Hướng dẫn soạn thảo hợp đồng thuê và cho thuê nhà đất

Để tránh rủi ro trong suốt quá trình giao dịch, cả người thuê và cho thuê nhà đất nên soạn thảo hợp đồng kỹ lưỡng, đọc kỹ và trao đổi các chi tiết nhỏ một cách thẳng thắn. Vì bất kỳ khi nào phát sinh tranh chấp, hợp đồng là chứng cứ xác định các hướng giải quyết tranh chấp, bảo vệ quyền lợi của bạn. 

Đây cũng là giấy tờ có giá trị pháp lý cao nhất trong giao dịch. Rever xin giới thiệu các điều khoản cần được bàn thảo và thể hiện rõ trong hợp đồng thuê - cho thuê theo quy định pháp luật về quyền và nghĩa vụ của bên mua nhà và bên bán nhà ở mới nhất. Cả người thuê và chủ nhà đều nên thể hiện các thông tin sau khi soạn thảo hợp đồng:

1. Thông tin hai bên

Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức, người đại diện theo đúng pháp luật, chứng minh nhân dân hoặc mã số thuế, địa chỉ của các bên.

2. Chi tiết về nhà đất thuê/ cho thuê

Các thông tin cần thể hiện: địa chỉ, diện tích, tình trạng nhà, kết cấu.

Nếu hợp đồng thuê căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu.

 3. Thời hạn cho thuê, thời gian bàn giao nhà, thời gian bắt đầu tính tiền thuê

Nên trình bày ngày chính xác và cụ thể, thời hạn, số lượng tháng.

4. Thời hạn và phương thức thanh toán tiền thuê, tiền cọc

Hai bên thể hiện khoảng thời gian thanh toán tiền thuê, số ngày trễ hạn có thể chấp nhận, số tiền cọc là bao nhiêu, quy định hoàn trả cọc và hình thức hoàn trả, thời gian hoàn trả như thế nào.

5. Quyền và nghĩa vụ của các bên

Theo quy định tại Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 ngày 14 tháng 6 năm 2005, Hợp đồng thuê nhà ở được quy định và hướng dẫn như sau:

Hình thức hợp đồng thuê nhà ở và hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Nghĩa vụ của bên cho thuê nhà ở
1. Thời gian bàn giao nhà cho bên thuê, nếu bàn giao chậm thì như thế nào.
2. Bảo đảm những phần bảo dưỡng nhà nào cho bên thuê để có thể sử dụng ổn định nhà trong thời hạn thuê.
3. Bảo dưỡng, sửa chữa nhà theo định kỳ hoặc theo thoả thuận; nếu bên cho thuê không bảo dưỡng, sửa chữa nhà mà gây thiệt hại cho bên thuê thì phải bồi thường. 

Quyền của bên cho thuê nhà ở
Bên cho thuê nhà ở có các quyền sau đây:
1. Nhận đủ tiền thuê nhà đúng kỳ hạn đã thoả thuận: số tiền, thể hiện thời gian nhận tiền thuê nhà, và cách thức nhận (tiền mặt, chuyển khoản, v.v.)

2. Các điều kiện đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà theo quy định tại Khoản 1 và Khoản 3 Điều 498 của Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11. Chi tiết các điều khoản chấm dứt hợp đồng vui lòng xem chi tiết ở phần 8.  
3. Cải tạo, nâng cấp nhà cho thuê khi được bên thuê đồng ý, nhưng không được gây phiền hà cho bên thuê sử dụng chỗ ở.
4. Được lấy lại nhà cho thuê khi thời hạn thuê đã hết; nếu hợp đồng không quy định thời hạn thuê thì bên cho thuê muốn lấy lại nhà phải báo cho bên thuê biết trước sáu tháng.

Nghĩa vụ của bên thuê nhà ở
Bên thuê nhà có các nghĩa vụ sau đây:
1. Sử dụng nhà đúng mục đích đã thoả thuận.
2. Trả đủ tiền thuê nhà đúng kỳ hạn đã thoả thuận.
3. Giữ gìn nhà, sửa chữa những hư hỏng do mình gây ra.
4. Tôn trọng quy tắc sinh hoạt công cộng.
5. Trả nhà cho bên cho thuê theo đúng thoả thuận.

Quyền của bên thuê nhà ở
Bên thuê nhà có các quyền sau đây:
1. Nhận nhà thuê theo đúng thoả thuận.
2. Được đổi nhà đang thuê với người thuê khác, nếu được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản;
3. Được cho thuê lại nhà đang thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản;
4. Được tiếp tục thuê theo các điều kiện đã thoả thuận với bên cho thuê, trong trường hợp thay đổi chủ sở hữu nhà;
5. Yêu cầu bên cho thuê sửa chữa nhà đang cho thuê trong trường hợp nhà bị hư hỏng nặng.
6. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 498 của Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 (chi tiết ở phần 8).

