Cách tính giá thuê đất nông nghiệp 50 năm trả một lần và hàng năm

Để thúc đẩy người dân, đặc biệt là nông dân mở rộng sản xuất và đầu tư vào phát triển kinh tế - xã hội, Đảng và Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách ưu đãi nhằm tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người dân, doanh nghiệp thuê đất tiến hành sản xuất và kinh doanh. Tuy nhiên, nhiều người vẫn còn băn khoăn và chưa hiểu rõ về cách tính phí thuê đất trong thời gian 50 năm, bao gồm việc trả một lần và trả hàng năm. Vậy làm thế nào để tính giá thuê đất nông nghiệp 50 năm trả một lần và hàng năm?

Tiền thuê đất 50 năm được hiểu là gì?

Thuật ngữ "đất 50 năm" thường được sử dụng để chỉ thời hạn tối đa cho việc sử dụng đất theo quy định của pháp luật Việt Nam. Theo quy định này, thời gian tối đa mà một người có thể sử dụng đất là 50 năm, thông qua việc thuê hoặc cho thuê đất. Khi kỳ hạn này kết thúc, người sử dụng đất có thể được gia hạn thêm thời gian hoặc phải trả lại đất cho chủ sở hữu (có thể là Nhà nước hoặc cá nhân) tùy thuộc vào thỏa thuận giữa các bên.

50 năm là thời hạn tối đa cho mảnh đất cho thuê hoặc được thuê

Tiền thuê đất nông nghiệp là số tiền mà người sử dụng đất (cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp) phải thanh toán cho chủ sở hữu đất (Nhà nước hoặc cá nhân) để được sử dụng mảnh đất đó. Điều này áp dụng trong các trường hợp người sử dụng đất không phải là chủ sở hữu, mà chỉ được sử dụng theo một hợp đồng thuê đất.

Cách tính tiền thuê đất 50 năm

Dựa vào điều 12, Nghị định 46/2014/NĐ-CP, giá đất thuê đất nông nghiệp 50 năm được tính dựa theo 2 trường hợp:

Trường hợp thuê đất trả tiền thuê một lần cho toàn bộ thời gian thuê

Nếu thuê đất nông nghiệp mà trả tiền một lần cho cả thời gian thuê không thông qua việc đấu giá, cách tính sẽ được xác định như sau:

Diện tích tính tiền thuê đất của mảnh đất hoặc khu đất có giá trị (theo giá trị tại Bảng giá đất) từ 30 tỷ VNĐ trở lên đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; từ 10 tỷ VNĐ trở lên đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; từ 20 tỷ VNĐ trở lên đối với các tỉnh khác, giá đất tính tiền thuê đất nông nghiệp sẽ được xác định cụ thể theo các phương pháp so sánh trực tiếp, thặng dư, thu nhập, chiết trừ được quy định tại Nghị định của Chính phủ về giá đất.

Trái lại, nếu diện tích tính tiền thuê đất của mảnh đất hoặc khu đất có giá trị dưới mức trên thì:

Giá đất tính tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê = Giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại bảng giá đất x Hệ số điều chỉnh giá đất theo quy định.

Nếu thời hạn thuê đất nông nghiệp nhỏ hơn thời hạn quy định tại Bảng giá đất, giá đất sẽ được tính theo công thức:

Giá đất của thời hạn thuê đất = Giá đất tại Bảng giá đất / Thời hạn của loại đất tại Bảng giá đất x Thời hạn thuê đất.

Theo cách tính tiền thuê đất trong 50 năm này, giá đất được tính tiền thuê đất sẽ được nhân với số năm thuê đất (tức là 50 năm) để thu được tổng số tiền thuê đất trong suốt thời gian 50 năm.

Trường hợp thuê đất trả tiền thuê hàng năm

Nếu muốn thuê đất nông nghiệp trong 50 năm nhưng trả tiền thuê hàng năm, cách tính giá thuê đất sẽ khác so với trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

Giá thuê đất hàng năm = Diện tích đất x Giá đất x Hệ số điều chỉnh giá đất

Trong đó:

• Diện tích đất được tính bằng m2
• Giá đất được xác định theo Bảng giá đất địa phương, do UBND cấp tỉnh quy định
• Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định theo quy định Pháp luật địa phương.

