Q&A: 5 câu hỏi thường gặp liên quan đến hợp đồng mua bán nhà đất

Hợp đồng mua bán nhà đất là căn cứ pháp lý quan trọng nhất của các giao dịch bất động sản. Sau đây, Rever gửi đến bạn tổng hợp các câu hỏi thường gặp liên quan đến hợp đồng mua bán nhà đất.

Câu hỏi thứ nhất:

Nếu bạn rơi vào vào tình huống như trên, sẽ có hai trường hợp xảy ra:

• Trường hợp 1: Nếu bạn đã chi trả cho người bán số tiền đạt 2/3 giá trị dựa trên mẫu hợp đồng mua bán nhà đất viết bằng giấy tay và có chứng cứ xác nhận.

Căn cứ theo quy định tại khoản 2 điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015: “ Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”.

Theo đó thì bạn có quyền yêu cầu tòa án công nhận mẫu hợp đồng mua bán nhà đất đó và bắt buộc đối tượng phải thực hiện cam kết trong hợp đồng hoặc phải đền bù dựa theo các điều khoản trong mẫu hợp đồng mua bán nhà đất viết bằng giấy tay đó.

• Trường hợp 2: Ngược lại nếu bạn chưa chi trả cho người bán số tiền đạt 2/3 giá trị dựa trên mẫu hợp đồng mua bán nhà đất viết bằng giấy tay thì mẫu hợp đồng mua bán nhà đất đó không được pháp luật công nhận. Bạn có quyền yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch của bạn vô hiệu vì chưa đáp ứng điều kiện công chứng về mặt hình thức. Khi đó các bên có nghĩa vụ trao trả cho nhau những gì đã nhận và bạn nhận lại tiền đã trả cho bên bán đất.

Câu hỏi thứ hai:

Căn cứ theo quy định tại điều 51 Luật công chứng về việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ mẫu hợp đồng mua bán nhà đất đã được công chứng như sau:

• Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó.

• Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng đó và do công chứng viên tiến hành.

Trường hợp tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng chấm dứt hoạt động, chuyển đổi, chuyển nhượng hoặc giải thể thì công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng đang lưu trữ hồ sơ công chứng thực hiện việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch.

Theo đó, điều kiện đầu tiên để hủy bỏ mẫu hợp đồng mua bán nhà đất đã công chứng thì phải có sự đồng ý của hai bên liên quan trong mẫu hợp đồng mua bán nhà đất. Sau đó bạn có thể yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng đã chứng nhận cho hợp đồng mua bán trước đó tiến hành việc lập văn bản hủy bỏ mẫu hợp đồng mua bán nhà đất.

Ngoài ra, việc mua bán giữa hai bên sẽ không còn tồn tại, hai bên phải có trách nhiệm hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Câu hỏi thứ ba:

Theo quy định của pháp luật hiện nay, các khoản phí, lệ phí khi thực hiện thủ tục, chuyển quyền sử dụng đất, ký mẫu hợp đồng mua bán nhà đất bao gồm:

• Thuế thu nhập cá nhân: Có hai cách tính đối với thuế TNCN

• Cách 1: Thuế thu nhập cá nhân = 25% giá trị lợi nhuận (giá bán – giá mua)

• Cách 2: Áp dụng khi không xác định được giá mua (thông thường cơ quan thuế sẽ áp dụng phương pháp này cho hợp đồng mua bán nhà đất). Khi đó, thuế thu nhập cá nhân = 2% Giá trị chuyển nhượng (giá ghi trong hợp đồng).

Ngoài ra, căn cứ theo Khoản 2 Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 đã quy định: “Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất” sẽ được miễn thuế.

