Bức tranh toàn cảnh hạ tầng và thị trường bất động sản Quận 4 năm 2020

Với diện tích chỉ vỏn vẹn 4km, tức chỉ bằng 1/2 diện tích Quận 1, bất động sản Quận 4 là khu vực được đánh giá là có tiềm năng nhưng vì nhiều vấn đề nên chưa bộc lộ được đúng giá trị của mình.

***

Là một Quận nội thành trực thuộc TP.HCM, vào thời kỳ thực dân Pháp xâm lược, Quận 4 mang nhiều tên gọi khác như Xóm Chiếu, Khánh Hội... Đây là những tên gọi khá quen thuộc với người dân Sài Gòn - Gia Định xưa. Và cũng là tên gọi của các địa danh nổi bật trên địa bàn quận được dùng cho đến tận ngày nay. Diện tích chỉ vỏn vẹn 4km2, nơi đây hiện đang là nơi sống và làm việc của hơn 175.000 người.

Nằm giữa Quận 1 và Quận 7

Xét về vị trí, Quận 4 có địa thế khá đẹp khi là khu vực trung gian kết nối giữa Quận 1 và Quận 7. Trong tương lai còn có khu đô thị Thủ Thiêm, trung tâm tài chính tầm cỡ thế giới khi dự án "Cầu Thủ Thiêm 3" đi vào khai thác. Đặc biệt là chỉ cách đại lộ Võ Văn Kiệt, Quận 1
một con sông Kênh Tẻ. 

Tiến độ xây dựng cầu Thủ Thiêm 2 nối Quận 1 và Quận 2 (Tháng 6/2020). Dự án cầu Thủ Thiêm 3 nối Quận 4 và Quận 2 vẫn còn trong quá trình lên kế hoạch triển khai

Với vị trí 4 mặt giáp sông, lưu thông của Quận 4 phụ thuộc chủ yếu vào các cây cầu. Đây cũng là điểm làm nên sự khác biệt của Quận 4 so với các khu vực khác. Có thể đến một
số công trình điển hình như: Cầu Khánh Hội, cầu Calmette, Cầu Ông Lãnh và cầu
Nguyễn Văn Cừ nối Quận 4 và Quận 1. Cầu Tân Thuận và cầu Kênh Tẻ nối Quận 4
và Quận 7. Cầu Nguyễn Văn Cừ nối Quận 4 và Quận 8...

Tuy giáp ranh với nhiều khu vực, nhưng khả năng kết nối của hạ tầng Quận 4 phụ thuộc nhiều vào
các cây cầu, cũng phần nào hạn chế khả năng lưu thông giữa các khu vực

Ngoài ra còn có các tuyến trục đường chính là Nguyễn Tất Thành, Tôn Thất Thuyết, Hoàng Diệu, Khánh Hội, Bến Vân Đồn, Tôn Đản và Đoàn Văn Bơ. Nổi bật nhất về hạ tầng Quận 4 phải kể đến tuyến đường Nguyễn Tất Thành dài 2km xuyên suốt địa phận phía đông của quận. Và Bến Vân Đồn, tuyến đường sầm uất, nhộn nhịp nhất chạy song song với đại lộ Võ Văn Kiệt, Quận 1.

Quận 4 và Quận 1 chỉ cách nhau bởi dòng sông Kênh Tẻ. Kết nối bởi các cây cầu Cầu Khánh Hội, cầu Calmette, Cầu Ông Lãnh và cầu Nguyễn Văn Cừ

Hạ tầng Quận 4 không theo kịp
tốc độ phát triển?

Sở hữu vị trí đẹp, liền kề Quận 7, Quận 1 và có tính kết nối cao. Nhưng nhìn nhận vào thực tế thì hạ tầng Quận 4 đang vấp phải vấn đề lớn khi không theo kịp tốc độ phát triển của Quận. Đây cũng chính là yếu tố gây ảnh hưởng và kiềm hãm sự phát triển của thị trường bất động sản Quận 4

Nếu đánh giá về chất lượng thì Bến Vân Đồn chính là trục đường đẹp nhất của hạ tầng Quận 4

Tuy nhiên thực trạng là nhiều đoạn vẫn rơi vào tình trạng thi công ngổn ngang

Ghi nhận hiện trạng nhiều tuyến đường vào thời điểm tháng 6/2020 thì hầu như đều đang có dự án hạ tầng thi công. Cá biệt có nhiều công trình triển khai từ 2017 - 2018 nhưng đến nay vẫn chưa hoàn thành. 