Ví dụ: Nếu diện tích đất bạn muốn thuê là 150 mét vuông, giá đất được quy định là 5 triệu VNĐ/mét vuông/năm và hệ số điều chỉnh giá đất là 1,2 thì giá thuê đất hàng năm sẽ là 150 x 5 triệu x 1,2 = 900 triệu đồng/năm

Vì vậy, để thuê đất nông nghiệp trong 50 năm, bạn sẽ phải trả tổng cộng 45 tỷ đồng (900 triệu đồng/năm x 50 năm). Tuy nhiên cần lưu ý rằng giá thuê đất hàng năm có thể thay đổi theo thời gian và theo quy định của pháp luật địa phương.

Cách xác định đơn giá thuê đất

Đơn giá thuê đất nông nghiệp do UBND cấp tỉnh quyết định và được xác định theo các trường hợp:

Trường hợp thuê đất nông nghiệp trả tiền hàng năm

Khi trả tiền thuê đất nông nghiệp hàng năm (không thông qua đấu giá), Thông tư 77/2014/TT-BTC quy định cách tính đơn giá thuê đất hàng năm như sau:

Đơn giá thuê đất trả tiền hàng năm = Mức tỷ lệ (%) x Giá đất tính thu tiền thuê đất.

Mức tỷ lệ (%) để tính đơn giá thuê đất sẽ được UBND cấp tỉnh quy định cụ thể và công bố công khai trong quá trình thực hiện.

Đối với trường hợp thuê đất nông nghiệp trả tiền hàng năm không thông qua đấu giá, nếu diện tích tính thu tiền thuê đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất tại Bảng giá đất) từ >30 tỷ VNĐ đối với các thành phố trực thuộc TW, >10 tỷ VNĐ đối với các tỉnh miền núi, vùng cao, >20 tỷ đồng đối với các tỉnh khác thì giá thuê đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định.

Nếu diện tích tính thu tiền thuê đất nông nghiệp có giá trị dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc TW, <10 tỷ VNĐ đối với các tỉnh vùng cao, miền núi, <20 tỷ đồng đối với các tỉnh khác thì giá đất tính thu tiền thuê đất sẽ là giá đất được quy định theo mục đích sử dụng đất thuê, nhân với hệ số điều chỉnh giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

Hệ số điều chỉnh giá đất nhằm xác định giá đất tính thu tiền phí thuê đất nông nghiệp sẽ do Sở Tài chính chủ trì xác định và trình UBND cấp tỉnh ban hành hàng năm sau khi đã xin ý kiến từ Thường trực HĐND cùng cấp.

Tỷ lệ % tính đơn giá thuê đất sẽ được UBND cấp tỉnh quy định cụ thể

Trường hợp thuê đất 50 năm trả 1 lần

Nếu diện tích tính thu tiền thuê đất nông nghiệp của thửa đất hoặc khu đất có giá trị từ 30 tỷ VNĐ đối với các thành phố trực thuộc TW, từ 10 tỷ VNĐ đối với các tỉnh miền núi, vùng cao, từ 20 tỷ VNĐ đối với các khu vực còn lại, thì giá đất tính tiền thuê đất là giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định.

Nếu diện tích tính thu tiền thuê đất nông nghiệp của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất tại Bảng giá đất) <30 tỷ VNĐ đối với các thành phố trực thuộc TW, <10 tỷ VNĐ đối với các tỉnh vùng cao, miền núi, <20 tỷ VNĐ đối với các tỉnh còn lại, thì giá đất tính thu tiền thuê đất nông nghiệp một lần cho cả thời gian thuê được xác định bằng công thức sau:

Giá đất của thời hạn thuê đất = Giá đất trên Bảng giá đất/ Thời hạn của loại đất x Thời hạn thuê đất.

Nếu thời hạn thuê đất nhỏ hơn thời hạn của loại đất được quy định tại Bảng giá đất, giá đất để xác định đơn giá thuê đất nông nghiệp được xác định theo công thức tương tự.

Chi phí chuyển đất 50 năm sang đất ở

Bên cạnh các vấn đề liên quan đến giá thuê đất nông nghiệp 50 năm, nhiều người ắt hẳn cũng băn khoản về chi phí chuyển đất 50 năm sang đất ở. Dưới đây, Rever sẽ liệt kê đầy đủ các khoản phí mà bạn phải đóng nếu có nhu cầu này:

Tiền Sử Dụng Đất

• Mục Đích: Khi chuyển đổi từ đất sản xuất, đất nông nghiệp, đất rừng sang đất ở.
• Cách Tính: 2% giá trị đất trên thị trường tại thời điểm chuyển đổi, nhân với số năm đã sử dụng đất.

