10 rủi ro khiến bạn "trắng tay" khi đầu tư bất động sản vùng ven không rõ pháp lý

Pháp lý dự án bất động sản vùng ven luôn là mối quan tâm hàng đầu của người mua để tránh phiền phức, đảm bảo tính thanh khoản và tiềm năng sinh lời.

REVER đã tổng hợp 10 rủi ro thường gặp về pháp lý dự án bất động sản:

1. Mua nhầm đất nông nghiệp

Dù mua dự án đất nền để ở hay đầu tư thì pháp lý dự án cũng chuyển quyền sử dụng đất sang thổ cư. Bởi, chỉ có đất thổ cư mới được phép xây dựng nhà ở, dễ dàng giao dịch, có tính thanh khoản cao và tiềm năng sinh lời khả quan.

Đất nông nghiệp vừa không được xây dựng công trình vừa đòi hỏi rất nhiều điều kiện để được phép chuyển nhượng hợp pháp đối với bên chuyển nhượng (tham khảo Khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai 2013) và bên nhận chuyển nhượng (tham khảo Khoản 3 Điều 191 Luật Đất đai 2013). Bên cạnh đó, hai bên cần tuân theo quy định về diện tích đất nông nghiệp được phép chuyển nhượng quy định tại điều 44 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý dự án, sổ đỏ để tránh mua nhầm đất nông nghiệp

2. Đất bị cấm giao dịch

Điều 12, Luật đất đai 2013 quy định bổ sung các hành vi bị nghiêm cấm: “Lấn, chiếm, hủy hoại đất đai; vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố; không sử dụng đất, sử dụng đất không đúng mục đích; không thực hiện đúng quy định của pháp luật khi thực hiện quyền của người sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức đối với hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này; sử dụng đất, thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất mà không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền; không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước; lợi dụng chức vụ, quyền hạn để làm trái quy định về quản lý đất đai; không cung cấp hoặc cung cấp thông tin về đất đai không chính xác theo quy định của pháp luật; cản trở, gây khó khăn đối với việc thực hiện quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật”.

Cụ thể, hành vi “sử dụng đất, thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất mà không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền; không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước” sẽ bị cấm giao dịch. Do đó, người mua cần chú ý tính pháp lý dự án để tránh tình trạng mua trúng thửa đất bị cấm giao dịch.

3. Dự án chưa được cấp phép đầu tư

Bộ hồ sơ pháp lý hoàn chỉnh để dự án được cấp phép đầu tư gồm rất nhiều văn bản. Một trong những giấy tờ đó là bản quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 (khi quy mô dự án lớn hơn 5h hoặc quy hoạch chi tiết tổng mặt bằng tỉ lệ 1/500 (đối với dự án nhỏ hơn 5ha).

Trước khi ký hợp đồng mua bán, nhà đầu tư bất động sản phải kiểm tra phê duyệt của quy hoạch chi tiết 1/500, quyết định giao đất hoặc sổ đỏ tổng thể. Nếu chưa đầy đủ các văn hồ pháp lý dự án trên, bạn không nên đầu tư để tránh hệ luỵ khó lường về sau.

Kiểm tra phê duyệt dự án trước khi ký hợp đồng mua bán nhà đất

4. Đất nền không có sổ hồng riêng

Pháp lý dự án đất nền không có sổ hồng (giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở) riêng có khả năng gặp phải một số rủi ro như: mất rất nhiều thời gian, công sức để có được sổ riêng; rắc rối khi xây dựng hoặc chuyển nhượng. Đất nền chưa có sổ hồng riêng cũng rất khó để định vị, đo đạc thửa đất ấy trên mảnh đất chung.

Do đó, khách hàng chỉ nên đầu tư đất nền dự án đã có sổ hồng riêng để có thể thực hiện xây dựng hoặc giao dịch theo ý muốn ngay sau khi nhận đất.

5. Đất nền không đủ diện tích tối thiểu sau tách thửa

Đây là rủi ro đi kèm với tình trạng đất không có sổ hồng riêng vì quy định về diện tích tách thửa tối thiểu có sự khác nhau giữa 63 tỉnh/thành trên cả nước, chia từng khu vực trong một địa phương, chia theo đất ở chưa có nhà/đất có nhà hiện hữu. Nếu diện tích đất sau tách thửa không đủ diện tích theo quy định sẽ gặp nhiều rắc rối trong việc xin cấp sổ hồng.

Mua đất nền tách thửa cần chú ý diện tích tối thiểu để đảm bảo có sổ hồng riêng

6. Đất nền chưa giải chấp trước khi ký hợp đồng mua bán

Tính pháp lý dự án đất nền không cấm việc thế chấp bất động sản, bất động sản đang thế chấp cũng được rao bán với điều kiện phải giải chấp trước khi ký hợp đồng mua bán. Do đó, khách hàng phải tìm hiểu chính xác tình trạng pháp lý dự án trước khi quyết định xuống tiền, thậm chí nên chắc chắn trước khi đặt cọc.

