Muốn không bị lừa khi mua đất nền? Xem ngay hai "bùa hộ mệnh" này

Bất động sản luôn là hình thức đầu tư hấp dẫn bởi khả năng sinh lợi cao, đặc biệt là phân khúc đất nền. Tuy vậy, người đầu tư hoàn toàn có thể lâm vào cảnh trắng tay nếu như gặp phải các dự án ma.

Bùa hộ mệnh thứ nhất: Người đầu tư cần biết rõ về các giấy tờ pháp lý này trước khi quyết định xuống tiền

Quy hoạch 1/500, giấy chuyển mục đích sử dụng đất, giấy tờ chứng minh chủ đầu tư đã thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất là 3 loại giấy tờ cơ bản mà người đầu tư mua dự án cần nên quan tâm.

1. Giấy chuyển mục đích sử dụng đất:

Pháp luật Việt Nam đã quy định rõ ràng không cho phép xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp hoặc đất trồng cây lâu năm, mà chỉ có loại đất đất thổ cư mới được cấp giấy phép xây dựng nhà ở. Vì vậy, điều đầu tiên mà người đầu tư dự án cần phải quan tâm đó là dự án dự định mua đã được chủ đầu tư xin giấy phép chuyển sang đất có mục đích để ở hay không?. 

2. Quy hoạch chi tiết 1/500:

Về cơ bản, quy hoạch chi tiết 1/500 là triển khai cụ thể hóa của của quy hoạch đô thị với tỉ lệ 1/2000. Các quy hoạch này do các cơ quan có thẩm quyền địa phương tổ chức và lập nên. Đây được xem là điều kiện rất quan trọng, là cơ sở để cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, cấp giấy phép xây dựng cho dự án. Vì vậy, người mua dự án cần phải đặc biệt quan tâm đến loại giấy tờ này nếu không muốn mắc phải rủi ro mua phải dự án treo, bị đình chỉ vì không có giấy phép.

Bên cạnh đó, với quy hoạch 1/500, người mua dự án có thể biết được quy hoạch chi tiết bố trí cụ thể các công trình có trên đất, về hạ tầng kỹ thuật. Cụ thể khi nhìn vào quy hoạch chi tiết 1/500 người mua sẽ biết được từng vị trí tuyến đường, cột điện, hệ thống chiếu sáng, hệ thống xử lý nước thải...

Các quy hoạch chi tiết 1/500 là điều kiện tiên quyết để dự án được cấp phép xây dựng

Một số trường hợp cá biệt không cần lập quy hoạch chi tiết 1/500: Các dự án có quy mô nhỏ hơn 5ha (đối với dự án chung cư là nhỏ hơn 2ha), các công trình đơn lẻ thì không cần lập quy hoạch chi tiết 1/500. Nhưng phải đảm bảo bản vẽ tổng mặt bằng, phương án kiến trúc công trình, giải pháp về hạ tầng kỹ thuật trong nội dung thiết kế cơ sở phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng 1/2000 đã được phê duyệt, đảm bảo đấu nối hạ tầng kỹ thuật và phù hợp về không gian kiến trúc với khu vực xung quanh.

3. Giấy tờ chứng minh chủ đầu tư đã thực hiện nghĩa vụ của người sử dụng đất

Nghĩa vụ của người sử dụng đất được hiểu là các khoản tài chính mà nếu muốn sử dụng đất thì bạn phải thực hiện đối với cơ quan nhà nước, có thể hiểu nôm na là việc đóng thuế đất. 

Chủ đầu tư dự án nếu muốn được cấp phép xây dựng thì cần phải đảm bảo mình đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ người sử dụng đất. Vì thế người đầu tư vào dự án nên yêu cầu chủ đầu tư cung cấp các giấy tờ chứng minh vấn đề này trước khi quyết định xuống tiền.

Bùa hộ mệnh thứ hai: 4 loại đất nền sau đây tồn tại rủi ro "mất trắng" rất cao

1. Đất nền chưa được phép phân lô, tách thửa:

Trong các cơn sốt đất, để tránh việc xuất hiện bong bóng giá bất động sản gây tác động xấu đến thị trường, ở một số nơi, chính quyền địa phương nơi xuất hiện các cơn sốt đất đã ra các văn bản, chỉ thị cấm phân lô, tách thửa. Điển hình như một số khu vực vùng ven TP.HCM, Đồng Nai, hay các đặc khu kinh tế Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc.

Trong giai đoạn này hay thậm chí là khi thị trường đã qua cơn sốt, dần bình ổn lại nhưng các lệnh "cấm" này vẫn chưa được gỡ bỏ. Người đầu tư cần nên xem xét, cân nhắc cẩn thận mảnh đất mình dự định xuống tiền đã được phân lô, tách thửa chưa.

Nếu mua phải các mảnh đất chưa được phân lô, tách nền sẽ mang lại những rủi ro rất lớn cho người đầu tư. Nguy cơ chôn vốn sẽ rất cao, bởi các mảnh đất này rất khó để có thể bán ra và cũng không thể xây dựng trên mảnh đất này vì không đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ.

