Đền bù nhà ở: Cách xác định giá theo quy định nhà nước mới nhất 2023

ền bù nhà ở là một trong những quyền lợi chính đáng của người dân khi nhà nước thu hồi đất. Mức giá đền bù được quy định bởi pháp luật nhằm đảm bảo quyền lợi chính đáng của người dân và tránh tình trạng khiếu kiện, tranh chấp. Trong bài viết này, Rever sẽ giới thiệu chi tiết về cách xác định giá đền bù nhà ở theo quy định nhà nước mới nhất 2023.

Đền bù nhà ở theo quy định nhà nước

Theo quy định của pháp luật Việt Nam, khi Nhà nước thu hồi đất ở của người dân thì người dân có quyền được bồi thường nhà ở, quyền sử dụng đất ở, các tài sản gắn liền với đất bị thu hồi, chi phí di chuyển, chi phí đào tạo, bồi dưỡng, giải quyết việc làm và các khoản hỗ trợ khác.

Nguyên tắc bồi thường nhà ở khi Nhà nước thu hồi đất

Theo Điều 88 Luật Đất Đai 2013, nguyên tắc bồi thường thiệt hại liên quan đến tài sản khi Nhà nước thu hồi đất được quy định như sau:

• Khi Nhà nước quyết định thu hồi đất mà tài sản hợp pháp gắn liền với đất của chủ sở hữu bị thiệt hại thì chủ sở hữu đó được bồi thường theo quy định của pháp luật.
• Tài sản được bồi thường bao gồm: nhà ở, công trình xây dựng trên đất, cây trồng, vật nuôi, máy móc, thiết bị, tài sản khác gắn liền với đất và tài sản khác theo quy định của pháp luật.
• Mức bồi thường thiệt hại về tài sản được xác định theo giá trị thực tế của tài sản bị thiệt hại tính tại thời điểm thu hồi đất, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Thiệt hại tài sản gắn liền với đất thu hồi sẽ được bồi thường

Những trường hợp không đền bù nhà ở khi Nhà nước thu hồi đất

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, tại Điều 92, có một số trường hợp khi nhà nước thu hồi đất mà không tiến hành đền bù nhà ở. Cụ thể, bao gồm:

• Tài sản gắn liền với đất nằm trong những trường hợp quy định tại các điểm a, b, d, đ, e, i, khoản 1 của Điều 64 và điểm b, d, khoản 1 của Điều 65 của Luật này:

• Người sử dụng đất được giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất nhưng sử dụng sai mục đích, tái phạm.
• Người sử dụng đất có hành vi làm cho đất bị hư hỏng, suy giảm chất lượng một cách có chủ ý.
• Người được Nhà nước giao đất để quản lý, nhưng không thực hiện việc quản lý đất, để đất bị lấn, chiếm.
• Đất thuộc trường hợp không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai, nhưng người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để đất bị lấn, chiếm.
• Đất giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư nếu không đưa vào sử dụng trong 12 tháng liên tục hoặc chậm tiến độ 24 tháng thì bị thu hồi mà không bồi thường, trừ trường hợp do bất khả kháng..
• Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế theo quy định của pháp luật.
• Thời hạn sử dụng đất của đất được Nhà nước giao, cho thuê đã hết mà không được gia hạn.

• Tài sản gắn liền với đất được tạo lập không hợp pháp hoặc được tạo lập sau khi có thông báo thu hồi đất.
• Các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và các công trình xây dựng khác do bị hư hỏng, xuống cấp, không còn giá trị sử dụng.

Như vậy, trong những trường hợp nêu trên, nhà nước không có nghĩa vụ đền bù nhà ở cho người sử dụng đất khi thực hiện việc thu hồi đất theo quy định của pháp luật.

Quy định Nhà nước về chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Việc chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người dân cần đảm bảo được thực hiện đúng theo quy định tại Điều 93 của bộ Luật Đất đai 2013 như sau:

• Kể từ khi quyết định thu hồi đất có hiệu lực, trong vòng 30 ngày, cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường và hỗ trợ phải chi trả tiền bồi thường và hỗ trợ cho người bị thu hồi đất.
• Bên cạnh số tiền bồi thường, hỗ trợ theo phương án được phê duyệt, người có đất thu hồi còn được bồi thường thêm một khoản tiền bằng mức lãi suất chậm nộp theo quy định của Luật Quản lý thuế, nếu cơ quan, tổ chức có trách nhiệm chậm chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ.
• Người có đất bị thu hồi không nhận tiền bồi thường, hỗ trợ theo phương án được phê duyệt thì tiền bồi thường, hỗ trợ sẽ được Kho bạc nhà nước tạm giữ.
• Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất mà còn nợ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền nộp ngân sách nhà nước khác về đất đai thì phải trừ đi khoản tiền còn nợ vào số tiền được bồi thường để hoàn trả ngân sách nhà nước.

Tiền bồi thường phải được chi trả trong vòng 30 ngày sau khi quyết định thu hồi đất có hiệu lực

Cách xác định giá đền bù nhà ở 2023 thuộc cá nhân 

Khi Nhà nước thu hồi đất, tiền bồi thường về nhà ở và công trình khác gắn liền với đất được tính theo từng trường hợp cụ thể dưới đây:

Đền bù nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt

Nhà nước tiến hành bồi thường cho chủ sở hữu bằng giá trị xây mới nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương khi: 

• Nhà ở bị thiệt hại gắn liền với đất thu hồi bị tháo dỡ toàn bộ.
• Hoặc nhà ở gắn liền với đất thu hồi bị tháo dỡ một phần những phần còn lại không đáp ứng đủ tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật.

