Những điều khoản bạn nên chú ý khi ký hợp đồng mua bán căn hộ

Dựa trên những tranh chấp thường thấy giữa chủ đầu tư và người mua nhà, Rever.vn sẽ tổng hợp những khoản mục quan trọng trong hợp đồng mà bạn không nên bỏ qua để tự bảo vệ quyền lợi của mình.

1. Thời gian giao nhận nhà và trách nhiệm của chủ đầu tư

Đây là một trong những mục quan trọng nhất trong hợp đồng mua bán căn hộ mà khách hàng phải quan tâm. Điều này giúp họ kiểm soát được việc chủ đầu tư có giao nhà đúng hạn hay không, từ đó có cơ sở để quy kết trách nhiệm cho chủ đầu tư nếu như không thực hiện đúng tiến độ bàn giao như trong hợp đồng.

Thông tin về trách nhiệm của chủ đầu tư nếu không giao nhà đúng thời hạn cũng rất quan trọng và cần phải minh bạch. Bởi vì trong trường hợp bạn không được giao nhà thì bắt buộc phải có người đứng ra chịu trách nhiệm và bồi thường chính đáng.

2. Điều khoản về thanh toán, phí phạt

Trong điều khoản này, bạn cần chú ý đến thời gian và phương thức thanh toán, mức phí phạt nếu thanh toán trễ. Tránh trường hợp thanh toán trễ hạn hoặc sai phương thức dẫn đến việc phát sinh mức phí không cần thiết.

3. Giá trị hợp đồng

Bạn cần xem xét giá trị hợp đồng đã bao gồm tiền sử dụng đất, các loại thuế, phí khác hay chưa. Cần rõ ràng những khoản chi phí ngay từ đầu để tránh tranh chấp về sau. Có những trường hợp do người mua không chú ý khoản mục này từ lúc kí kết hợp đồng nên khi nhận bàn giao, chủ đầu tư yêu cầu người mua kí thêm những giấy tờ và nộp những khoản phí khác như tiền đặt cọc để hoàn thiện căn hộ, phí cấp sổ đó, sổ hồng hoặc chủ đầu tư tự ý tăng giá quản lí dịch vụ, tự ý thêm các khoản phí khác mà không có sự thỏa thuận với cư dân.

4. Thuế GTGT

Khách hàng cần kiểm tra kĩ khoản mục này để tránh trường hợp chủ đầu tư ăn gian thuế GTGT. Nhiều hợp đồng mua bán ở các dự án BĐS đều tính thuế GTGT 10% trên giá trị hợp đồng. Nhưng cách tính này không đúng quy định, ăn gian thuế GTGT của khách hàng. Thông tư số 06/2012/TT-BTC đã ghi rõ: “Đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, giá tính thuế là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất được trừ để tính thuế GTGT”. Đây là thủ đoạn chiếm dụng tiền một cách tinh vi của chủ đầu tư mà khách hàng cần phải cẩn trọng.

5. Diện tích, những trang thiết bị sở hữu chung và riêng

Bạn phải đặc biệt chú ý đến khoản mục này vì đây là một trong những rủi ro thường thấy khi nhận bàn giao căn hộ. Rất nhiều trường hợp, chủ đầu tư không đo đạc lại diện tích mà sử dụng bản đo đạc khác từ những người đã được thuê để đem ra cho khách hàng. Dưới đây là cách tính diện tích căn hộ mới nhất mà bạn cần biết để đối chiếu với cách đo đạc của chủ đầu tư:

Cách tính diện tích căn hộ áp dụng từ ngày 08/04/2014

Một điều nữa cần lưu ý là những trang thiết bị và tiện nghi bạn sẽ nhận được khi bàn giao nhà, tránh trường hợp chủ đầu tư giao thiếu nhưng không bổ sung sau đó.

6. Thời gian giao sổ hồng

Sổ hồng là giấy tờ pháp lí quan trọng chứng minh bạn có quyền sở hữu căn hộ, cho nên cần hết sức cẩn trọng. Theo quy định, chủ đầu tư phải giao giấy tờ sở hữu nhà ngay sau khi hai bên ký hợp đồng công chứng và bên B thanh toán tiền mua nhà. Một điều quan trọng là bạn cần cẩn thận với khoản phí thu thêm của chủ đầu tư để được cấp sổ đỏ, sổ hồng bởi vì theo luật đó là trách nhiệm của bên bán (chủ đầu tư).

7. Thời hạn đầu tư, thời hạn giao và thuê đất xây dựng dự án nhà ở thương mại

Nhiều chủ đầu tư thường che giấu các thông tin về: thời hạn đầu tư, thời hạn giao và thuê đất xây dựng dự án nhà ở thương mại (lâu dài, có thời hạn), các quy định pháp lý liên quan khác như: phê duyệt của cấp có thẩm quyền về mặt bằng, thiết kế, thi công và giám sát… Bản thân người mua nhà cũng hay bỏ qua các quy định này khi xem xét hợp đồng mua bán. Điều này dẫn đến tình trạng, nhiều dự án căn hộ thương mại có giá bán tưởng là rẻ, nhưng tính ra lại không hề rẻ vì chủ đầu tư đi thuê đất của nhà nước để xây nhà ở kinh doanh có thời hạn (20, 30 - 50 năm). Hết thời hạn thuê, nhà nước có quyền thu hồi lại đất, khi đó, chủ đầu tư đã xong phần nghĩa vụ và trách nhiệm của họ, để lại cho người mua nhà những vấn đề pháp lý tiếp theo. Như vậy, để bảo vệ quyền lợi cho mình, người mua nhà cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp rõ những thông tin này trước khi quyết định mua căn hộ.

8. Điều kiện bất khả kháng

Cần chú ý điều kiện bất khả kháng trong hợp đồng có hợp pháp hay không. Có nhiều chủ đầu tư lợi dụng điều khoản này để né tránh trách nhiệm khi bàn giao nhà không đúng thời hạn. Cách thức của họ là đưa tình huống chủ đầu tư không giao nhà đúng tiến độ và bị nhà nước thu hồi vào mục điều kiện bất khả kháng này và đẩy người mua nhà vào vòng luẩn quẩn pháp lí. Trong khi đó, người phải đứng ra chịu trách nhiệm là chủ đầu tư. Để bảo vệ quyền lợi cho mình, người mua nhà cần phải nắm rõ quy định và điều khoản này trong hợp đồng, không để chủ đầu tư “mập mờ đánh lận con đen”.

Ngoài những điều khoản trên trong hợp đồng, bạn cũng cần xem xét bên đứng ra kí kết hợp đồng có hợp pháp hay không bởi nếu không thận trọng, hợp đồng ký sẽ không có hiệu lực và ảnh hưởng quyền lợi của bạn về sau, nhất là khi xảy ra tranh chấp.

Nắm rõ những thông tin quan trọng trong hợp đồng là cách duy nhất để bạn bảo vệ mình. Sở hữu một căn nhà không phải là chuyện dễ dàng, nhất là trong bối cảnh thị trường còn nhiều chủ đầu tư làm ăn chụp giật, không uy tín. Tìm kiếm được một chủ đầu tư uy tín là một điều rất tốt vì bạn sẽ bớt lo lắng những rủi ro pháp lí như trên, nhưng bạn vẫn nên kiểm tra thật kĩ hợp đồng mua bán trước khi quyết định kí kết, vì nó liên quan đến quyền lợi của bạn sau này.

Thanh Xuân