Người đầu tư cần cẩn trọng trước các thông tin bán đất với mức giá quá rẻ so với thị trường

2. Đất nền thanh lý giá rẻ:

Sau các cơn sốt đất, không thiếu trường hợp các nhà đầu tư chấp nhận bán đất với giá thấp hơn so với giá thị trường khi đó chỉ để nhanh chóng thu hồi lại vốn. Tuy nhiên, đây cũng là cơ hội để các đối tượng lừa đảo nhà đất lợi dụng.

Thủ đoạn tiến hành của chúng thường khá đơn giản, lợi dụng tâm lý người đầu tư, các đối tượng sẽ rao bán các mảnh đất với mức giá thấp hơn nhiều so với mặt bằng giá chung với các lý do không thể hợp lý hơn như: "Chấp nhận bán lỗ để thu hồi vốn, bán đất do ngân hàng thanh lý, Bán đất có liên hệ với ngân hàng, ngân hàng bảo lãnh".

Thực chất, đa phần các lời mời gọi kiểu này thường không đúng với thực tế, chỉ nhằm thu hút sự chú ý của khách hàng. Nhưng cá biệt cũng có trường hợp người mua vì ham rẻ nên vướng phải các mảnh đất nằm ở khu vực hẻo lánh hoặc gặp vấn đề về pháp lý, đất đang tranh chấp.

Về phía các Ngân hàng cũng đã khẳng định, nếu bất động sản nằm trong diện phát mãi, được ngân hàng thanh lý sẽ luôn có pháp lý minh bạch, được công khai rộng rãi trên các phương tiện thông tin đại chúng, chứ không thông qua trung gian môi giới.

3. Đất dự án được "vẽ" ra:

Đây là trường hợp người đầu tư mua phải đất thuộc các dự án không có thực do các đối tượng lừa đảo vẽ ra. Thủ đoạn thường thấy là các đối tượng này sẽ mời gọi, lôi kéo khách hàng đến xem thực tế một dự án đất nền nào đó để tạo lòng tin nhưng nếu bạn tra cứu lại thông tin quy hoạch tại các cơ quan hành chính địa phương thì thực chất đó là đất được quy hoạch dành cho mục đích công cộng và không có một dự án đất nền nào tồn tại cả.

Thậm chí, nhiều đối tượng còn tổ chức dàn dựng cho người đóng giả làm khách hàng tranh nhau đặt cọc, mua bán sôi nổi nhằm kích động, tạo niềm tin cho bạn đây là dự án thực sự và nếu không mua nhanh sẽ mất cơ hội. Hay cá biệt hơn, một số đối tượng còn sẵn sàng làm giả giấy tờ, hồ sơ pháp lý nhằm lừa đảo, chiếm đoạt tài sản của bạn.

Do đó, khi mua đất nền dự án, người đầu tư cần tỉnh táo xác nhận thông tin quy hoạch tại các cơ quan có thẩm quyền có chính xác như được môi giới quảng cáo hay không.

Bạn hoàn toàn có thể mất trắng nếu gặp phải các dự án "bánh vẽ"

4. Đất nền bị chủ đầu tư cầm cố ngân hàng:

Có một trường hợp xảy ra khi bạn ký hợp đồng mua bán nhà đất hợp pháp với chủ đầu tư nhưng lại không thể xây được nhà vì đất không được cấp sổ đỏ hoặc không thể lên thổ cư, mà lý do chủ yếu là do đất bạn mua đã được chủ đầu tư thế chấp trong ngân hàng. 

Nếu rơi vào trường hợp này người đầu tư không thể tiến hành xây dựng hay mua bán vì chưa được cấp giấy chứng nhận chủ quyền, thậm chí có nguy cơ mất trắng nếu chủ đầu tư phá sản và ngân hàng phát mãi dự án.

Bạn đang theo dõi bài viết Muốn không bị lừa khi mua đất nền? Xem ngay hai "bùa hộ mệnh" này. Ngoài những kinh nghiệm trên đây, nếu bạn muốn biết thêm về tình hình thị trường bất động sản, bạn có thể tham khảo chuyên đề Góc nhìn chuyên sâu về đầu tư bất động sản dưới đây:

Có thể bạn nên biết:

• Vì sao nhiều ông lớn bất động sản "tham chiến" tại Khu Đông Sài Gòn?
• Rò rỉ thông tin lễ động thổ siêu dự án Saigon Sports City quy mô 4.300 căn
• TP.HCM: Đề xuất chi 10.000 tỷ cho dự án nâng cấp, mở rộng quốc lộ 13
• Lãi suất vay ngân hàng mua nhà tháng 11/2019 tại 20 ngân hàng lớn
• Nhà có hai con nhỏ, thu nhập 30 triệu/tháng thì có nên mua chung cư?

Hoàng Triều (BT)