Hạ tầng Quận 4 thi công ì ạch chính là nguyên nhân chính kìm nén đến sự phát triển của thị trường bất động sản

Trong đó phải kể đến tuyến đường Tôn Thất Thuyết. Đây là tuyến đường tập trung khá nhiều
dự án bất động sản Quận 4 có quy mô lớn đang trong quá trình thi công như Delasol của Capital Land, Ascent Cityview của Tiến Phát. Hay Sunshine Horizon của Sunshine Group
và Charmington Iris của TTC Land. Nhưng chất lượng tuyến đường lại khá xuống cấp,
xuất hiện nhiều đoạn lồi lõm, ngập úng, diện tích mặt đường lại khá hẹp.

Tôn Thất Thuyết đang là trục đường hội tụ nhiều dự án bất động sản Quận 4 nổi bật nhưng có chất lượng đang không được tương xứng

Từ Delasol của Capital Land, Ascent Cityview của Tiến Phát...

...đến Sunshine Horizon của Sunshine Group, Charmington Iris của TTC Land
đều nằm trên trục đường này

Hy vọng một làn gió mới cho hạ tầng Quận 4

Bước sang năm 2020, nhiều nhà đầu tư hy vọng việc nhiều dự án bất động sản lớn đang được triển khai, sẽ thổi làn gió mới làm thay đổi bộ mặt hạ tầng Quận 4. Nâng chất lượng hạ tầng lên tương xứng với giá trị của các dự án bất động sản.

Quận 4 là một khu vực sở hữu nền tảng phát triển rất tốt với nhiều thuận lợi đến từ vị trí địa lý.
Nhưng vẫn chưa thể hiện đúng giá trị của mình

Trong giai đoạn 2020 - 2025, cũng có nhiều dự án hạ tầng Quận 4 quan trọng được triển khai. Đây sẽ là những công trình ảnh hưởng lớn đến tiềm năng bất động sản Quận 4 trong tương lai. Có thể kể đến một số dự án như:

• Mở rộng Tôn Thất Thuyết, giải tỏa các nhà máy công xưởng cũ bên sông Kênh Tẻ, /làm công viên ven sông.
• Dự án  triển khai hồ điều tiết công viên Khánh Hội, chỉnh trang rạch Cầu Dừa.
• Đang đề xuất triển khai thêm cầu Trần Đình Xu kết nối Quận 4 – Quận 1. Cầu Nguyễn Khoái kết nối Quận 4 – Quận 7.
• Dự án cầu Thủ Thiêm 3 nối Quận 4 – Quận 2.
• Và quan trọng nhất, là đề án mở rộng đường Nguyễn Tất Thành lên 37 - 46m. Đồng thời, giải tỏa cảng Khánh Hội về Nhà Bè để triển khai khu đô thị quy mô, đẳng cấp trên nền đất cũ.

Đường Nguyễn Tất Thành được mở rộng sẽ tạo tiền đề cho hướng đi mới của bất động sản Quận 4

Điểm cộng đến từ không gian sống
và tiện ích đầy đủ

Tuy hạ tầng Quận 4 đang là điểm trừ lớn. Nhưng ngược lại, chất lượng môi trường sống tại Quận 4 được đánh giá khá tốt. Đây là khu vực hiếm hoi tại trung tâm TP.HCM vẫn còn giữ được diện tích mảng xanh tự nhiên lớn. Đặc biệt là tuyến đường Bến Vân Đồn với công viên chạy dọc theo bờ sông, trải dài khắp tuyến đường này. 

Bến Vân Đồn là tuyến đường có quy hoạch đẹp. Chạy dọc theo sông Kênh Tẻ và có công viên trải dài. Đây cũng là tuyến đường hiện đang có số lượng bất động sản nhiều nhất tại Quận 4

Không chỉ vậy, Quận 4 cũng sở hữu cho riêng mình hàng loạt các tiện ích chất lượng. Đảm bảo đáp ứng tốt các nhu cầu thiết yếu của cư dân trên địa bàn. Từ trung tâm mua sắm, quán xá cho đến hệ thống bệnh viện và trường học các cấp. Ngoài ra, nhờ vào lợi thế là trung gian kết nối với nhiều khu vực, nên cư dân Quận 4 được thừa hưởng trọn vẹn tất cả các tiện ích
cao cấp tại Quận 1 hoặc Quận 7 mà chỉ mất vài phút di chuyển. 

Quận 4 cũng được xem là thiên đường ăn uống. Nổi tiếng nhất là khu vực Xóm Chiếu, Vĩnh Hội,
phố ẩm thực Vĩnh Khánh

Thị trường bất động sản cần cú hích lớn

Nếu như ở giai đoạn 2015 -2018, thị trường bất động sản Quận 4 bước vào giai đoạn lột xác. Đây là lúc mà các dự án hạ tầng giao thông lớn trên địa bàn Quận được triển khai. Kéo theo đó là sự đổ bộ của nhiều "ông lớn" bất động sản thời kỳ đó. Như NovaLand, Phát Đạt,
Trung Thủy, Hồng Hà,.. Với nhiều dự án lớn, chất lượng tốt được triển khai đã làm
thay đổi hoàn toàn diện mạo Quận 4.

