Đầu tư bất động sản đang thế chấp: Biến rủi ro thành cơ hội sinh lời "khủng"

Có những tình huống trong giao dịch nhà đất đang thế chấp khó phân biệt được cơ hội và rủi ro, đòi hỏi nhà đầu tư bất động sản hiểu biết và tỉnh táo.

Đầu tư bất động sản có 2 xu hướng chính là an toàn và ưa mạo hiểm. Rever đang đề cập đến những nhà đầu tư thích đánh cược cơ hội “một mất một còn” để thu lời lớn.

Đầu tư bất động sản đang thế chấp, bên mua có lợi gì?

Hầu như không có nhà đầu tư bất động sản nào chủ động giao dịch những sản phẩm đang thế chấp vì không tin tưởng vào khả năng an toàn. Tuy nhiên, nếu đang thao tác giao dịch mà phát hiện ra, sản phẩm đang thế chấp, liệu có phải bạn đang nắm chắc phần thất bại?

Đầu tiên, bạn phải phân biệt dạng thế chấp: nếu thế chấp với ngân hàng thì có thể cân nhắc tiếp vì khả năng giải chấp khá đảm bảo; nếu thế chấp “tín dụng đen” thì nên dừng ngay giao dịch. Trường hợp bất động sản thế chấp ngân hàng, chứng tỏ sản phẩm đó thực sự đảm bảo tính pháp lý và có giá trị cao. Bộ phận thẩm định giá của ngân hàng sẽ không để những sản phẩm không có giá trị được nhận số tiền thế chấp tương ứng.

Đầu tư bất động sản đang thế chấp thường có giá rẻ hơn thị trường

Không những thế, những chủ nhà/đất cần bán bất động sản đang thế chấp thường đang có việc cần dùng tiền gấp nên sẽ chủ động rao bán với giá thấp hơn thị trường, thậm chí khách mua còn có thể thương lượng nhiều hơn về giá và cả phương thức thanh toán. Đối với bên bán lúc này, yếu tố về lợi nhuận không còn được đặt lên hàng đầu, mà là thời gian chốt giao dịch.

Kiểm tra tính an toàn của bất động sản đang thế chấp

Đầu tư bất động sản đang thế chấp không phải hoàn toàn rủi ro nếu bên mua biết các thao tác kiểm tra độ an toàn. Đây là bí quyết không phải nhà đầu tư bất động sản cũng biết rõ và dám thực hiện:

• Nhà đầu tư bất động sản yêu cầu chủ nhà/đất đưa ra giấy tờ nhà đất (bản gốc). Trên sổ có thể hiện tình trạng và lịch sử thế chấp nhà đất
• Xác định, đối chiếu ranh giới và diện tích đất giữa thông tin trong sổ và trên thực tế
• Kiểm tra tình hình quy hoạch khu vực của thửa đất/nhà ở
• Bàn bạc, thống nhất phương thức thanh toán

Tiến hành giải chấp bất động sản theo quy định pháp luật

Khoản 3 Điều 318 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về tài sản thế chấp: Trong trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất, mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Theo quy định tại Khoản 8 Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015 về nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản: Bên thế chấp không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý.

Thủ tục giải chấp bất động sản thế chấp ngân hàng đã được pháp luật quy định

Cách ký hợp đồng đặt cọc theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015:

Cách 1:

• Bên mua sẽ chuyển trước cho bên chủ nhà tiền đặt cọc để đảm bảo rằng khi có điều kiện giao kết hợp đồng, bên chủ ngôi nhà sẽ thực hiện các thủ tục theo quy định của pháp luật để chuyển nhượng một phần thửa đất cho bạn.
• Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản (hợp đồng đặt cọc) và phải được chứng thực tại UBND xã hoặc tại các tổ chức hành nghề công chứng.
• Tiếp theo, bên bán phải thoả thuận với ngân hàng để đổi tài sản đảm bảo hiện tại (ngôi nhà/thửa đất) bằng một tài sản khác (theo quy định của ngân hàng) và giải chấp bất động sản chuẩn bị chuyển nhượng.
• Khi bất động sản đã có sổ đỏ, bên mua và bên bán bắt đầu giao kết hợp đồng tại phòng công chứng.

Cách 2:

• Ba bên (bên bán, bên mua, ngân hàng) cùng lập một thoả thuận về việc thanh toán tiền mua nhà (giữa bên mua và bên bán) và cách thức thanh toán tiền nợ vay (của bên bán đối với ngân hàng). Văn bản thoả thuận này phải công chứng.
• Bên mua nộp tiền bằng với tiền mua nhà vào tài khoản ngân hàng nhận thế chấp.
• Ngân hàng thanh toán (cả gốc và lãi) khoản vay; thực hiện giải chấp; giao sổ và tiền thừa (nếu có) cho bên mua.
• Bên mua làm thủ tục sang tên tại Phòng Đăng ký đất đai cấp huyện hoặc Văn phòng đăng ký đất đai (thuộc Sở Tài nguyên – Môi trường); nộp thuế TNCN, lệ phí trước bạ nhà đất tại Chi cục thuế (cấp huyện).
• Trường hợp hồ sơ hợp lệ, bên mua sẽ nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (đã sang tên) sau tối đa 30 ngày.

Để tìm hiểu rõ hơn về giao dịch chuyển nhượng khi đầu tư bất động sản, mời bạn tham khảo Cẩm nang mua bán nhà cùng Rever:

Có thể bạn quan tâm:

• Mua đất thổ cư cần lưu ý những gì để tránh tiền mất tật mang?
• Làm sao để đầu tư nhà giá rẻ có lời khi thị trường khó khăn?
• Mua nhà xây sẵn để ở nên chú ý điều gì?
• Đầu tư đất nền không được bỏ qua những điều này
• Mua nhà phố vùng ven cần đảm bảo những yếu tố gì?

Thu Trang (TH)