Mua đất nền chưa có sổ đỏ có thể gặp rủi ro pháp lý nào?

Người mua đất nền chưa có sổ đỏ có thể gặp phải những tình huống rủi ro pháp lý, đó là những tình huống gì? Làm sao để mua đất nền an toàn nhất? - Tư vấn từ Luật sư Lê Trung Phát (Đoàn Luật sư TP.HCM).

Đây là vấn đề Rever nhận được từ anh Thành Vinh (ngụ TP.HCM):

Tôi đang dự định mua một lô đất nền ở quận 9 (TP.HCM). Lô này có vị trí rất đẹp, giá lại rẻ hơn thị trường tầm 100 triệu đồng nhưng tiếc là chưa có sổ đỏ. Chủ đất nói tôi cứ mua đi, mua xong ông ấy sẽ hỗ trợ và cùng tôi đi làm sổ đỏ cho thửa đất.

Tôi không biết có nên nghe lời ông ấy không? Liệu mua đất chưa có sổ đỏ thì sẽ gặp những rủi ro gì? Luật sư tư vấn cho tôi với, tôi cảm ơn nhiều.

Luật sư LÊ TRUNG PHÁT (Giám đốc Công ty Luật TNHH Luật sư Riêng, Đoàn Luật sư TP.HCM) giải đáp:

Không thể thiếu sổ đỏ trong giao dịch đất nền

Cơ sở pháp lý: BLDS 2015, Luật Đất đai 2013, Luật công chứng 2014

Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định về Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”

Như vậy, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) được coi như điều kiện bắt buộc khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất (chủ đất).

Rủi ro khi mua bán đất nền chưa có sổ đỏ

Khi bạn giao dịch chuyển nhượng đất nền (mua bán) chưa có sổ đỏ thì giao dịch này tiềm ẩn rất nhiều rủi ro cho bạn như sau:

1. Hợp đồng mua bán không được công chứng:

Điểm d khoản 1, Điều 40 Luật công chứng 2014 quy định một trong những giấy tờ cần phải có trong hồ sơ yêu cầu công chứng là “Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó”.

Như vậy, nếu mua bán đất không có Sổ đỏ thì hợp đồng mua bán không được công chứng, khi đó quyền lợi của bạn sẽ khó được đảm bảo.

2. Rất khó trong việc xác minh nguồn gốc đất

Đất chưa có Sổ đỏ nên bạn khó xác minh được nguồn gốc đất, tiềm ẩn các rủi ro như: Đất đang có tranh chấp, đất nông nghiệp, thậm chí là đất đã có quyết định thu hồi… Vì thế, bạn có thể phải đối mặt với những tranh chấp pháp lý bất cứ lúc nào.

3. Không được thế chấp để vay vốn ngân hàng, không được góp vốn bằng quyền sử dụng đất,.. như đã nêu tại khoản 2 Điều 188 trên

Do đó, trong trường hợp có nhu cầu vay vốn ngân hàng, bạn không thể thế chấp đất khi không có Sổ đỏ.

Vì những rủi ro có thể xảy ra trên, để đảm bảo quyền lợi của mình, cũng như đảm bảo giao dịch tuân thủ mọi mọi quy định pháp luật hiện hành, bạn nên đợi sau khi chủ đất đã hoàn tất thủ tục và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bạn hãy tiến hành các thủ tục mua bán, chuyển nhượng.

Có thể bạn quan tâm: 

• Cách tính thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất TP.HCM theo luật hiện hành
• Dự án Everde City phù hợp với đối tượng khách hàng nào?
• Có nên đầu tư đất nền quận 9 cuối năm 2018, đầu năm 2019?
• Vốn 1 tỷ nên đầu tư đất nền ở TP.HCM hay vùng giáp ranh?
• Đất nền Long An năm 2019 sẽ biến động như thế nào?
• Muốn xin tách thửa đất ở Long An, phải làm sao?
• Hướng dẫn thủ tục sang tên sổ hồng căn hộ chung cư
• Chủ nhà cũ không chịu sang tên sổ đỏ, có kiện được không?
• Sổ đỏ cấp cho hộ gia đình và cá nhân có gì khác biệt?

Rever phối hợp Công ty Luật TNHH Luật Sư Riêng