Kỳ 6: Có nên vay ngân hàng đầu tư bất động sản?

Nối tiếp kỳ 5 – Những phương pháp định giá bất động sản dành cho nhà đầu tư thuộc chuyên đề Góc nhìn chuyên sâu về đầu tư bất động sản, Rever ra mắt kỳ 6 với nội dung: Có nên vay ngân đầu tư bất động sản                      

1. Các hình thức vay vốn ngân hàng đầu tư:

 Hiện nay, ngân hàng trong và ngoài nước có khá nhiều hình thức cho vay vốn. Tuy nhiên 2 hình thức vay vốn ngân hàng phổ biến nhất là: vay tín chấp và vay thế chấp

- Vay thế chấp là hình thức vay truyền thống của ngân hàng. Theo hình thức vay thế chấp thì bạn phải có tài sản đảm bảo mới được vay. Hạn mức vay khá cao lên đến 80% giá trị tài sản. Lãi suất của hình thức vay thế chấp cũng phù hợp với khoản vay. Thời hạn vay kéo dài đến tối đa 25 năm tuỳ theo nhu cầu người vay. Hình thức vay này phù hợp với cả cá nhân và doanh nghiệp. 

- Vay tiền tín chấp là một trong những hình thức cho vay của ngân hàng. Vay tín chấp không đòi hỏi tài sản đảm bảo, nhưng thay vào đó bạn sẽ phải lấy uy tín của mình làm cơ sở để ngân hàng quyết định có cho bạn vay hay không.

Uy tín của bạn được thể hiện qua xác minh thu nhập cũng như xác minh tín dụng. Tuỳ vào mỗi ngân hàng mà bạn có thể vay một khoản tài chính từ vài triệu đồng đến hàng trăm triệu đồng nếu điều kiện của bạn phù hợp với điều kiện của ngân hàng.

Thời hạn vay tín chấp cũng khá linh hoạt, bạn có thể được vay tín chấp lên đến 60 tháng tuỳ hỗ trợ của các ngân hàng.

Thông thường, các khoản vay tín chấp hoặc thế chấp sẽ được sử dụng như khoản vay tiêu dùng để đầu tư bất động sản. Đặc biệt là vay thế chấp, người mua bất động sản sẽ sử dụng chính tài sản mình mua để trở thành tài sản đảm bảo để được ngân hàng cho vay lên đến 70% gía trị tài sản.

Cần cân nhắc kỹ lưỡng trước khi có ý định vay ngân hàng để đầu tư bất động sản

Nếu bạn có nhu cầu vay vốn để đầu tư bất động sản, bạn nên tìm đến ngân hàng để vay vốn. Vì vay vốn ngân hàng có sự đảm bảo cao bởi pháp lý thay vì bạn tìm đến “chợ đen” sẽ phải chịu mức lãi suất cao quá luật định. Tuy nhiên, trước khi có ý định vay vốn ngân hàng để đầu tư bất động sản, bạn cần cân nhắc kỹ lưỡng tình hình thị trường bất động sản, loại hình đầu tư, cũng như lãi suất hàng tháng phải trả để có được khoản đầu tư tiềm năng và tránh được rủi ro đến mức thấp nhất có thể.

2. Chính sách tín dụng của ngân hàng đối với thị trường bất động sản 2018.

Xét theo thực tế, vay vốn ngân hàng đầu tư bất động sản không còn là điều xa lạ đối với nhiều người. Người ta thường dùng khoản vay tín chấp, thế chấp để trở thành khoản vay tiêu dùng và đầu tư bất động sản. Trong vài năm trở lại đây hình thức vay vốn ngân hàng để đầu tư bất động sản phát triển mạnh mẽ. Tuy nhiên, hiện nay khi giá nhà đất đang tăng nóng, các ngân hàng siết vốn vay bất động sản.

Trong đó, thị trường bất động sản năm 2018 sẽ phải đối mặt với nhiều thách thức, khó khăn về quan hệ cung - cầu, tiếp cận quỹ đất đầu tư, thủ tục hành chính nhưng trước hết là khó khăn trong việc tiếp cận vốn vay tín dụng ngân hàng. Hiện nay ngân hàng nhà nước đang tiếp tục thực hiện lộ trình hạn chế dần nguồn tín dụng rót vào bất động sản.

Không chỉ lĩnh vực bất động sản mà các lĩnh vực nóng khác như chứng khoán, tiêu dùng cũng đang bị ngân hàng siết chặt tín dụng

Các ngân hàng nhà nước hiện nay đang chỉ đạo các ngân hàng thương mại cùng chuyển dịch cơ cấu tín dụng theo hướng tập trung vốn cho sản xuất, kinh doanh. Đồng thời, ngân hàng siết chặt tập trung vốn cho vay vào lĩnh vực bất động sản, sử dụng vốn để cho vay trung và dài hạn, đảm bảo khả năng thanh khoản.

