
• Ngoài nguồn tiền thu về hàng tháng từ tiền cho thuê phòng trọ, còn có tiềm năng gia tăng giá trị bất động sản.

Nhược điểm của loại hình đầu tư phòng trọ cho thuê: 

• Phải đóng thuế chiếm 10% doanh thu, bao gồm 5% thuế thu nhập cá nhân và 5% doanh thu.
• An ninh phức tạp, khó kiểm soát khách thuê, có thể gây nên những tệ nạn, nguy hiểm ảnh hưởng đến số lượng người thuê.
• Khả năng sinh lời thấp.
• Có thể tốn nhiều thời gian để thu tiền, hoặc bị quỵt tiền thuê gây thất thu.
• Chi phí để bảo trì phòng trọ nhiều. 

Loại hình đầu tư bất động sản thứ tám: Đầu tư nhà xưởng 

Trong xu hướng mở rộng và phát triển thị trường, các doanh nghiệp đều có nhu cầu tìm thuê nhà xưởng hay nhà kho để hoạt động sản xuất. Đặc biệt, các doanh nghiệp vừa và nhỏ, doanh nghiệp nước ngoài thường tìm đến các khu nhà xưởng xây sẵn để tiết kiệm chi phí ban đầu và hạn chế rủi ro. Đầu tư nhà xưởng bán hoặc cho thuê đang trở thành loại hình đầu tư hấp dẫn các nhà đầu tư tham gia.

Để đầu tư loại hình nhà xưởng, rất khó để tìm được quỹ đất lớn phù hợp

Ưu điểm của loại hình đầu tư nhà xưởng: 

• Giá thuê đất công nghiệp đang tăng cao trong thời gian gần đây.
• Lợi nhuận cho thuê nhà xưởng cao hơn những loại hình khác. 

Nhược điểm của loại hình đầu tư nhà xưởng:

• Tiềm năng nhưng cần nguồn vốn dài hạn.
• Thời gian thu hồn vốn rất chậm, ít nhất cũng phải mất 10 năm để thu hồi vốn.
• Khó tìm quỹ đất lớn.
• Thủ tục khó khăn, pháp lý không hỗ trợ các nhà đầu tư. 

Trên đây là 8 loại hình đầu tư bất động sản trong thị trường bất động sản Việt Nam được thực hiện bởi Rever. Đối với việc đầu tư bất động sản, ngoài việc tìm hiểu kỹ ưu điểm và nhược điểm của các loại hình đầu tư thì việc định gía bất động sản cũng là một việc làm vô cùng cần thiết để giảm thiểu rủi ro đầu tư đến mức thấp nhất. Vậy định giá bất động sản là gì? Làm sao để định giá bất động sản một cách chính xác nhất? Mời các bạn cùng tìm hiểu Kỳ 5 của Chuyên đề Góc nhìn chuyên sâu về đầu tư bất động sản do Rever thực hiện mang tên: Định giá bất động sản vào ngày 16/7.