Thanh khoản tốt - yếu tố đầu tư bất động sản cần quan tâm

Đầu tư bất động sản được xem là một trong những lĩnh vực khó. Do đó, nếu muốn bước chân vào lĩnh vực đầy nguy hiểm này, bạn cần trang bị vốn kiến thức cần thiết, tránh tình trạng đầu tư bất động sản theo phong trào.

Chú ý tính thanh khoản cao, chắc chắn về pháp lý

Dù bạn đang có định đầu tư bất động sản ở vùng trung tâm hay ở ngoại thành, thổ cư hay nông nghiệp, chung cư hoặc nhà phố, thậm chí là đầu tư vào biệt thự thì tiêu chí cần quan tâm đầu tiên là tính thanh khoản. Tính thanh khoản của dự án có thể hiểu đơn giản là khả năng để chuyển đổi thành tiền mặt từ dự án đó.

Nếu có ý định đầu tư bất động sản, điều quan trọng cần quan tâm là tính thanh khoản.

Giả sử sau khi bạn đã giao dịch mua bất động sản đó xong, hãy thử đặt ra câu hỏi: nếu bây giờ, nếu bạn bán lại bất động sản này thì có người mua ngay hay không? Câu trả lời có thể là không. Thậm chí cần tiền, bạn sẵn sàng hạ giá sản phẩm, vậy lúc này có người mua ngay không? Câu trả lời vẫn có thể là không.

Bạn mua vào có thể dễ, nhưng để bán được hàng thì lại là vấn đề khác. Đặc biệt, nếu bạn đang có ý định vay tiền ngân hàng hoặc người quen để đầu tư, có thể rất lâu mới phát sinh doanh thu. Sau đó, bạn sẽ thấy sốt ruột bởi tài sản không tăng giá, bán không có người mua và mỗi tháng lại chịu lãi vay.

Những gợi ý khi đầu tư bất động sản

Bất động sản không quá xa khu trung tâm trong khoảng 3 – 10km thường sẽ có tính thanh khoản tốt. Lý do cho điều này là mọi người thường sẽ chấp nhận di chuyển với khoảng cách này, bán kính này, khách hàng sẽ chỉ mất 10 – 25 phút di chuyển. Đó là nhu cầu tiêu dùng thực.

Khi nói đến bất động sản, thường sẽ tồn tại 2 nhu cầu cơ bản: tiêu dùng và đầu tư. Khi thị trường có chiều hướng đi xuống, nhu cầu đầu tư có thể biến mất và chỉ còn nhu cầu tiêu dùng. Nếu mua bất động sản của bạn không quá xa nơi sầm uất thì dù cho thị trường đi xuống, lúc này nhu cầu tiêu dùng vẫn còn, bạn vẫn có thể bán ra được sản phẩm bất động sản của mình, tức được giao dịch, thoát ra khỏi thị trường.

Nhiều người bị mất tiền hoặc là đọng vốn đến hàng tỷ đồng vì lý do mua bất động sản nằm ở vị trí quá xa khu trung tâm, nơi không có nhu cầu tiêu dùng. Một số bất động sản khác thì giá lại quá cao, không phù hợp với nhu cầu của nhiều người nên lúc thị trường đi xuống cũng sẽ mất luôn tính thanh khoản.

Vì thế, câu hỏi bạn cần tự đặt ra đầu tiên là: nếu tôi cần tiền và bán ngay thì liệu có ai mua không? Hay còn nói là tính thanh khoản của bất động sản này có cao hay không? Bên cạnh cạnh tính thanh khoản thì yếu tố pháp lý cũng đặc biệt quan trọng. Cần tìm hiểu khu đất này xem có đang nằm trong diện quy hoạch hay giải tỏa, giải phóng mặt bằng không. Bởi hiện nay trên cả nước đang có nhiều dự án được triển khai, giải phóng mặt bằng để xây dựng đường, chợ, trường học,…

Trên thực tế, nhà đất dù đang trong diện quy hoạch vẫn được mua bán và sang tên sổ đỏ. Tuy nhiên, thiệt hại về kinh tế cho nhà đầu tư bất động sản là điều chắc chắn tồn tại. Bạn cần nhớ kiểm tra kỹ thông tin pháp lý, tài sản bằng cách hỏi địa chính phường, xã, phòng tài nguyên quận, huyện…trước khi tiến hành giao dịch mua bán.

