Kỳ 8: Hỏi đáp cùng chuyên gia Rever

Trong kỳ cuối của chuyên đề: Góc nhìn chuyên sâu về đầu tư bất động sản, chuyên gia Rever sẽ giải đáp trực tiếp thắc mắc của các nhà đầu tư trong quá trình đầu tư bất động sản.

Câu hỏi 1: Tôi muốn đầu tư bất động sản nhưng không có nhiều vốn, tôi nên chọn loại hình đầu tư nào?

Trả lời: Có rất nhiều nhà đầu tư nhỏ đứng trước những khó khăn về dòng vốn. Giải pháp hiệu quả nhất cho vấn đề này đó chính là lựa chọn loại hình đầu tư phù hợp. Khi bạn không có nguồn vốn vững mạnh, bạn có thể tìm đến những sản phẩm vừa túi tiền của mình. Tuy nhiên, thông thường những sản phẩm với vốn nhỏ hoặc phù hợp với túi tiền của bạn thường không có khả năng sinh lời tốt, dễ gặp rủi ro như chôn vốn lâu khiến bạn lỗ hoặc phá sản.  

Đề xuất mà Rever muốn gửi đến bạn đó là chọn các dự án căn hộ chung cư của chủ đầu tư nước ngoài. Những dự án này đều có chất lượng tốt cùng hệ thống tiện ích đa dạng. Thêm vào đó, những vị trí của các dự án căn hộ cao cấp đều nằm ở khu vực có cơ sở hạ tầng đồng bộ, hoàn thiện. Như vậy, tiềm năng tăng giá tại những khu vực này tương đối tốt. Đặc biệt, lý do khiến cho các dự án căn hộ chung cư của chủ đầu tư nước ngoài thu hút những khách hàng ít vốn đó là phương thức thanh toán chậm. Theo luật định hiện hành của Việt Nam, trước khi nhận được nhà, chủ đầu tư không được thu quá 50% giá trị căn hộ. Khách hàng có thể trả theo tiến độ dự án, mỗi tháng chỉ trả khoảng từ 1 – 2%. Chính vì vậy, những dự án của chủ đầu tư nước ngoài rất thích hợp để các nhà đầu tư nhỏ, ít vốn tham gia đầu tư vì khả năng thanh toán chậm, có nhiều thời gian để xoay vòng vốn. Hi vọng bạn sẽ có sự lựa chọn đầu tư đúng đắn.

Câu hỏi 2: Với số vốn 2 - 3 tỷ, giữa nhà phố và căn hộ chung cư thì loại hình nào cho hiệu suất sinh lời cao hơn?

Trả lời:

Đối với đầu tư nhà phố: Số tiền 2 - 3 tỷ đồng là vừa đủ để bạn có thể nghĩ đến việc mua một căn nhà phố tại khu vực nội thành TP.HCM, tuy nhiên khả năng bạn chỉ mua được những căn nhà trong hẻm, diện tích sẽ nằm trong khoảng từ 50 - 100m2 trở lại. Hiệu suất sinh lời từ việc cho thuê nhà phố ổn định 6%/năm, tốc độ tăng giá tối thiểu khoảng 5-7% một năm.

Đối với đầu tư căn hộ chung cư: Với dòng vốn vừa phải, khoảng 2 - 3 tỷ đồng, bạn có thể lựa chọn cho mình những căn hộ chung cư thuộc phân khúc trung cấp và cao cấp ở nhiều khu vực tốt như Quận 2, Quận 4, Quận 7, Quận Bình Thạnh... cách trung tâm TP.HCM khoảng 5 - 10 km di chuyển. Tỷ suất sinh lời từ tiền cho thuê căn hộ chung cư sẽ ở mức 7 - 9%/năm. Tốc độ tăng giá của căn hộ chung cư trung cấp - cao cấp sẽ không cao bằng nhà phố. Trong khi đó, phân khúc căn hộ giá rẻ - trung bình sáng hơn phân khúc cao cấp nhưng tỷ suất sinh lời lại thấp hơn, đạt 5 - 6% một năm và vị trí xa hơn. Việc đầu tư căn hộ có thành công hay không và thành công đến đâu sẽ phụ thuộc khả năng chọn dự án, vị trí dự án, thời điểm mua...

