Định giá nhà đất: Khái niệm, công thức xác định theo luật về đất đai

Đất đai được xem là tư liệu sản xuất không thể thiếu, thúc đẩy nền kinh tế thị trường nước ta phát triển mạnh mẽ theo đúng định hướng đề ra. Chính vì thế mà pháp luật đất đai, cụ thể là Luật đất đai 2013, qua nhiều lần bổ sung, sửa đổi đã hoàn thiện nhất định với mục tiêu quản lý, điều hòa các mối quan hệ xã hội có liên quan đến đất, trong đó có định giá nhà đất. Vậy định giá đất là gì, công thức xác định giá theo luật như thế nào là chính xác?

Định giá nhà đất là gì?

Theo điều 3, Luật Đất đai 2013, giá đất là giá trị quyền sử dụng đất tính trên 1 đơn vị diện tích đất. Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với diện tích đất xác định, trong thời hạn sử dụng đất xác định.

“Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng” là một trong những nguyên tắc định giá đất, căn cứ để UBND tỉnh quyết định giá đất cụ thể.

Nguyên tắc này đảm bảo tính công bằng và lợi ích cho các bên khi Nhà nước giao, cho thuê đất, thu các loại thuế có liên quan đến quyền hoặc bồi thường quyền sử dụng đất.

Tại sao phải định giá nhà đất?

Cùng với sự biến động của thị trường, giá đất cũng biến đổi qua các giai đoạn khác nhau. Lợi ích là mục tiêu mà mọi người mong muốn và vì vậy giá đất là một vấn đề đặc biệt quan trọng khi liên quan đến các giao dịch đất. Định giá nhà đất đóng vai trò quan trọng, với những lý do sau:

Thứ nhất, việc xác định giá đất đóng vai trò quan trọng trong quản lý đất đai. Bởi quản lý giá đất cũng là quản lý giá trị của từng khu đất - quản lý "bản sắc" của đất đai. 

Giá đất do Nhà nước đặt ra dựa trên khung giá đất, giá đất giáp ranh giữa các tỉnh chỉ áp dụng trong trường hợp không gây rủi ro tham nhũng và khiếu nại từ cộng đồng, bao gồm: tính phí sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân; thuế đất đai và các loại phí liên quan đến quản lý, sử dụng đất đai; tiền phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây tổn thất trong quản lý và sử dụng đất đai.

Thứ hai, việc quy định giá nhà đất cung cấp cơ sở pháp lý, căn cứ cho các bên tham gia giao dịch xác định giá đất

Thứ ba, là cơ sở pháp lý để cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp khi có yêu cầu

Thứ tư, làm nền tảng cho việc Nhà nước bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất, giải quyết bồi thường giải phóng mặt bằng khi có tranh chấp.

Vai trò của định giá nhà đất trước khi mua bán nhà

Định giá nhà đất đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế. Thông qua kết quả định giá, Nhà nước và người sử dụng đất có thể đưa ra quyết định đúng đắn trong quản lý, kinh doanh và các giao dịch dân sự khác.

Khi mua nhà

• Xác định giá trị thực của căn nhà dựa trên thị trường hiện tại
• Đảm bảo bạn không trả giá quá cao so với giá trị thực của tài sản
• Hỗ trợ trong việc đàm phán giá cả với người bán.

Khi bán nhà

• Định giá nhà đất đúng cách giúp thu hút người mua mà vẫn đảm bảo bạn không bán quá rẻ
• Đánh giá căn nhà để xác định giá trị thực và khả năng cạnh tranh trên thị trường
• Giúp bạn xác định mức giá phù hợp để đạt được lợi nhuận mong muốn.

