Nhà đầu tư cần quan tâm điều gì trong Thông tư 92/2015/TT-BTC?

Thông tư 92/2015/TT-BTC được ban hành và có hiệu lực cũng là lúc nhà đầu tư bất động sản sẽ phải thực hiện nghiêm túc việc đóng thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản.

Nội dung thông tư 92/2015/TT-BTC mà nhà đầu tư bất động sản cần biết

Thông tư 92/2015/TT-BTC hướng dẫn thực hiện thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân cư trú có hoạt động kinh doanh; hướng dẫn thực hiện một số nội dung sửa đổi, bổ sung về thuế thu nhập cá nhân quy định tại Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế 71/2014/QH13 và Nghị định 12/2015/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế và sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định về thuế do Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành.

Trong lĩnh vực bất động sản, với thông tư 92/2015/TT-BTC thì nhà đầu tư sẽ phải chú ý thực hiện những quy định liên quan đến vấn đề thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản. Trong thông tư 92/2015/TT-BTC, phần quy định về giá chuyển nhượng ban hành rõ các hạng mục:

a) Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng trên đất là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng sẽ được xác định theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.

Theo Thông tư 92/2015/TT-BTC, hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá trên hợp đồng thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất sẽ là giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.

b) Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất, kể cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. 

- Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất là giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.

- Trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh quy định. Trường hợp UBND cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất.

- Đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai, trường hợp hợp đồng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng thấp hơn tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân (x) với giá đất và giá tính lệ phí trước bạ công trình xây dựng do UBND cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng được xác định theo giá UBND (x) với tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng.

Trường hợp UBND cấp tỉnh chưa có quy định về đơn giá thì áp dụng theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố, đang áp dụng tại thời điểm chuyển nhượng.

c) Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng quyền thuê mặt đất, thuê mặt nước.

Trường hợp đơn giá cho thuê lại trên hợp đồng thấp hơn giá do UBND tỉnh quy định tại thời điểm cho thuê lại thì giá cho thuê lại được xác định căn cứ theo bảng giá do UBND tỉnh quy định.

Về phần quy định về thuế suất, theo thông tư 92/2015/TT-BTC quy định thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại. Thời điểm tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:

- Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật;

- Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản. Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng tương lai là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.

Nhà đầu tư bất động sản có thể tự mình tính thuế phải thực hiện theo cách tính mà thông tư 92/2015/TT-BTC đã quy định:

a) Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau: Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%.

b) Trường hợp chuyển nhượng bất sản là đồng sở hữu thì nghĩa vụ thuế được xác định riêng cho từng người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu bất động sản. Căn cứ xác định tỷ lệ sở hữu là tài liệu hợp pháp như: thoả thuận góp vốn ban đầu, di chúc hoặc quyết định phân chia của toà án,...

Trường hợp không có tài liệu hợp pháp thì nghĩa vụ thuế của từng người nộp thuế được xác định theo tỷ lệ bình quân.”

Những lưu ý khi thực hiện thông tư 92/2015/TT-BTC

Có một thực tế, trên thị trường giao dịch nhà đất vẫn tồn tại việc giá ghi trên hợp đồng luôn thấp hơn với giá thực tế. Mục đích của việc này nhằm trốn tránh nghĩa vụ thuế cho cả hai bên. Bên chuyển nhượng thì né thuế thu nhập cá nhân, người nhận chuyển nhượng thì tránh lệ phí trước bạ.

Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải công khai và chịu trách nhiệm về giá chào bán BĐS thuộc các dự án của mình.

Vì vậy, để khắc phục tình trạng trên, Thông tư 92/2015/TT-BTC của Bộ Tài chính đã hướng dẫn, nếu giá trị nhà đất chuyển nhượng trên hợp đồng không ghi hoặc thấp hơn giá đất, giá tính lệ phí trước bạ, thì giá tính thuế sẽ áp theo bảng giá do UBND cấp tỉnh quy định.

Tuy nhiên, khi giao dịch tại cơ quan công chứng, các bên tham gia hợp đồng chuyển nhượng tiếp tục đối phó bằng thỏa thuận ghi giá giao dịch trên hợp đồng chuyển nhượng bằng, hoặc thấp hơn giá trị bất động sản tính theo bảng giá đất và bảng giá nhà do UBND cấp tỉnh ban hành.

Điều này khiến công tác điều tra chấp hành nghĩa vụ thuế đối với các hành vi gian lận trên thị trường, nhất là các giao dịch giữa các cá nhân với nhau gặp nhiều khó khăn. Vô hình chung thực trạng này đã tạo cơ hội làm giàu nhanh chóng cho một bộ phận không nhỏ những người đầu cơ, dẫn đến bong bóng bất động sản, gây bất ổn thị trường.

Cũng theo thông tư này, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải công khai và chịu trách nhiệm về giá chào bán BĐS thuộc các dự án của mình, đăng tải trên các trang thông tin của Bộ Xây dựng.

Qua thông tư 92/2015/TT-BTC của Bộ Tài chính, các nhà đầu tư bất động sản khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngoài việc thực hiện thuế thu nhập theo quy định của thông tư thì sẽ phải thực hiện đồng thời những khoản phí khác theo quy định giao dịch chuyển nhượng.

Một số phí phát sinh liên quan phải thực hiện là: phí công chứng hợp đồng mua bán, phí đo vẽ, lệ phí địa chính…

Có thể thấy, những sửa đổi bổ sung các luật thuế đều hướng đến mục tiêu tạo hành lang pháp lý rõ ràng, xây dựng môi trường đầu tư trong sạch, phản ánh đúng giá trị của bất động sản, tránh tình trạng bong bóng bất động sản.

Trên đây, Rever đã gửi đến bạn bài viết thông tư 92/2015/TT-BTC của Bộ Tài chính và ý nghĩa của Thông tư đối với các nhà đầu tư bất động sản. Ngoài ra, bạn cũng có thể tham khảo tài liệu báo cáo tình hình giao dịch bất động sản Việt Nam Quý II/2018:

Có thể bạn quan tâm:

• Chuyên đề: Góc nhìn chuyên sâu về đầu tư bất động sản

• Kỳ 1: Các loại hình đầu tư

• Kỳ 2: Tại sao nên chọn đầu tư bất động sản thay vì các loại hình đầu tư khác?

• Kỳ 3: 8 loại hình đầu tư bất động sản

• Kỳ 4 (Phần 1): Xác định thị trường bất động sản

• Kỳ 4 (Phần 2): Xác định thị trường bất động sản

• Kỳ 5: Những phương pháp định giá bất động sản dành cho nhà đầu tư

• Kỳ 6: Có nên vay ngân hàng đầu tư bất động sản?

• Kỳ 7: Những lầm tưởng về đầu tư bất động sản

• Kỳ 8: Hỏi đáp cùng chuyên gia Rever

Thanh Bình (TH)