Mua đất trồng cây lâu năm chuyển đổi thành thổ cư cần biết yếu tố pháp lý nào?

Những điều kiện có thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất trồng cây lâu năm thành đất thổ cư là gì? - Tư vấn từ Luật sư Lê Trung Phát (Đoàn Luật sư TP.HCM, Giám đốc CT Luật sư Riêng)

Nhiều nhà đầu tư muốn tìm mua đất trồng cây lâu năm với giá rẻ về làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành thổ cư để bán ra với giá cao hơn nhiều. Để đầu tư cách thức này thật an toàn và hiệu quả, nhà đầu tư cần nắm vững các vấn đề pháp lý.

Đây là vấn đề Rever nhận được từ anh Đại Nghĩa (ngụ TP.HCM):

Tôi là nhà đầu tư bất động sản, đang mua một thửa đất trồng cây lâu năm với giá rẻ thành đất thổ cư để bán ra với giá cao. Chủ đất nói với tôi là đất đã đủ điều kiện để lên thổ rồi. Vậy luật sư cho tôi hỏi đất trồng cây lâu năm phải có đủ điều kiện gì mới được chuyển mục đích sử dụng đất thành thổ cư và chi phí cho thủ tục chuyển đổi này ra sao?

Cảm ơn luật sư.

Luật sư LÊ TRUNG PHÁT (Giám đốc Công ty Luật TNHH Luật sư Riêng, Đoàn Luật sư TP.HCM) giải đáp:

Chào bạn, giải đáp vướng mắc của bạn, luật sư tư vấn như sau:

Cơ sở pháp lý:

• Luật đất đai 2013
• Nghị định 45/2014/NĐ-CP

Thứ nhất, về điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp thành thổ cư.

Theo quy định tại Điều 52 Luật đất đai năm 2013 thì căn cứ để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất:

“1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất”.

Như vậy, điều kiện để bạn được chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp thành thổ cư là kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất. Nhằm rõ ràng, bạn cần đến trực tiếp UBND quận/huyện nơi có đất để hỏi rõ về kế hoạch sử dụng đất hàng năm của quận/huyện, xem khu đất bạn muốn mua có nằm trong diện quy hoạch, thu hồi, giải tỏa,...  hay không.

Ngoài ra, theo điểm d khoản 1 Điều 57 và khoản 2 Điều 57, Luật đất đai năm 2013 quy định về chuyển mục đích sử dụng đất:

“1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

1. d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng”. 

Chuyển đổi mục đích sử dụng đất trồng cây lâu năm thành đất thổ cư để đầu tư

Do đó, cứ không phải chủ đất nói với bạn đã đủ điều kiện chuyển đổi từ đất trồng cây lâu năm lên thổ cư rồi là bạn tin mà bạn phải tìm hiểu kĩ về các nội dung như trên trước khi quyết định đầu tư. Tức bạn muốn chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất thổ cư bạn phải được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định. Và thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất thì bạn tham khảo quy định tại Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Thứ hai, về chi phí cho thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất thổ cư, theo điểm b và điểm d, khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định:

“Điều 5. Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:
3. b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
4. d) Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp theo pháp luật đất đai của người sử dụng đất sang đất ở thì căn cứ vào nguồn gốc đất nhận chuyển nhượng để thu tiền sử dụng đất theo mức quy định tại Điểm a, Điểm b, Điểm c Khoản này”.

Như vậy, chi phí bạn phải chịu là nộp tiền chênh lệch như trên. Ví dụ, UBND tỉnh A đã ban hành Quyết định quy định rõ đơn giá đất đối với đất trồng cây lâu năm tại vị trí đất bạn muốn đầu tư là 500.000 đồng/m2, còn đất ở là 2.000.000 đồng/m2. Như vậy mức chênh lệch bạn phải đóng khi chuyển đổi mục đích là: 2.000.000 đồng/m2 – 500.000 đồng = 1.500.000 đồng/m2.

Ngoài khoản tiền chênh lệch nêu trên, bạn còn phải đóng lệ phí trước bạ, chi phí đo vẽ, chi phí cấp sổ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) khi đã thay đổi mục đích sử dụng đất,...

Có thể bạn quan tâm: 

• Đất nền quận 9, Bình Chánh TP.HCM diện tích tối thiểu bao nhiêu mới được tách thửa, cấp sổ đỏ?
• Mua đất chưa có sổ đỏ có thể gặp rủi ro pháp lý nào?
• Cách tính thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất TP.HCM theo luật hiện hành
• Dự án Everde City phù hợp với đối tượng khách hàng nào?
• Có nên đầu tư đất nền quận 9 cuối năm 2018, đầu năm 2019?
• Vốn 1 tỷ nên đầu tư đất nền ở TP.HCM hay vùng giáp ranh?
• Đất nền Long An năm 2019 sẽ biến động như thế nào?
• Muốn xin tách thửa đất ở Long An, phải làm sao?
• Hướng dẫn thủ tục sang tên sổ hồng căn hộ chung cư
• Chủ nhà cũ không chịu sang tên sổ đỏ, có kiện được không?
• Sổ đỏ cấp cho hộ gia đình và cá nhân có gì khác biệt?

Rever phối hợp Công ty Luật TNHH Luật Sư Riêng