Ví dụ: Nếu diện tích đất là 100m2, sử dụng đất trong 50 năm và giá trị đất là 10 triệu đồng/m2, khoản tiền sử dụng đất sẽ là 100m2 x 10 triệu đồng/m2 x 2% x 50 năm = 100 triệu đồng.

Ngoài ra, tiền sử dụng đất có thể bao gồm các loại phí khác như phí chuyển quyền sử dụng đất, xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới, thuế giá trị gia tăng (VAT), thuế thu nhập cá nhân (nếu có), tùy theo quy định của từng địa phương.

Lệ Phí Trước Bạ

• Mục Đích: Khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
• Cách Tính: 2% đến 4% giá trị chuyển nhượng đất trên thị trường tại thời điểm chuyển đổi.

Lệ phí trước bạ là một khoản phí phải đóng khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất sản xuất, đất nông nghiệp, đất rừng sang đất ở. Khoản phí này được tính dựa trên giá trị chuyển nhượng đất và được áp dụng tỷ lệ phần trăm (%). Theo quy định hiện tại, lệ phí trước bạ dao động từ 2% đến 4% giá trị chuyển nhượng đất trên thị trường vào thời điểm chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Ví dụ, nếu giá trị chuyển nhượng đất là 1 tỷ đồng và tỷ lệ lệ phí trước bạ là 3%, thì khoản phí trước bạ phải thanh toán sẽ là 1 tỷ đồng x 3% = 30 triệu đồng.

Phí Thẩm Định Hồ Sơ

• Mục Đích: Thẩm định hồ sơ, kiểm tra giấy tờ liên quan đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
• Cách Tính: Tỷ lệ phần trăm (%) trên giá trị chuyển nhượng đất hoặc giá trị sử dụng đất.

Theo quy định hiện hành, mức phí thẩm định hồ sơ được tính theo tỷ lệ phần trăm (%) trên giá trị chuyển nhượng đất hoặc giá trị sử dụng đất. Tuy nhiên, tỷ lệ phí này có thể thay đổi tùy theo quy định của từng địa phương. Thông tin này được quy định trong Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 cùng các văn bản liên quan của Chính phủ, các bộ, ngành, địa phương với các quy định chi tiết về các khoản phí trên.

Ví dụ, nếu giá trị chuyển nhượng đất là 1 tỷ đồng, tỷ lệ phí thẩm định hồ sơ là 0,1%, thì khoản phí thẩm định hồ sơ phải thanh toán được tính là: 1 tỷ đồng x 0,1% = 1 triệu đồng.

Phí Cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất Mới

• Mục Đích: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới sau khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
• Cách Tính: Tỷ lệ phần trăm (%) trên giá trị chuyển nhượng đất hoặc giá trị sử dụng đất.

Theo quy định hiện hành của pháp luật, mức phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được tính dựa trên tỷ lệ phần trăm (%) của giá trị chuyển nhượng đất hoặc giá trị sử dụng đất. Tuy nhiên, tỷ lệ phí này có thể biến đổi tùy theo quy định của từng địa phương.

Ví dụ, nếu giá trị chuyển nhượng đất là 1 tỷ đồng, tỷ lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới là 0,5%, thì khoản phí cần thanh toán sẽ là 1 tỷ đồng x 0,5% = 5 triệu đồng.

Lưu ý: Các quy định về các khoản phí này có thể thay đổi tùy theo quy định của từng địa phương và thời điểm áp dụng. Để có thông tin chi tiết và chính xác hơn, bạn nên tra cứu quy định của địa phương bạn đang quan tâm.

Những thông tin trên của Rever chắc hẳn đã giúp bạn đọc hiểu rõ hơn về cách tính tiền thuê đất nông nghiệp, đất 50 năm một cách đầy đủ và chi tiết. Nếu bạn cần tư vấn thêm về các loại thông tin bất động sản khác, hãy truy cập Rever để liên tục cập nhật những thông tin mới và chính xác nhất.