 Định giá nhà đất tạo điều kiện giao dịch thuận lợi cho cả người bán và người mua 

05 phương pháp định giá đất theo pháp luật đất đai

Theo Nghị định số 44/2014/NĐ-CP hiện nay, có 5 phương pháp định giá nhà đất được sử dụng là:

• Phương pháp so sánh trực tiếp
• Phương pháp chiết trừ
• Phương pháp thu nhập
• Phương pháp thặng dư
• Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

Phương pháp so sánh trực tiếp

Là phương pháp định giá nhà đất dựa trên việc xem xét giá của các thửa đất tương tự về mục đích sử dụng, vị trí, tiềm năng phát triển, điều kiện hạ tầng, diện tích, hình dạng, và tình trạng pháp lý (gọi là thửa đất so sánh), đã được giao dịch hoặc đấu giá quyền sử dụng đất, để từ đó so sánh và xác định giá của thửa đất cần định giá.

• Ưu điểm: Là phương pháp định giá đơn giản và phổ biến trong thực tế. Không yêu cầu kỹ thuật cao vì không có mô hình hay công thức cố định, mà chỉ dựa vào giá trị của các thửa đất tương tự trước đó để so sánh và xác định giá của thửa đất cần định giá. Đồng thời, phương pháp này cũng là cơ sở để thực hiện các phương pháp định giá khác.
• Hạn chế: Phương pháp này chỉ áp dụng khi có các giao dịch tương tự đã diễn ra trong cùng khu vực để có thể so sánh được.
• Điều kiện áp dụng: Phương pháp so sánh trực tiếp được sử dụng để định giá nhà đất khi có các thửa đất tương tự đã được giao dịch hoặc đấu giá quyền sử dụng đất trên thị trường.

Phương pháp chiết trừ

Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá xác định giá trị quyền sử dụng đất của một khu đất bằng cách loại bỏ giá trị của các tài sản gắn liền với đất khỏi tổng giá trị của bất động sản.

• Ưu điểm: Phương pháp này thường được dùng để định giá quyền sử dụng đất của khu đất không có đủ thông tin giao dịch trên thị trường.
• Nhược điểm: Không phải lúc nào chi phí cũng luôn phản ánh giá trị thực của tài sản, thậm chí một số chi phí không tạo ra giá trị gia tăng.
• Điều kiện áp dụng: Người thẩm định giá đất cần có kinh nghiệm lâu năm trong lĩnh vực xây dựng và địa ốc để có thể phân biệt giá trị của công trình xây dựng so với giá trị của đất.

Phương pháp thu nhập

Phương pháp thu nhập định giá tài sản dựa trên việc sử dụng thu nhập để ước tính giá trị tài sản thông qua việc chuyển đổi lợi nhuận trong một khoảng thời gian cụ thể, thường là một năm. Việc chuyển đổi này được thực hiện dựa trên tỷ suất vốn hóa phù hợp hoặc nhân với hệ số thu nhập. Phương pháp này thường áp dụng cho các tài sản có tiềm năng sinh lời hoặc thuộc nhóm đầu tư.

• Ưu điểm: Phương pháp thu nhập đơn giản và dễ sử dụng, dựa trên cơ sở tài chính để tính toán nên rất khoa học.
• Nhược điểm: Các tham số để tính toán giá trị bất động sản yêu cầu độ chính xác cao. Việc xác định chúng cần thực hiện trong điều kiện dự kiến trước, do đó độ chính xác thường bị hạn chế.
• Điều kiện áp dụng: Phương pháp này phù hợp khi định giá tài sản có khả năng tạo ra thu nhập ổn định và dự báo được trước một cách hợp lý. Ngoài ra, cách định giá nhà đất này cũng được áp dụng để tư vấn cho các quyết định đầu tư.

Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư thường được áp dụng để đánh giá giá trị của bất động sản không dựa trên hiện trạng sử dụng, mà căn cứ vào mục đích tương lai.

• Ưu điểm: Phương pháp này thích hợp cho việc đấu thầu, mô phỏng cách tiếp cận đánh giá các cơ hội đầu tư vào bất động sản. Có giá trị lớn khi tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và thu nhập thuê tối thiểu cần đạt được khi triển khai dự án bất động sản.
• Nhược điểm: Khó khăn trong việc xác định mục đích sử dụng tối ưu. Mọi ước tính về chi phí và giá có thể biến đổi theo điều kiện thị trường. Nhân viên định giá cần kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm để ước lượng các yếu tố khác nhau.
• Điều kiện áp dụng: Các công ty xây dựng và doanh nghiệp bất động sản thường sử dụng phương pháp này khi đánh giá tiềm năng phát triển và đầu tư vào bất động sản. Phương pháp này phù hợp khi định giá khu đất đòi hỏi sự phát triển không quá phức tạp, đồng thời các ước tính về giá bán, thuê và chi phí có độ chính xác cao.

