Q&A: 5 Câu hỏi thường gặp khi cho thuê nhà

Việc đầu tư cho thuê nhà từ lâu đã là hình thức kinh doanh đem lại nguồn thu nhập khá ổn định cho nhiều người, nhất là trong bối cảnh "đất chật người đông" như hiện nay. Cùng Rever điểm qua một số câu hỏi thường gặp với những người cho thuê nhà qua bài viết dưới đây.

Câu hỏi thứ nhất:

Rever trả lời:

Căn cứ Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015 nêu rõ, một bên trong giao dịch dân sự có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi:

• Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng

• Các bên có thỏa thuận

• Pháp luật quy định

Trong trường hợp cho thuê nhà,  bạn có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê nhà nếu rơi vào các trường hợp như sau:

Bên cho thuê

• Cho thuê nhà không đúng thẩm quyền, đối tượng và điều kiện

• Bên thuê không trả tiền thuê nhà từ 03 tháng trở lên không có lý do chính đáng

• Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích

• Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ ngôi nhà thuê

• Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê nhà

• Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, bị lập biên bản 03 lần mà không sửa chữa

• Hai bên không thỏa thuận được giá cả khi bên cho thuê nhà điều chỉnh giá thuê sau khi cải tạo nhà cho thuê

Bên thuê nhà

• Bên cho thuê nhà không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng

• Bên cho thuê nhà tăng tiền thuê nhà bất hợp lý hoặc không thông báo cho bên thuê

• Khi quyền sử dụng nhà cho thuê bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba

Một điều bạn cần lưu ý, bên đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê nhà phải thông báo cho bên còn lại biết trước ít nhất 30 ngày. Nếu không phải bồi thường thiệt hại cho bên còn lại nếu có, trừ khi có thỏa thuận khác.

Câu hỏi thứ hai:

Rever trả lời:

Khi cho người nước ngoài thuê nhà thì điều đầu tiên bạn cần chú ý là họ phải thuộc diện được phép thuê nhà theo quy định của Pháp luật Việt Nam. Cụ thể: 

Theo Điều 119 Luật Nhà ở 2014 quy định về điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở, việc cho người nước ngoài thuê nhà cần những điều kiện sau:

• Bên cho thuê nhà ở phải là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về dân sự. Nếu bên cho thuê là cá nhân, phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự, nếu là tổ chức, phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.

• Bên thuê nhà ở là cá nhân nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.

Theo quy định tại Điều 159 Luật Nhà ở 2014, cá nhân nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam gồm:

• Cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan

• Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.

Điều 159. Đối tượng được sở hữu nhà ở và hình thức sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài Đối tượng tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm: a) Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan b) Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài) c) Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua các hình thức sau đây: a) Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan b) Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ."

Thêm một điều bạn cần lưu ý nữa, pháp luật Việt Nam hiện hành không cho phép sử dụng đơn vị thanh toán bằng ngoại tệ. Hợp đồng cho thuê nhà ở có phương thức thanh toán bằng ngoại tệ sẽ không được pháp luật công nhận và vô hiệu.

Câu hỏi thứ ba:

Rever trả lời:

Theo Khoản 1 và Khoản 3 Điều 118 Luật nhà ở năm 2014 thì nhà cho thuê phải đáp ứng được các điều kiện sau đây:

• Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật

• Nhà cho thuê không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu, đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn

• Nhà cho thuê không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

• Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền

• Bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường

Như vậy đối với nhà ở đang bị tranh chấp sẽ không đủ điều kiện để tiến hành cho thuê nhà theo quy định của pháp luật.

Câu hỏi thứ tư:

Rever trả lời:

Căn cứ vào điều 146 Luật Nhà ở năm 2014 có quy định về việc thế chấp nhà ở đang được cho thuê nhà như sau:

1. Chủ sở hữu nhà ở có quyền thế chấp nhà ở đang cho thuê nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết trước về việc thế chấp. Bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng thuê nhà ở.

2. Trường hợp nhà ở đang thuê bị xử lý để thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp nhà ở thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng, trừ trường hợp bên thuê nhà ở vi phạm các quy định tại khoản 2 Điều 132 của Luật này hoặc các bên có thỏa thuận khác

Như vậy, bạn hoàn toàn có thể tiến hành thế chấp nhà cho thuê nhưng bắt buộc phải có thông báo cụ thể bằng văn bản đến tất cả các đối tượng đang thuê nhà của bạn.

Câu hỏi thứ năm:

Rever trả lời:

Điều đầu tiên Rever khuyên bạn nên kiểm tra lại tình trạng nhà cho thuê bao gồm hiện trạng cơ sở vật chất, nội thất, mức độ xuống cấp hư hỏng. Đây là bước giúp bạn xác định được căn hộ bạn định cho thuê sẽ nằm ở phân khúc nào và hướng tới các đối tượng nào.

Tiếp theo, để có thể cho thuê nhà được giá và nhanh chóng bạn cần phải tiến hành tân trang lại, đảm bảo cho căn hộ luôn trong tình trạng tốt nhất và sạch sẽ nhất. Bên cạnh đó, thị hiếu của khách thuê nhà, nhất là khách nước ngoài thường rất thích những căn hộ có nhiều ánh sáng tự nhiên, không gian thoáng đãng nhiều cây xanh, tạo cảm giác yên tĩnh và an toàn.

Yếu tố quan trọng nhất đó chính là giá cả, bạn phải chắc chắn đưa ra một mức giá cho thuê nhà hợp lý, phù hợp với căn hộ của bạn và tình hình thị trường. Bạn nên tham khảo mức giá cho thuê của các căn hộ có các đặc điểm tương đồng về vị trí, diện tích và so sánh chúng với căn hộ của mình từ đó xác định được mức giá cho thuê nhà thích hợp nhất.

Hoặc tốt nhất bạn có thể liên hệ với đại lý môi giới có uy tín, giàu kinh nghiệm để ủy thác tìm khách thuê căn hộ của mình. Các đại lý môi giới sẽ là phương pháp giúp bạn tìm được khách thuê nhà nhanh chóng và hiệu quả nhất. Một điểm lưu ý nhỏ là bạn nên thỏa thuận trao đổi đổi kỹ càng với môi giới về giá cho thuê nhà niêm yết, các kế hoạch quảng cáo, tiến độ môi giới, mức phí hoa hồng sau khi giao dịch thành công với khách hàng.

Ngoài ra, bạn có thể tìm hiểu thêm các thông tin hữu ích liên quan đến việc cho thuê nhà qua tài liệu Rever tổng hợp dưới đây:

Có thể bạn nên biết:

• Là người chủ cho thuê nhà, bạn cần hỏi khách thuê nhà 6 câu hỏi này
• Thị trường bất động sản TP.HCM nửa cuối 2019: Đón nhận nguồn cung lớn
• Chỉ mặt gọi tên 25 thành phố có giá thuê nhà "cắt cổ" nhất thế giới
• Infographic: 4 mẹo giúp tăng thêm thu nhập từ việc cho thuê nhà ít ai để ý
• 4 cách đầu tư sinh lời từ chính ngôi nhà bạn đang ở

Hoàng Triều (TH)