Bốn lý do giá đất sốt cao nhưng khó giảm

Lý giải 4 nguyên nhân khiến giá đất nền tăng trưởng theo thời gian (nhìn theo góc độ kinh tế).

Người ôm đất tưởng giá tăng lên, thật ra khoản chênh lệch phản ánh chỉ số trượt giá đồng tiền theo thời gian.

Phó trưởng khoa Kinh doanh quốc tế - Marketing Đại học Kinh tế TP HCM, Huỳnh Phước Nghĩa cho biết ít nhất 4 nguyên lý cơ bản khiến cho những cơn sốt đất qua đi song giá đất khó quay về vùng đáy trước đây.

1. Trượt giá hàng năm tích tụ trong giá đất

Theo chuyên gia này, giá bất động sản nói chung và giá đất nói riêng chỉ phản ánh sự tăng lên của lạm phát và chi phí xây dựng ngày càng cao hơn. Điều này cũng đúng với vàng và các hàng hóa khác. Tuy nhiên, khác với vàng, bất động sản có thể cho thuê, khai thác để kiếm về một khoản thu nhập. Với bất động sản liền thổ, sốt đất phản ảnh rõ nét sự tích tụ của trượt giá đồng tiền qua từng năm.

Trong 20 năm qua, tính bằng đơn vị thập niên, giá đất tại TP.HCM không hề giảm. Nhưng sự tăng giá này có nguyên nhân sâu xa, đó là giá trị đồng tiền cách đây vài thập niên đã thay đổi nên giá đất vì thế cũng thay đổi theo. Như vậy, không phải là giá đất tăng lên mà là tỷ lệ trượt giá đã tích tụ trong khoảng thời gian tính bằng thập niên đã đội lên rất cao. Do có khả năng chống trượt giá, đầu tư đất được xem là một kênh trú ẩn an toàn.

Giá đất nền phản ánh chân thực sự trượt giá của đồng tiền

Hiện nay thị trường bất động sản trở nên bất thường, khó đoán, làm dấy lên những quan ngại về bong bóng giá. Thế nhưng, có một nguyên lý tham chiếu là thị trường sẽ trở về đúng với xu thế tự nhiên khi bất động sản không tăng giá cao hơn mức độ trượt giá.

2. Chi phí liên quan đến đất đai ngày càng tăng cao

Ngoài tỷ lệ trượt giá, bong bóng giá đất còn tích tụ trong hàng loạt những chi phí khác liên quan đến tài sản này. Đó là xây dựng hạ tầng giao thông và hạ tầng xã hội, chuyển mục đích sử dụng, hoàn tất thủ tục pháp lý… Ngay cả nhân công tăng lên, giá vật tư leo thang, vốn vay làm hạ tầng, chi phí mặt bằng ngày càng đắt đỏ cũng được cộng dồn vào giá đất.

Do các chi phí đầu vào hình thành nên tài sản này không ngừng đội lên nên giá đất rất khó sụt giảm về vùng đáy cũ sau mỗi cơn nóng sốt. Tất nhiên, nếu chi phí liên quan đến quá trình hình thành khu đất ở mức cực thấp thì khả năng điều chỉnh giá có thể diễn ra khi thị trường bước vào chu kỳ khủng hoảng.

3. Cuộc chiến tích trữ đất đai lên đến đỉnh điểm

Việt Nam là một thị trường bất động sản đặc biệt, ở đó tài sản gắn liền với đất trong ý thức hệ của người dân là hàng hóa thiết yếu của cả một đời người. Mảnh đất cần thiết như các mặt hàng nhu yếu phẩm, xếp ngang hàng với nhu cầu ăn, mặc là nhu cầu ở. Điều này tạo nên kịch bản tích trữ đất, gom đất và ôm đất càng nhiều càng tốt. Trong 4 năm qua, làn sóng thu gom đất đã lên đến đỉnh điểm, sóng sau cao hơn sóng trước.

Người Việt có tâm lý tích trữ đất nền và giới đầu tư cũng ưa chuộng loại hình này

Do nhu cầu tăng lên trong khi nguồn cung hạn chế đã khiến tài sản này trở nên ngày càng khan hiếm. Thông thường, cái gì khan hiếm thì giá cao, lập đỉnh và rất khó quay trở về vùng đáy trước đó.

4. Mật độ dân cư sẽ phản ánh đúng giá đất

Những khu vực nào từng diễn ra sốt đất và duy trì cột giá cao bền vững theo thời gian thì đó chính là giá trị thật tương đối của tài sản. Tác nhân giúp duy trì giá đất chính là mật độ dân cư đông đúc. Những khu vực có tốc độ đô thị hóa cao, hình thành cộng đồng dân cư hoàn chỉnh, hạ tầng đồng bộ, thường khó bị sụt giảm giá sau những cơn sốt đất đỉnh điểm.

Tính năng tiêu dùng của bất động sản hay mật độ dân cư thường phản ánh được nhu cầu đất đai tại khu vực nào đó là thật hay ảo. Theo ông Nghĩa, nếu nhà đầu tư thu gom đất vô tội vạ và bỏ qua nguyên lý thứ tư này, rất có thể họ đang tích tụ bong bóng giá đất.

Rever đã tổng hợp Giá rao bán các dự án đất nền hiện nay, mời bạn tham khảo:

Có thể bạn quan tâm:

• Đầu tư đất nền dự án Everde City: Cơ hội sinh lời không thể bỏ qua
• Có nên đầu tư đất nền quận 9 cuối năm 2018, đầu năm 2019?
• Nên đầu tư đất nền khu vực nào ở Quận 9 TP.HCM?
• Tấp nập các dự án hạ tầng, đất nền và căn hộ Quận 9 tăng trưởng thế nào?
• Nên đầu tư đất nền hay căn hộ vào dịp cuối năm?
• Vốn 1 tỷ nên đầu tư đất nền ở TP.HCM hay vùng giáp ranh?
• Mua đất nền khi năm hết Tết đến cần cảnh giác gì?
• Đất nền Long An năm 2019 sẽ biến động như thế nào?
• 5 bí quyết đầu tư đất nền dự án không bao giờ lỗi thời
• Đất nền Củ Chi sau một năm biến động và tiềm năng tăng trưởng 3 năm tới
• Đất nền quận 12 tăng trưởng nhờ cầu An Phú Đông nối quận 12 - Gò Vấp
• 7 bí quyết giúp bạn đầu tư đất nền dự án an toàn, lãi cao
• Những loại giấy tờ pháp lý người mua đất nền dự án phải biết
• Nên mua đất nền Bình Chánh hay đất nền Long An ở thời điểm này?
• Những khu vực bất động sản phát triển nhất Long An hiện nay

Theo VnExpress