Ngoài ra các ngân hàng sẽ thường xuyên rà soát, đánh giá và theo dõi tiến độ của các bất động sản, năng lực tài chính của khách hàng, khoản tín dụng và tài sản bảo đảm để có biện pháp xử lý tương ứng.

Không chỉ lĩnh vực bất động sản bị ngân hàng siết chặt tín dụng, hàng loạt các lĩnh vực nóng khác như chứng khoán, tiêu dùng cũng bị ảnh hưởng.

Với lĩnh vực vay tiêu dùng, ngân hàng nâng cao, kiểm soát hiệu quả công tác xét duyệt hồ sơ. Đặc biệt, giám sát chặt chẽ việc sử dụng vốn cho vay tiêu dùng nhưng thực chất là để đầu tư, kinh doanh bất động sản hay chứng khoán.

Đây không phải lần đầu tiên Ngân hàng kiểm soát vốn vào lĩnh vực bất động sản, chứng khoán. Trong thời gian qua, các lĩnh vực trên đều tăng trưởng quá nóng. Kể cả tín dụng cho vay tiêu dùng trong năm 2017 cũng tăng đến 60%.

Việc siết chặt cho vay bất động sản tác động lớn đến thị trường bất động sản. Theo nhiều chuyên gia nhận định, chủ trương này hợp lý trong bối cảnh các dự án cao cấp ngày càng nhiều, lượng cung tăng mạnh khiến phân khúc này đang có dấu hiệu dư thừa, các nguy cơ tích tụ nhiều nợ xấu, khiến thị trường có nguy cơ xảy ra " bong bóng".

3. Nhà đầu tư nào thích hợp vay ngân hàng đầu tư bất động sản 

Nếu vay tiền ngân hàng để đầu tư bất động sản sinh lời thì nhất định nhà đầu tư phải đảm bảo các yếu tố sau đây:  

- Điều kiện kinh tế tương đối tốt

- Thu nhập hàng tháng ổn định

Những người có ý định vay vốn ngân hàng để đầu tư bất động sản phải là những người có thu nhập ổn định hàng tháng

Vì đầu tư bất động sản là đầu tư trung hạn nên nếu có khả năng đáp ứng được điều kiện trên thì việc vay tiền ngân hàng để đầu tư bất động sản vẫn là 1 loại hình đầu tư mang lại lợi nhuận tốt. Tuy nhiên, nếu như không có nguồn vốn cố định lớn hơn 50% số tiền bạn phải trả ngân hàng hàng tháng thì bạn sẽ dễ dàng bị phá sản khi có sự cố. Ngoài ra, để hạn chế số tiền lãi phải trả hàng tháng, cho thuê ngay bất động sản đầu tư tại thời điểm đó trước khi chờ tăng giá cũng là một giải pháp.  

4. Tiềm năng và thách thức khi vay vốn ngân hàng đầu tư bất động sản

Tiềm năng:

Trong bối cảnh xã hội ngày càng phát triển, thị trường bất động sản luôn là ngành đầu tư tiềm năng sinh lợi lớn. Thị trường bất động sản vẫn đang có sức hút ổn định, giá đất nông nghiệp, đất thổ cư, đất nền cho đến các loại hình căn hộ cao cấp, căn hộ nghỉ dưỡng đều có biến động mạnh. Việc đầu tư một cách mạnh dạn bằng cách vay vốn ngân hàng được đánh giá cả và khả năng thu lợi nhuận từ đây là rất lớn nếu như tìm hiểu kỹ thị trường và loại hình đầu tư. 

Thách thức:

Đi liền với tiềm năng luôn là những thách thức to lớn mà nhà đầu tư bất động sản phải đối mặt khi vay vốn ngân hàng để đầu tư bất động sản, nhất là trong bối cảnh hiện nay, các ngân hàng đang siết chặt vòng vốn cho bất động sản. 

Mức lãi suất để các nhà đầu tư phải trả cho nguồn vốn đầu tư bất động sản là không hề nhỏ. Vì vậy, trước khi quyết định đầu tư, các nhà đầu tư phải cân nhắc kỹ loại hình sản phẩm đầu tư. Tránh trường hợp chịu lãi suất cao và sản phẩm có tính thanh khoản kém, khó đầu tư. Trong trường hợp bất động sản bị rớt giá hay không thể bán, nhà đầu tư không chỉ mất đi lợi nhuận mà còn dẫn đến thua lỗ, thậm chí là phá sản. Để tìm hiểu rõ thêm các ưu điểm và khuyết điểm của các loại hình đầu tư bất động sản, mời bạn đón đọc Kỳ 3 chuyên đề Góc nhìn chuyên sâu về đầu tư bất động sản mang tên: 8 loại hình đầu tư bất động sản.

