Giải quyết các tình huống đất nền đã bán nhưng bị chiếm dụng

Mua đất nền nhưng lại không thể toàn quyền sử dụng vì chủ cũ chiếm dụng; chuyện tưởng chừng như khó xảy ra nhưng vẫn đang tồn tại và dẫn đến nhiều tranh chấp không đáng có!

Tình huống 1: Cho chủ cũ ở nhờ sau đó không đòi lại được đất

Gia đình anh Trung có mua đất nền và đã có sổ đỏ, với diện tích khoảng 350m2 vào năm 2010. Tuy nhiên tại thời điểm đó, gia đình anh Trung chưa có nhu cầu sử dụng nên đã cho người chủ cũ cũng là người cậu họ tiếp tục sinh sống trên mảnh đất đó.

Đến cuối năm nay, gia đình anh Trung có yêu cầu chủ cũ dọn đi để họ tiến hành xây dựng nhà cửa trên khu đất nền đó và sử dụng làm nơi sinh hoạt, kinh doanh. Nhưng chủ cũ không chịu dọn đi mà còn chửi bới và hành hung anh Trung khi anh tìm đến để nói chuyện rõ ràng.

Xin hỏi trong tình huống này, gia đình anh Trung phải giải quyết như thế nào cho phù hợp và đúng với quy định của pháp luật?

Luật sư tư vấn:

Theo quy định tại Điều 439 Bộ luật dân sự, đất đai là một trong những tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu. Do đó, tại thời điểm chuyển giao quyền sở hữu đối với khu đất nền có diện tích 350m2 của gia đình anh Trung phát sinh kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản đó.

Như thông tin nêu trên, khu đất nền này được gia đình anh Trung mua năm 2010 đã được cấp sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất). Đây chính là chứng cứ pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

Vì vậy, khi gia đình anh Trung được cấp sổ đỏ thì quyền sử dụng đất đã được chuyển giao cho gia đình anh; quyền sở hữu đối với khu đất nền này được pháp luật công nhận và bảo vệ.

Tranh chấp đất đai là vấn đề dễ xảy ra do một số đối tượng cố tình chiếm dụng tài sản của người khác

Theo Điều 169 Bộ luật dân sự, gia đình anh Trung có toàn quyền sở hữu đối với khu đất nền 350m2 kể trên và có quyền tự bảo vệ mảnh đất này, cũng như ngăn cản bất kỳ người nào có hành vi xâm phạm tới mảnh đất đó, truy tìm, đòi lại mảnh đất thuộc quyền sở hữu của mình bị người chủ cũ của mảnh đất chiếm hữu, sử dụng và định đoạt trái quy định của pháp luật.

Trong trường hợp của anh Trung, gia đình anh và chủ cũ là chỗ họ hàng quen biết cho nên đã tiến hành nói chuyện, thỏa thuận nhưng vì người chủ cũ có hành vi chửi bới và hành hung anh cho nên gia đình anh Trung có quyền gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp đất đai để hòa giải theo khoản 2 Điều 202 Luật đất đai.

Trường hợp đã hòa giải ở UBND cấp xã nhưng không thành gia đình anh Trung có quyền nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều 203 Luật đất đai hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có mảnh đất nền 350m2 này để được giải quyết, bảo vệ quyền, lợi ích chính đáng cho gia đình mình.

Nội dung đơn khởi kiện theo quy định tại khoản 2 Điều 164 Bộ luật tố tụng dân sự. Kèm theo đơn khởi kiện là các tài liệu, chứng cứ chứng minh cho yêu cầu của gia đình anh Trung là hợp pháp.

Người sở hữu sổ đỏ có quyền yêu cầu các cơ quan có thẩm quyền bảo vệ tài sản của mình trong trường hợp bị người khác chiếm dụng

Tình huống 2: Mua đất nền chưa tách sổ, bị chiếm dụng bán cho người khác

Anh Hùng mua một miếng đất nền diện tích 100m2, có hợp đồng và được UBND xã chứng nhận. Tuy nhiên, do diện tích đất nhỏ nên không thể tách sổ. Tại thời điểm này, có nhiều người khác cũng mua những miếng đất nền lân cận của người chủ đã bán đất cho anh Hùng và họ ký hợp đồng cùng ngày. Sau đó, những người khác đã tiến hành xây nhà ở cho đến nay còn anh Hùng thì vẫn để đất trống, chưa xây cất.