Tập trung dòng tiền, lãi vốn của bất động sản

Nếu bạn đã mua bất động sản, xây nhà và có người thuê ngay lập tức thì nơi đó được gọi là có dòng tiền. Nếu bất động sản mà bạn sở hữu ngay gần trường học, bệnh viện,...bạn có thể thực hiện kinh doanh buôn bán và tạo ra tiền ngay, nơi đó được gọi là có dòng tiền. Ngược lại, có nhiều nơi bạn mua xong, xây lên cho thuê nhưng lại không ai đến thuê hoặc kinh doanh, nơi đó sẽ được gọi là không có dòng tiền.

Nếu tài sản không thể tạo ra dòng tiền thì xem như bạn kinh doanh thất bại.

Yếu tố lãi vốn có thể được hiểu đơn giản là đánh giá về tiềm năng tăng giá của bất động sản. Có những bất động sản bạn mua mức giá xấp xỉ 40 – 45 triệu đồng/m2 và chỉ sau 3 – 7 năm, mức tăng hay giảm không đáng kể, ví dụ như tăng từ 45 – 50 triệu đồng/m2. Có các bất động sản khác, mua vào với mức 3 – 10 triệu đồng/m2, sau 3 – 7 năm, mức tăng đạt gấp 5 – 6 lần so với ban đầu (20 – 50 triệu đồng/m2).

Còn một yếu tố khác nữa là với những nơi đã phát triển rồi, giá của bất động sản thường tương đối ổn định. Vậy còn ở những khu đang phát triển, bất động sản có tiếp tục được hưởng lãi vốn, câu hỏi lúc này của bạn là sẽ chọn mua ở đâu?

Nếu chọn sai, tiền của bạn sẽ không được sinh sôi nảy nở. Nếu một tài sản mà không thể nảy sinh ra dòng tiền thì được xem như bạn kinh doanh thất bại, hoặc đó gọi là "tài sản chết, dòng tiền chết". Nhiều tài sản nằm ở nội thành không còn yếu tố lãi vốn cao hoặc ngược lại, đồng thời nhiều tài sản ở xa trung tâm không có yếu tố dòng tiền. Bạn là nhà đầu tư bất động sản, nếu muốn thành công, chắc chắn bạn cần nắm bắt rõ những yếu tố này, vừa để tránh được việc đầu tư không thuận lợi, vừa tránh tạo ra rủi ro mặt pháp lý.

Điều cuối cùng là bạn đừng quên đầu tư vào chuyên môn khi bước vào đầu tư bất động sản. Dù làm ở bất cứ lĩnh vực gì, bạn cũng nên nghiên cứu thông tin lẫn kiến thức chuyên môn có liên quan, tìm hiểu về thị trường thực tế và khả năng quan sát nhạy bén, nền tảng tư duy tốt.

Ngoài ra, nếu bạn đang quan tâm đến tình hình đầu tư thị trường bất động sản Việt Nam, bạn có thể tham khảo thêm tài liệu chuyên đề dưới đây do Rever biên soạn:    

Có thể bạn quan tâm:

• Chuyên đề: Góc nhìn chuyên sâu về đầu tư bất động sản
• Chuyên đề: Giải bài toán tài chính khi mua nhà
• Thực trạng thị trường bất động sản TP.HCM hiện nay
• Có nên đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng tại thời điểm hiện tại?
• Điều chỉnh quy hoạch xây dựng vùng TP.HCM đến 2030, tầm nhìn đến 2050
• 8 nguyên tắc đầu tư bất động sản hiệu quả

Thanh Bình