Quyền, nghĩa vụ của những người thuộc bên thuê có tên trong hợp đồng thuê nhà ở.
Những người thuộc bên thuê có tên trong hợp đồng thuê nhà có quyền, nghĩa vụ ngang nhau đối với bên cho thuê và phải liên đới thực hiện các nghĩa vụ của bên thuê đối với bên cho thuê.

6. Các thỏa thuận khác

Thể hiện những thỏa thuận về phí quản lý, điện, nước, cách thức đóng nếu có. Các thỏa thuận khác giữa hai bên nếu có.

7. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng

Hợp đồng có hiệu lực ngay sau khi ký hết hay từ ngày giờ cụ thể nào khác.

8. Điều kiện đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở

1. Bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà khi bên thuê có một trong các hành vi sau đây:

a) Không trả tiền thuê nhà liên tiếp trong ba tháng trở lên mà không có lý do chính đáng.
b) Sử dụng nhà không đúng mục đích thuê.
c) Cố ý làm nhà hư hỏng nghiêm trọng.
d) Sửa chữa, đổi hoặc cho người khác thuê lại toàn bộ hoặc một phần nhà đang thuê mà không có sự đồng ý bằng văn bản của bên cho thuê.
đ) Làm mất trật tự công cộng nhiều lần và ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt bình thường của những người xung quanh.
e) Làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến vệ sinh môi trường.

2. Bên thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà khi bên cho thuê có một trong các hành vi sau đây:
a) Không sửa chữa nhà khi chất lượng nhà giảm sút nghiêm trọng;
b) Tăng giá thuê nhà bất hợp lý.
c) Quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

3. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà phải báo cho bên kia biết trước một tháng, nếu không có thoả thuận khác. Nếu không, sẽ có chế tài nào và cách thức thực hiện ra sao. VD như đền bù cọc trong vòng 1 tháng, mất cọc, v.v.

9. Điều kiện chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở

Hợp đồng thuê nhà ở chấm dứt trong các trường hợp sau đây:
1. Thời hạn thuê đã hết; nếu hợp đồng không xác định thời hạn thuê thì hợp đồng chấm dứt sau sáu tháng, kể từ ngày bên cho thuê báo cho bên thuê biết về việc đòi nhà;
2. Nhà cho thuê không còn;
3. Bên thuê nhà chết và không có ai cùng chung sống;
4. Nhà cho thuê phải phá dỡ do bị hư hỏng nặng có nguy cơ sập đổ hoặc do thực hiện quy hoạch xây dựng của Nhà nước.
Thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác
Trong trường hợp pháp luật không có quy định khác thì quy định tại các điều từ Điều 492 đến Điều 499 của Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 cũng được áp dụng đối với việc thuê nhà sử dụng vào mục đích khác không phải là thuê nhà ở.

10. Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng

11. Chữ ký và ghi rõ họ tên

 Tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.

Ngoài ra, Luật Dân sự số 33/2005/QH11 còn quy định gì thêm về hợp đồng thuê - cho thuê nhà ở?

1. Điều kiện của các bên tham gia giao dịch thuê - cho thuê nhà ở

a) Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về dân sự.

b) Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân.

c) Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam

d) Nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân và không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập; trường hợp là tổ chức nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này; nếu tổ chức được ủy quyền quản lý nhà ở thì phải có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

2. Trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch thuê - cho thuê.

1. Các bên tham gia giao dịch nhà ở thỏa thuận lập hợp đồng  cho thuê, thuê (sau đây gọi chung là hợp đồng về nhà ở).
2. Các bên thỏa thuận để một bên thực hiện nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện công chứng cho hợp đồng, từ 2 đến 4 bản.
3. Sau khi hoàn tất công chứng hợp đồng, hoàn trả 1 - 2 bản cho bên tham gia giao dịch còn lại.

4. Tiến hành thực hiện hợp đồng theo thỏa thuận. Xem xét thời gian hết hạn hợp đồng và thỏa thuận làm mới hợp đồng, ký hợp đồng mới nếu cần thiết.

Nếu cần trợ giúp bất kỳ vấn đề nào về hợp đồng Thuê - Cho Thuê, bạn vui lòng liên hệ Hotline Rever 0901 777 667 để được tư vấn miễn phí và tham khảo hợp đồng mẫu cho Rever cung cấp.

Một số thông tin hữu ích khác về quá trình thuê - cho thuê:

• 4 điểm cần lưu ý trước khi ký vào hợp đồng thuê nhà
• Giải đáp thắc mắc về việc đóng thuế khi cho thuê căn hộ
• Đầu tư cho thuê tại Đảo Kim Cương tỉ suất lợi nhuận có thể lên đến 8%
• Lexington thích hợp đầu tư cho thuê
• Hợp đồng thuê nhà có phải công chứng?
• Người thuê nhà có thể kê khai thuế qua mạng

Tú Anh