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là cách xác định giá thông qua việc nhân hệ số điều chỉnh (x) với giá đất được quy định trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (gọi tắt là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành.

Phương pháp này đơn giản ở chỗ có sẵn công thức định giá nhà đất, chỉ cần cách xác định hệ số điều chỉnh và áp dụng với giá đất có sẵn trong bảng giá. Tuy nhiên, thủ tục và nội dung để các cơ quan có thẩm quyền thực hiện việc định giá theo phương pháp này khá phức tạp.

• Ưu điểm: Dễ tính toán, xác định nhanh chóng, độ chính xác cao
• Nhược điểm: Quy trình, thủ tục phức tạp, mất thời gian dài hơn so với các phương pháp định giá nhà đất khác.
• Điều kiện áp dụng: Theo điểm d, khoản 3, Điều 5, dự thảo Nghị định quy định, phương pháp này được áp dụng để định giá nhà đất cho các trường hợp xác định giá đất thửa đất, khu đất, mà thửa đất, khu đất có giá trị theo giá đất trong bảng giá đất là dưới 200 tỷ đồng.

Ngoài những phương pháp trên, bạn có thể chọn thẩm định qua ngân hàng hoặc tham khảo thông tin định giá nhà đất online thông qua các công cụ như OneHousing, Landber, Homedy, Cen Homes, Propzy, City Soft, Nhà Đất 24h.net… Nghĩa là, thay vì phải “chạy đi chạy lại” khoảng 7-15 ngày thu thập đủ thông tin, giấy tờ theo đúng quy trình thì bạn chỉ mất vài phút để có được tất cả thông tin về giá. Ước tính, những công cụ này có thể giúp bạn tiết kiệm tới 90% thời gian so với cách truyền thống.

 Định giá nhà đất online giúp tiết kiệm thời gian và công sức 

Cách thẩm định giá nhà đất của ngân hàng

Từ hồ sơ tài sản, ngân hàng thường thực hiện khảo sát thực tế tại khu vực tài sản đặt thế chấp và xem xét giá mua bán nhà đất tương tự gần đây để định giá. Qua đó, họ đánh giá tần suất giao dịch thành công tại đó và so sánh với các tiêu chí như diện tích, vị trí và các yếu tố khác để đưa ra mức giá hợp lý nhất.

Các bước thông thường gồm:

• Đánh giá thông tin và tính hợp pháp của tài sản để đảm bảo tuân thủ pháp luật
• Thu thập thông tin từ nhiều nguồn để so sánh với tài sản tương tự
• Xây dựng khung giá trị phù hợp
• So sánh và điều chỉnh khung giá dựa trên những tài sản tương đương
• Phân tích thị trường và điều chỉnh giá một lần nữa
• Dự đoán biến động giá trị trong tương lai và đưa ra quyết định.

Theo các chuyên gia, kết quả định giá nhà đất của ngân hàng thường thấp hơn giá trị thực khoảng 10-20% do phòng ngừa rủi ro. Tuy nhiên, tính chuẩn xác của đánh giá này mang lại sự tin tưởng và an tâm cho các giao dịch. Bạn có thể sử dụng kết quả này làm cơ sở để đàm phán giá mua bán với đối tác của mình.

Trên đây, Rever đã mang đến cho bạn những phương pháp thẩm định giá đất theo quy định pháp luật hiện hành. Nhìn chung, mỗi cách đều có ưu nhược điểm khác nhau, việc lựa chọn sẽ phụ thuộc vào nhu cầu và mục đích của người cần định giá. Hy vọng đây là những thông tin hữu ích dành cho bạn. Chúc bạn may mắn!