• Lệ phí trước bạ: Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 7 Nghị định số 45/2011/NĐ-CP thì: “Mức lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là 0,5%”. Số tiền lệ phí trước bạ phải nộp được xác định như sau:

• • Số tiền lệ phí trước bạ phải nộp = (Giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ) x (Mức lệ phí trước bạ)

  • Giá trị đất = (diện tích đất) x (giá đất). Mỗi địa phương quy định giá đất khác nhau

Như vậy, Số tiền lệ phí trước bạ của bạn = (Diện tích đất) x( Giá đất) x 0,5%

• Các loại phí khác: 

  • Lệ phí công chứng: Mức thu lệ phí chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan đến bất động sản được xác định theo giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch

  • Lệ phí địa chính: Lệ phí địa chính hiểu theo cách  đơn giản là khoản tiền để bù đắp lại những hao tổn (công sức làm việc, giấy tờ,..) mà nhà nước bỏ ra để thực hiện các giao dịch mua bán nhà ở, mua bán đất đai theo yêu cầu của người sử dụng đất. Tùy thuộc vào tình hình kinh tế – chính sách phát triển của từng nơi mà có mức thu sao cho phù hợp và đảm bảo nguyên tắc pháp luật

  • Lệ phí thẩm định: 0,15% giá trị chuyển nhượng (tối thiểu 100.000 đồng và tối đa 5.000.000 đồng).

Tùy theo sự thỏa thuận, trao đổi giữa bạn và người bán, người mua, các khoản thuế phí này có thể do một trong hai bên đóng. Tuy nhiên, để tiện cho việc sang tên giấy tờ nhà đất được liên tục và nhanh chóng, các khoản phí này thường do bên mua tiến hành đóng và bên bán sẽ giảm trừ lại số tiền phí này cho bên mua.

Câu hỏi thứ bốn:

Căn cứ điều 328 Bộ Luật Dân sự năm 2015 quy định về đặt cọc như sau:

• Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

• Trường hợp mẫu hợp đồng mua bán nhà đất đã được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền, nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc, nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Như vậy trong trường hợp một trong hai bên đơn phương chấm dứt mẫu hợp đồng mua bán nhà đất đã được ký kết mà không dựa trên điều khoản cho phép nào của mẫu hợp đồng mua bán nhà đất thì bên đó phải chịu trách nhiệm đền bù hợp đồng. 

Câu hỏi thứ năm:

Căn cứ quy định của Luật đất đai 2013 về mẫu hợp đồng mua bán nhà đất. Mẫu hợp đồng mua bán nhà đất muốn được thực hiện phải thỏa các điều kiện sau đây:

• Đất không có tranh chấp

• Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sổ đỏ: trừ một số trường hợp pháp luật quy định cho phép chuyển nhượng không cần sổ đỏ

• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để thi hành án

• Đất vẫn còn trong thời hạn sử dụng

• Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
  

Như vậy, các điều kiện để đảm bảo mẫu hợp đồng mua bán nhà đất của bạn được công nhận đó là có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hợp đồng chuyển nhượng có giá trị pháp lý thì phải được công chứng đều không thỏa mãn. Do đó mẫu hợp đồng mua bán nhà đất trên được xem là vô hiệu (do vi phạm về hình thức và vô hiệu do bị lừa dối), không có giá trị pháp lý và cũng không được pháp luật thừa nhận).

Bởi vì lý do đó, bạn có quyền yêu cầu cơ quan chức năng tuyên bố giao dịch vô hiệu và tiến hành khôi phục lại vị trí ban đầu tức hai bên đã nhận của nhau những gì thì sẽ trao trả lại nhau những thứ đã nhận. Đương nhiên nếu người bán không chịu thực hiện theo quy định pháp luật thì bạn có thể khởi kiện để đòi lại quyền lợi cho mình.

Bạn có thể tham khảo thêm thông tin hữu ích về các mẫu hợp đồng mua bán nhà đất qua tài liệu sau đây: 

Có thể bạn quan tâm:

• 6 màn kịch lừa đảo mua bán nhà đất và cách phòng tránh để không trở thành nạn nhân
• Quận Bình Tân cảnh báo và điểm mặt 9 dự án đất nền "ma", người dân cần nắm thông tin này
• Mua nhà trên giấy: Làm sao để không bị lừa và mất trắng?
• Kinh nghiệm thuê nhà nguyên căn tại Gò Vấp
• Hãy xem bạn đã thực hiện đầy đủ quy trình pháp lý khi cho thuê nhà chưa?

Hoàng Triều (TH)