5. Kinh nghiệm vay vốn ngân hàng đầu tư bất động sản an toàn

- Thứ nhất: Bạn nên chọn mua bất động sản có vị trí kết nối giao thông trung bình đến khá.

- Thứ hai: Nơi bạn có ý định đầu tư phải là nơi có cụm dân cư mật độ từ vừa đến đông đúc. Vì những nơi này thường có cơ sở hạ tầng phát triển, đáp ứng nhu cầu việc làm cao nên những nơi này rất thích hợp để đầu tư bất động sản.

Cần lựa chọn loại hình đầu tư bất động sản thích hợp để tránh rủi ro

- Thứ ba: Đầu tư vào những sản phẩm an toàn, có pháp lý hoàn chỉnh bao gồm: có sổ đỏ, không quy hoạch, có giấy phép xây dựng. 

- Thứ tư: Định giá bất động sản trước khi đầu tư để tránh bị mua hớ giá. Cần tìm đến chuyên gia hoặc những người hiểu biết về thị trường bất động sản. Hoặc tự so sánh, đánh giá sản phẩm với khu lân cận trong thời gian gần nhất. Đây là nguyên tắc kiếm lời khi mua không chờ đến khi bán, giảm rủi ro trong quá trình đầu tư bất động sản bằng vay vốn ngân hàng. Bạn có thể đón đọc Kỳ 5 của chuyên đề Góc nhìn chuyên sâu về đầu tư bất động sản mang tên: Định giá bất động sản để có cái nhìn chi tiết về tầm quan trọng của việc định giá bất động sản cũng như làm sao để định giá bất động sản một cách chính xác nhất.

- Thứ năm: Tìm hiểu thật kỹ tính thanh khoản thật sự của bất động sản trước khi đầu tư. Chỉ nên đầu tư vào bất động sản có thanh khoản tốt có thể bán nhanh khi cần tiền, tránh rủi ro chôn vốn bất khả kháng.

- Thứ sáu: Chỉ vay vốn ngân hàng trong ngưỡng an toàn, 50% giá trị tài sản trở xuống. Cân nhắc kỹ đến lãi suất thả nổi.

- Thứ bảy: Khi có ít tiền đầu tư bất động sản thì cần chọn thời gian đầu tư vào thời điểm thích hợp như thị trường khủng hoảng, giá sụt mạnh. Thị trường đang nóng sốt, phải biết "liệu cơm gắp mắm", cân nhắc khả năng đầu tư của chính mình, nhất là khi bạn đi vay vốn ngân hàng để đầu tư bất động sản. 

Nên chọn nhưng nơi có cơ sở hạ tầng hoàn thiện trước khi có ý định đầu tư bất động sản

6. Phương pháp đầu tư bất động sản mới không cần vay vốn ngân hàng 

Đầu tư vào các dự án có chủ đầu tư nước ngoài đang là phương án tối ưu dành cho những nhà đầu tư ít vốn nhưng muốn đầu tư bất động sản mà không phải vay vốn ngân hàng.

Theo điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản về việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lại quy định: 

“ Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng. Trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng”.

Chính vì vậy những dự án của chủ đầu tư nước ngoài luôn thu hút rất nhiều nhà đầu tư bởi khả năng thanh toán chậm, tối đa 50% trong 2 năm đầu tiên. Điều này giúp cho người mua chủ động dòng tiền mà không cần vay vốn ngân hàng.

Trên đây, Rever đã gửi đến bạn Kỳ 6: Có nên vay ngân hàng đầu tư bất động sản thuộc Chuyên đề: Góc nhìn chuyên sâu về đầu tư bất động sản. Trong Kỳ 7 Rever sẽ cùng bạn tìm hiểu những lầm tưởng về đầu tư bất động sản, mời các bạn đón đọc. 

Có thể bạn quan tâm:

• Chuyên đề: Góc nhìn chuyên sâu về đầu tư bất động sản
• Kỳ 1: Các loại hình đầu tư
• Kỳ 2: Tại sao nên chọn đầu tư bất động sản thay vì các loại hình đầu tư khác?
• Kỳ 3: 8 loại hình đầu tư bất động sản
• Kỳ 4 (Phần 1): Xác định thị trường bất động sản
• Kỳ 4 (Phần 2): Xác định thị trường bất động sản
• Kỳ 5: Những phương pháp định giá bất động sản dành cho nhà đầu tư
• Kỳ 7: Những lầm tưởng về đầu tư bất động sản
  

Vân Anh