Novaland chính là chủ đầu tư bất động sản nổi bật nhất tại thị trường Quận 4. Với số lượng dự án
chiếm áp đảo gồm SaiGon Royal, The Tresor, RiverGate, Galaxy9,…

Thế nhưng từ 2018 cho đến nay, thị trường bất động sản Quận 4 lại rơi vào tình trạng khá ảm đảm. Ít dự án mới được ra mắt thị trường, các dự án đã hình thành cũng không mấy sôi động nếu so với các khu vực khác như Quận 9, Quận 2. Và vấn đề chính vẫn là do hạ tầng
không được triển khai đồng bộ.

Bến Vân Đồn và Tôn Thất Thuyết đang là hai tuyến tập trung phần lớn bất động sản Quận 4

Cũng vì điều đó khiến bất động sản Quận 4 phần nào kém thu hút hơn trong mắt người đầu tư. Dẫn đến tuy là khu vực trung tâm nhưng giá bán bất động sản Quận 4 vẫn mềm hơn so với nhiều khu vực khác. Theo kết quả khảo sát của Rever, giá bán và giá cho thuê một số dự án nổi bật tại Quận 4 thời điểm tháng 5/2020 như sau:

• Khánh Hội 1: 35 - 40 triệu/m2 - Giá thuê căn 2 phòng ngủ: 11 - 12 triệu/tháng
• The Gold View: 47 - 58 triệu/m2 - Giá thuê căn 2 phòng ngủ: Trên 15 triệu/tháng
• Galaxy 9: 48 - 55 triệu/m2 - Giá thuê căn 2 phòng ngủ: 13 - 18 triệu/tháng
• Delasol (đang thi công): 62 - 75 triệu/m2
• Grand Riverside: 48 - 60 triệu/m2 - Giá thuê căn 2 phòng ngủ: 15 - 17 triệu/tháng
• Rivergate: 64 - 70 triệu/m2 - Giá thuê căn 2 phòng ngủ: 16 - 20 triệu/tháng
• Masteri Millennium: 66 - 78 triệu/m2 - Giá thuê căn 2 phòng ngủ: 17 - 25 triệu/tháng
• The Tresor: 66 -72 triệu/m2 - Giá thuê căn 2 phòng ngủ: 15 - 18 triệu/tháng

Từng rất sôi động rồi lại trở nên trầm lắng, bất động sản Quận 4 cần một cú hích lớn đến từ hạ tầng
để có thể bứt phá

Đất "dữ" hóa đất "lành"

Có lẽ trong tâm trí của nhiều người dân Sài Gòn xưa, nhắc đến Quận 4 thì ấn tượng đầu tiên nổi lên là vùng đất "dữ". Nơi những băng đảng giang hồ, cộm cán tụ tập. Nếu có cơ hội, hãy thử tìm đọc cuốn "Điệu ru nước mắt" đã được chuyển thể thành phim của tác giả Duyên Anh, có chương kể về nhân vật trùm du đãng Trần Đại và cuộc đổ quân “đánh bật” cai thầu Phúc, kẻ làm hại công nhân của khu thương cảng Khánh Hội. Để phần nào hiểu hơn về sự phức tạp của Quận 4 ngày xưa.

Quận 4 hôm nay đã thực sự lột xác, trở thành vùng đất "lành", là nơi an cư lý tưởng cho nhiều gia đình

Thế nhưng quận 4 hôm này là một Quận 4 rất khác, tuy không sầm uất như Quận 1, hay thu hút đầu tư như Quận 7, Quận 2. Nhưng Quận 4 giờ đây là một mảnh đất hiền hòa cùng những
con người hào sảng. Trở thành nơi an cư lý tưởng cho nhiều gia đình.

Hy vọng những thông tin Rever cung cấp trên đây sẽ giúp bạn hiểu hơn về Bức tranh Quận 4 hiện tại. Bên cạnh đó, bạn cũng có thể tìm hiểu thêm các thông tin về thị trường bất động sản Quận 4 qua tài liệu Rever biên soạn dưới đây:

Có thể bạn quan tâm:

• Vay mua nhà: Làm thế nào để không thành "con nợ" cả đời?
• Tin vui: Bến xe miền Đông mới sẽ đi vào hoạt động từ tháng 8/2020
• Những căn hộ có giá bán trên 5 tỷ đang giao dịch trên Rever
• Thuê căn hộ chung cư Quận 4 2020: Kinh nghiệm, giá thuê bạn nên biết!
• Những căn hộ Quận 4 giá bán tốt đang giao dịch trên Rever

Hoàng Triều