Để tra cứu thông tin thế chấp nhà đất, bạn có thể sử dụng trang thông tin điện tử của Sở Tài nguyên và Môi trường theo quy định tại điều 64  - “Công bố thông tin về biện pháp bảo đảm” - của Nghị định số 102/2017/NĐ-CP về “Đăng ký biện pháp bảo đảm”.

7. Chủ đầu tư chưa nộp đủ thuế đất trước khi giao dịch

UBND TP.HCM đã yêu cầu Sở Xây dựng không giải quyết các thủ tục chuyển nhượng dự án và không cho phép chủ đầu tư bán sản phẩm bất động sản cho khách hàng đối với các trường hợp chủ đầu tư chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước. Điều này giúp hạn chế những rủi ro đáng tiếc trong quan hệ tín dụng, giao dịch. Cụ thể, trong luật Kinh doanh bất động sản, Nghị định số 43 của Chính phủ cũng có quy định dự án được bán khi đã có sổ đỏ và hoàn tất việc nộp tiền sử dụng đất.

Nếu mua nhầm bất động sản có pháp lý dự án mập mờ về nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước, khách hàng có thể gặp phải rắc rối như không được cấp sổ đỏ, thế chấp ngân hàng và xây dựng…

Để biết chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước chưa, bạn có thể yêu cầu chủ đầu tư cam kết hoặc cung cấp thông tin tài liệu để chứng minh việc hoàn thành khi ký kết hợp đồng mua bán hoặc liên hệ với cơ quan có thẩm quyền để xin cung cấp thông tin. Thông tin này thường thể hiện trong quyết định phê duyệt dự án của UBND cấp tỉnh.

8. Đất chưa được Sở Xây dựng cho phép xây nhà

Đất chưa được cấp phép xây dựng khi chưa đáp ứng các điều kiện về giấy tờ hoặc địa điểm xây dựng, do đó Nhà nước chưa đồng ý cấp phép cho phép xây dựng. Thông thường, nếu mua bất động sản riêng lẻ (ngoài dự án đô thị), bạn có thể coi thông tin trong quyền sử dụng đất, trường hợp đất thổ cư sẽ được phép xây dựng. Nếu bạn mua đất trong dự án khu đô thị thì chỉ cần kiểm tra thông tin quy hoạch, phần nào không phải để xây nhà ở thì không được xây dựng.

9. Thông tin quy hoạch giao thông sai lệch

Thông tin quy hoạch giao thông khu vực cận kề dự án thường được các chủ đầu tư giới thiệu đến khách hàng một cách chi tiết nhưng không phải chủ đầu tư nào cũng trung thực, trình bày các dự án đã được quy hoạch. Có những dự án hoàn toàn thất thiệt, do chính doanh nghiệp vẽ ra để đánh lừa người mua. Đầu tư nhầm những dự án này, bất động sản của bạn sẽ không đảm bảo về giá trị thực, tính thanh khoản và tiềm năng sinh lời.

Để kiểm tra thông tin quy hoạch giao thông tại khu vực có dự án đang muốn đầu tư, khách hàng nên đến UBND cấp phường, xã tại đó để đối chiếu thông tin. Sao khi xác nhận dự án giao thông có được quy hoạch hay không, bạn nên tìm hiểu về thời gian khởi công và thời gian hoàn thành dự án đó. Tính pháp ý dự án này giúp bạn dễ dàng đưa ra quyết định có nên đầu tư hay không và đầu tư thời điểm nào thì hợp lý.

Nên xác minh quy hoạch dự án trong khu vực trước khi đầu tư bất động sản

10. Dính bẫy sốt đất ảo

Bẫy sốt đất ảo là tình trạng rất thường gặp trên thị trường đầu tư bất động sản. Không phải người mua nào cũng đủ tinh mắt để phân biệt đâu là thời điểm giá tăng có lý do, đâu là do các đối tượng đầu cơ “thổi” giá. Nếu mua đất ngay các cơn sốt đất, bạn có thể phải trả cái giá cao hơn giá trị thực của sản phẩm và sau khi cơn sốt lắng xuống, giá đất phải mất một khoảng thời gian để quay về giá lúc mua vào.

Do đó, nếu chưa có kinh nghiệm đầu tư hoặc mua nhà đất để ở, bạn nên tránh những cơn sốt đất. Ngoài ra, bạn có thể nhờ sự tư vấn của các đơn vị tư vấn đầu tư bất động sản để nghe phân tích, hướng dẫn.

Có thể bạn quan tâm: 

• Những loại giấy tờ pháp lý người mua đất nền dự án phải biết
• 5 bí quyết đầu tư đất nền dự án không bao giờ lỗi thời
• Đầu tư đất nền không được bỏ qua những điều này
• Những "cái bẫy" mua bán đất nền cần đề phòng nhất
• Hướng dẫn cách "mượn tay ngân hàng" để soi pháp lý dự án bất động sản
• Những điều cần biết khi mua căn hộ chung cư chưa hoàn thiện
• Quy định mới về diện tích tối thiểu được tách thửa tại TP.HCM ra sao?
• Những lưu ý không thể bỏ qua trước khi đặt cọc mua nhà

Thu Trang (TH)