Nhưng gần đây, anh phát hiện người chủ cũ đã sang tên toàn bộ mảnh đất lớn bao gồm khu đất nền của anh Hùng và những người khác. Khi anh Hùng gặp người chủ đất mới để nói chuyện thì ông ta khẳng định đó là đất của ông mua từ người chủ cũ và hiện ông đã đứng tên sổ đỏ. Anh Hùng đã lên phòng tài nguyên huyện thì họ cũng xác định thửa đất đó đã đứng tên ông chủ mới.

Điều đáng nói là đối với các hộ đã xây nhà thì ông chủ đất mới không đả động gì đến, riêng khu đất nền còn để trống của anh Hùng thì ông kêu người tới bán vì cho rằng anh Hùng không có quyền sở hữu mảnh đất đó.

Vậy xin hỏi luật sư trong tình huống này, anh Hùng phải giải quyết như thế nào và pháp luật quy định ra sao về vấn đề này?

Cần tìm hiểu kỹ về các quy định liên quan khi mua bán, giao dịch đất đai, nhà cửa để tránh tình trạng tranh chấp

Luật sư tư vấn:

Theo Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này.

b) Đất không có tranh chấp.

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Theo quy định của pháp luật, trường hợp giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất đáp ứng các điều kiện tại Khoản 1, Khoản 2 Điều 188; việc chuyển nhượng đã được đăng ký vào số địa chính thì có hiệu lực pháp lý. Người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp mới được Nhà nước bảo hộ về quyền sử dụng đất.

Công dân có quyền tố giác khi thấy có dấu hiệu của hành vi gian dối, lừa đảo trong quá trình giao dịch, mua bán đất đai

Đối với trường hợp của anh Hùng, mặc dù anh và chủ đất cũ đã ký hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng được chứng thực tại UBND xã nhưng các bên chưa tiến hành thủ tục đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai nên việc chuyển nhượng chưa có hiệu lực pháp luật. Theo phân tích trên, việc chuyển nhượng cho người sau nếu đáp ứng Điều 188 Luật đất đai 2013 thì được Nhà nước công nhận và bảo vệ.

Tuy nhiên, anh Hùng có quyền yêu cầu chủ cũ hoàn trả khoản tiền đã nhận và bồi thường những thiệt hại do hành vi trái quy định của pháp luật do người này gây ra. Nếu người này không trả, các bên không thỏa thuận được thì anh Hùng có quyền gửi đơn khởi kiện tới TAND quận, huyện thuộc khu vực mà người bán sinh sống, làm việc để được thụ lý, giải quyết.

Ngoài ra, trường hợp người bán đất có dấu hiệu gian dối, dùng thủ đoạn lừa dối nhằm chiếm đoạt tài sản của anh Hùng thì anh có quyền tố giác tới cơ quan có thẩm quyền để xử lý theo quy định của pháp luật.

Dựa vào Điều 101 BLTTHs 2003 quy định về tố giác và tin báo về tội phạm quy định:

"Công dân có thể tố giác tội phạm với Cơ quan điều tra, Viện kiểm sát, Tòa án hoặc với các cơ quan khác, tổ chức. Nếu tố giác bằng miệng thì cơ quan, tổ chức tiếp nhận phải lập biên bản và có chữ ký của người tố giác.

Cơ quan, tổ chức khi phát hiện hoặc nhận được tố giác của công dân phải báo tin ngay về tội phạm cho Cơ quan điều tra bằng văn bản".

Sau khi xem qua những thông tin trên, nếu bạn cần hỗ trợ thì hãy liên hệ ngay với Rever qua số Hotline: 0901 777 667 để được tư vấn trực tiếp.

Hoặc tham khảo thông tin trong tài liệu dưới đây:

Có thể bạn quan tâm:

• Những điều cần biết khi chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất nền thổ cư
• Những lưu ý khi làm thủ tục công chứng mua bán nhà, đất
• Những điều bạn cần biết về hợp đồng ủy quyền mua bán bất động sản
• Các vấn đề về quyền thừa kế bất động sản, giải quyết như thế nào?
• Những quy định liên quan đến việc chia nhà đất khi ly hôn

 Xuân Anh (TH)