Tổng hợp những kiểu giao dịch nhà đất "tưởng béo bở nhưng rất rủi ro"

Với việc nhận diện cũng như hạn chế tham gia vào các kiểu giao dịch nhìn "béo bở" nhưng tiềm ẩn rủi ro cao sẽ giúp khách hàng, nhà đầu tư tránh được việc thất thoát vốn. Hãy là một nhà đầu tư khôn ngoan và luôn cảnh giác với những cơ hội đầu tư "dễ ăn".

Dưới đây là tổng hợp 7 kiểu giao dịch cần NÉ khi tham gia vào thị trường bất động sản.

Mua bán nhà đất kiểu "LÚA NON"

Mua bán nhà đất kiểu lúa non là khái niệm để chỉ các dự án bất động sản chưa có pháp lý hoàn chỉnh nhưng được các "chủ đầu tư" quảng cáo với nội dung hấp dẫn như dự án vị trí đẹp, sinh lợi nhuận cao,...

Đất quy hoạch, đất nông nghiệp, đất thiếu pháp lý,... là những loại bất động sản cần lưu ý khi đầu tư

Thông thường, "chủ đầu tư" sẽ đánh vào lòng tham của khách hàng thiếu kinh nghiệm, như thủ thuật bánh vẽ dự án, bánh vẽ quy hoạch, viễn cảnh hạ tầng hoàn thiện và dự án "tựa bóng ông lớn", thậm chí  có rất nhiều hồ sơ bán đất giả con dấu nếu người mua không hiểu biết pháp luật, thiếu thông tin và cách thức kiểm tra quy hoạch thì rất dễ bị đánh lừa. Ngay sau khi lấy được tiền của phần đông khách hàng, "chủ đầu tư" sẽ đánh bài chuồn hoặc khi khách hàng hỏi đến sẽ tìm một số lý do "nghe có vẻ hợp lý" để chối bỏ như dự án đang cần thêm giấy phép? Hoặc vấn đề đến từ nhà thi công,... Khi đó khách hàng đầu tư xem như đã mất đi số tiền đầu tư của mình.

REVER khuyên bạn:

• Hãy tránh xa các giao dịch mua bán nhà đất kiểu "lúa non".

• Hãy nhớ "một hợp đồng được mua bán được ký kết trong thời điểm mặt hàng chưa đủ điều kiện bán, hay một bên vi phạm pháp luật thì có thể hợp đồng đó không được công nhận. Trong tương lai, chủ đầu tư có "mệnh hệ" gì thì sẽ dễ dàng "phủi tay" mà khách hàng khó có cơ sở pháp lý để đòi lại". 

• Nếu vẫn muốn dấn thân mua nhà đất kiểu "lúa non", hãy đi cùng một chuyên gia bất động sản có kinh nghiệm để đánh giá về dự án đó từ uy tín, năng lực của chủ đầu tư, các vấn đề về quy hoạch, pháp lý,... Từ đó đưa ra những quyết định chính xác nhằm hạn chế tối đa rủi ro.

Mua bán nhà đất theo VI BẰNG

Trước tiên, VI BẰNG chỉ có giá trị làm bằng chứng, chứng minh có việc mua bán, giao nhận tiền nhà chứ không phải là thủ tục có giá trị pháp lý nhằm đảm bảo giá trị tài sản.

Mua bán nhà đất qua VI BẰNG, khách hàng chỉ nhận được rủi ro và 0% sự đảm bảo từ pháp luật bởi những lý do sau:

• Thứ nhất, vi bằng không có chức năng công chứng, chứng thực việc giao dịch mua bán tài sản. Dùng vi bằng trong mua bán nhà đất là hình thức "lách luật", không có giá trị pháp lý và giao dịch có thể bị tuyên vô hiệu khi xảy ra tranh chấp.

• Thứ hai, vi bằng có giá trị chứng cứ để tòa án xem xét khi giải quyết vụ án khi xảy ra các trường hợp tranh chấp. 

Tuy vi bằng là một thủ tục cần phải thực hiện trong quá trình mua bán nhà đất giữa bên bán và bên mua. Tuy nhiên, người mua không nên quá lạm dụng hay tin tưởng vào hình thức trên sẽ đáp ứng đủ vấn đề pháp lý nhà đất đó. Mọi giao dịch an toàn là giao dịch cần đầy đủ giấy tờ và được chứng thực tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Mua bán nhà đất KHÔNG CHÍNH CHỦ

Thực tế có thể hiểu đất không chính chủ là người sử dụng đất hiện tại có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà ở hoặc tài sản khác gắn liền với đất (Sổ đỏ) nhưng mang tên người khác.

NÊn mua bán nhà đất chính chủ để đảm bảo an toàn

Bạn có thể mua được nhà đất không chính chủ với giá rẻ hơn, tuy nhiên đi kèm với nó là những rủi ro khiến bạn có thể vướng vào những lùm xùm tranh chấp trong tương lai. Cụ thể như:

• Không thể sang tên hay chuyển nhượng nhà đất. Trong trường hợp cá nhân và tên trong sổ đỏ không trùng, thì bạn sẽ bị cơ quan công chứng từ chối công chúng và sẽ không tiến hành được các bước tiếp theo trong giao dịch nhà đất.

• Khi nhà đất bị thu hồi sẽ không được bồi thường.

• Không bán lại được cho người khác và nếu có thể bán thì người mua sẽ chỉ đồng ý nếu giá rẻ hơn hoặc được đảm bảo về tính pháp lý.

• Dễ xảy ra tranh chấp.