Còn trong trường hợp, công trình vẫn bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định, Nhà nước sẽ bồi thường theo thiệt hại thực tế với phần còn lại của nhà ở.

Công trình thu hồi toàn phần hoặc không bảo đảm tiêu chuẩn sẽ được bồi thường bằng giá trị xây mới

Đền bù nhà, công trình khác không phục vụ sinh hoạt

Theo quy định của pháp luật, khi nhà nước thu hồi đất, công trình xây dựng khác gắn liền với đất được bồi thường theo mức độ thiệt hại.

Trường hợp 1: Công trình xây dựng khác bị tháo dỡ toàn bộ hoặc phần còn lại không đảm bảo tiêu chuẩn kỹ thuật. Trường hợp này, mức đền bù được xác định bằng công thức sau:

Mức đền bù = Giá trị hiện có của nhà ở, công trình bị thiệt hại + Khoản tiền tính bằng tỷ lệ % theo giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại

Trong đó:

• Giá trị hiện có của công trình xây dựng khác bị thiệt hại được xác định bằng tỷ lệ % chất lượng còn lại của công trình đó nhân (x) với giá trị xây dựng mới của công trình đáp ứng kỹ thuật có tiêu chuẩn tương đương.
• Tỷ lệ % chất lượng còn lại của công trình xây dựng khác được xác định theo công thức sau:

Tgt = G1 - (G1/T) x T1

Với:

• Tgt: Giá trị hiện có của công trình xây dựng khác bị thiệt hại
• G1: Giá trị xây mới công trình xây dựng khác bị thiệt hại có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương
• T: Thời gian khấu hao áp dụng đối với công trình xây dựng khác bị thiệt hại
• T1: Thời gian mà công trình xây dựng khác bị thiệt hại đã qua sử dụng

• Giá trị xây dựng mới của công trình xây dựng khác có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương được xác định theo quy định của Bộ quản lý chuyên ngành.
• Khoản tiền tính bằng tỷ lệ % theo giá trị hiện có của công trình xây dựng khác bị thiệt hại do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, nhưng mức bồi thường không quá 100% giá trị xây dựng mới.

Trường hợp 2: Đối với nhà ở, công trình xây dựng bị phá dỡ một phần: 

• Nếu nhà, công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần mà phần còn lại không sử dụng được thì bồi thường toàn bộ nhà, công trình. 
• Nếu nhà, công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần nhưng phần còn lại vẫn còn khả năng tiếp tục sử dụng được thì sẽ bồi thường phần giá trị công trình bị phá dỡ và chi phí sửa chữa, hoàn thiện phần còn lại để đạt tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương với nhà, công trình trước khi bị phá dỡ.

Trường hợp 3: Nhà, công trình xây dựng không đáp ứng được tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì mức bồi thường được quy định cụ thể bởi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, phù hợp với điều kiện thực tế tại địa phương.

Cách xác định giá đền bù nhà ở 2023 thuộc sở hữu nhà nước

Đối với người đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thì theo Điều 14 Nghị định 47/2014/NĐ-CP, nếu Nhà nước thu hồi đất phải phá dỡ thì được bồi thường như sau:

• Diện tích nhà ở thuộc sở hữu nhà nước và diện tích cơi nới trái phép không được xem xét bồi thường.
• Được bồi thường chi phí tự cải tạo, sửa chữa, nâng cấp nhà ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
• Được bố trí thuê nhà ở tái định cư tại nơi tái định cư với giá thuê bằng giá thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
• Trường hợp đặc biệt nếu chủ sở hữu không có nhà tái định cư sẽ được hỗ trợ bằng tiền để tự lo chỗ ở mới với mức hỗ trợ bằng 60% giá trị đất và 60% giá trị nhà đang thuê.

Mức giá đền bù đất ở theo luật nhà nước

Tại Khoản 2 Điều 74 Luật Đất đai 2013 và điểm đ khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013 quy định:

• Trường hợp thu hồi đất không có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi hoặc không có đất để bồi thường thì người sử dụng đất được bồi thường bằng tiền dựa trên giá đất cụ thể của loại đất thu hồi. Mức giá này sẽ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

Nội dung trên cũng được quy định, làm rõ hơn tại khoản 3 Điều 114 Luật đất đai 2013 như sau:

• Việc xác định giá đất cụ thể do cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh tổ chức thực hiện. Cơ quan có thể thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để quyết định giá đất bồi thường cụ thể.
• Để xác định giá đất bồi thường cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất của thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai, đồng thời còn cần áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. 
• Khi xác định xong giá đất cụ thể, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh cần thông qua Hội đồng thẩm định giá đất để xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định.

Như vậy mức giá đền bù đất ở theo luật nhà nước sẽ được quyết định tại thời điểm thu hồi đất và do Uỷ ban nhân dân tỉnh thực hiện.

Trên đây là cách xác định giá đền bù nhà ở theo quy định nhà nước mới nhất 2023. Người dân cần nắm rõ các quy định này để đảm bảo quyền lợi của mình khi nhà nước thu hồi đất. Ngoài ra, người dân cũng có thể tham khảo ý kiến của luật sư, chuyên gia về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất để được tư vấn, hỗ trợ giải quyết các vấn đề phát sinh.