Hãy tìm hiểu kỹ các điều kiện để được mua bán giao dịch nhà đất hoặc ít ra người bán cần phải có hợp đồng ủy quyền có hiệu lực pháp lý trong thời điểm mua bán.

REVER khuyên bạn:

• Hạn chế tránh các giao dịch với sổ đỏ không chính chủ. Bạn có thể yêu cầu chính chủ sang tên cho người bán sau đó mới tiến hành giao dịch hoặc giao dịch trực tiếp với chính chủ nhân nhà đất đó. Đây là cách an toàn nhất để bạn có thể có một giao dịch an toàn khi mua bán nhà đất.
• Tìm hiểu kỹ càng các vấn đề về nhà đất đó như quy hoạch, tranh chấp,...

Mua bán nhà đất qua HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN

Hợp đồng ủy quyền mua bán nhà đất là một dạng bên bán ủy quyền cho bên mua toàn quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt nhà đất, bao gồm toàn quyền mua bán, cho tặng, thế chấp, cầm cố,… quyền hạn tương đương như người đứng tên trên sổ. Vì thế nhiều người vẫn nghĩ có giấy ủy quyền trong tay thì chính là chủ nhà.

Thông qua hợp đồng ủy quyền, hai bên có thể tiến hành giao dịch một cách nhanh chóng và đủ độ tin cậy. Đây cũng được coi là các "lách thuế" thu nhập cá nhân trong giao dịch nhà đất. Tuy nhiên, hợp đồng ủy quyền cũng tồn tại nhiều vấn đề, và khi mua bán với bên thứ 3 thì phát sinh nhiều rắc rối kéo theo.

Cụ thể:

• Bên mua hoặc bên bán trong hợp đồng ủy quyền qua đời, bị tâm thần, nghiện ma túy dẫn đến mất năng lực dân sự thì hợp đồng ủy quyền đương nhiên chấm dứt theo quy định của pháp luật, tức là nhà đất vẫn thuộc về người đứng tên trên sổ - chủ cũ, nếu như chưa làm thủ tục sang tên.

• Hợp đồng ủy quyền có thể chấm dứt đơn phương. Nếu như người mua sau khi hoàn thành các giao dịch nhưng chính chủ nhà đất lại chấm dứt hợp đồng ủy quyền với người được ủy quyền, khi đó sẽ phát sinh các tranh chấp mà bạn có thể mất nhiều thời gian để giải quyết nó. Trường hợp xấu nhất là người mua có thể "mất trắng" tài sản.

REVER khuyên bạn:

Hãy thật cẩn trọng khi giao dịch mua bán nhà đất với người được ủy quyền.

Hãy kiểm tra kỹ hợp đồng ủy quyền và thực hiện các thủ tục pháp lý nhanh chóng và được công chứng. Cần thiết hơn bạn nên liên hệ với chính chủ nhà đất để xác định các vấn đề về nhà đất đó, sau đó tiến hành giao dịch mua bán nhà đất sau.

Mua bán nhà đất qua HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất là một văn bản thể hiện quan hệ dân sự do bên mua và bên bán thương lượng và ghi vào hợp đồng.

Có 8 rủi ro liên quan đến hợp đồng đặt cọc có thể "vướng" trong quá trình mua bán nhà đất. Chẳng hạn như: Rủi ro do nhà đất chưa hoàn chỉnh về thủ tục pháp lý, ví dụ như nhà chưa hoá giá, chưa hợp thức hoá xây dựng, chưa giải quyết xong về đồng sở hữu... Nhóm này chiếm tỷ lệ 49%; Rủi ro do bên bán không xuất trình được giấy tờ chính phần lớn do đang thế chấp. Nhóm này chiếm tỷ lệ 15%; Rủi ro do tranh chấp, chủ yếu là tranh chấp đồng sở hữu hoặc nhà bên cạnh. Nhóm này chiếm tỷ lệ 4%.

REVER khuyên bạn:

• Cần kiểm tra kỹ tính pháp lý cũng như uy tín của người bán, chủ đầu tư để đưa ra phán đoán chính xác nhất.
• Hãy dự phòng những kế hoạch khẩn cấp để đối phó với các tình huống có thể xảy ra.

Giữa thời điểm thị trường bất động sản đang trong đà phát triển với nhu cầu mua bán nhà đất để ở cũng như đầu tư ngày càng cao thì việc bổ sung thêm kiến thức về bất động sản là điều cần thiết. An toàn hơn, khi tham gia vào các giao dịch bất động sản, người mua nên mời cho mình những chuyên gia có kinh nghiệm để đưa ra những nhận định giúp bạn quyết định một cách chính xác nhất.

Bạn đang theo dõi bài viết "Tổng hợp những kiểu giao dịch nhà đất "tưởng béo bở nhưng rất rủi ro"". Ngoài ra, bạn có thể tham khảo thêm thông tin Hướng dẫn định giá bán nhà phố cụ thể theo từng khu vực qua tài liệu dưới đây:

Có thể bạn quan tâm:

• 5 NGUYÊN TẮC khi lập hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất
• Infographic: Các bước xác định độ uy tín của một chủ đầu tư dự án BĐS
• 8 LƯU Ý khi làm hợp đồng CHO THUÊ NHÀ PHỐ không thể bỏ qua
• 5 lý do bạn nên NGỪNG việc mua nhà ngay lập tức để tránh "đổ nợ"
• Bạn có biết 5 TIÊU CHÍ chọn ngân hàng vay mua nhà tốt nhất?

Tần Hoàng (Tổng Hợp)