Tỷ suất sinh lời từ tiền cho thuê căn hộ chung cư sẽ ở mức 7 - 9%/năm

Câu hỏi 3: Tôi có nên đầu tư kiểu "lướt sóng" không?

Trả lời: So với đầu tư cho thuê thì đầu tư kiểu“lướt sóng” được những nhà đầu tư chuyên nghiệp ưa chuộng hơn vì khả năng cho lãi “khủng” trong một khoảng thời gian ngắn. Tuy nhiên, lợi nhuận càng cao thì rủi ro càng lớn, bạn phải có am hiểu nhất định về thị trường bất động sản nếu muốn tham gia đầu tư vào phân khúc này. 

Thông thường, nhà đầu tư khi tham gia “lướt sóng” có xu hướng thích đầu tư vào đất nền nhiều hơn do tính thanh khoản cao hơn và khả năng cho lợi nhuận đột biến.

Để thành công với kiểu đầu tư lướt sóng, bạn không chỉ nắm chắc về khả năng thanh khoản mà còn phải nắm được mọi thông tin về khu vực hoặc dự án định đầu tư (giá bán, quy hoạch, khả năng tăng giá, rủi ro, tình trạng “bong bóng”, sốt đất “ảo”…). Ngoài ra, bạn cần tránh những lô đất hay dự án có tính pháp lý không minh bạch và hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính.

Những người thành công với loại hình này thường là những nhà đầu tư cập nhật được một số thông tin ít người biết. Do đó, nếu bạn chưa chắc chắn hoặc không đủ sự chuyên nghiệp để thẩm định thông tin thì không nên đầu tư theo những lời đồn thổi hoặc theo phong trào. 

Câu hỏi 4: Đầu tư bất động sản ở khoảng cách bao nhiêu so với trung tâm là an toàn?

Trả lời: Bất động sản không quá xa trung tâm (hoặc nơi sầm uất) trong khoảng từ 3 – 10km thường có tính thanh khoản tốt. Lý do là mọi người sẽ chấp nhận di chuyển trong khoảng cách này, với bán kính này, khách hàng chỉ mất từ 10 – 25 phút di chuyển. Đó được xem là nhu cầu tiêu dùng thực.

Khi nhắc đến bất động sản, thường tồn tại 2 nhu cầu cơ bản là tiêu dùng và đầu tư. Khi thị trường đi xuống, có thể nhu cầu đầu tư biến mất và chỉ còn nhu cầu tiêu dùng. Nếu mua bất động sản không quá xa nơi sầm uất thì dù thị trường đi xuống, có thể lúc này nhu cầu tiêu dùng vẫn còn và bạn vẫn có thể bán được bất động sản của mình, tức bất động được giao dịch, được thoát ra khỏi thị trường.

Bất động sản quá xa trung tâm thường có tính thanh khoản không tốt

Nhiều người mất tiền hoặc đọng vốn hàng tỉ đồng với lý do chính là mua bất động sản ở vị trí quá xa trung tâm, nơi không có nhu cầu tiêu dùng. Một số bất động sản khác thì do giá quá cao, không phù hợp với nhu cầu nhiều người nên khi thị trường đi xuống cũng mất luôn tính thanh khoản.

Câu hỏi 5: Tôi muốn tạo ra lãi ngay sau khi mua bất động sản thì nên làm gì?

Trả lời: Với loại hình đầu tư này, đầu tiên bạn cần tự hỏi bản thân có đang mua rẻ hơn giá thị trường không? Hay đang mua bằng giá thị trường và kỳ vọng giá sẽ tăng trong tương lai?

Giả sử bất động sản có giá thị trường (giá mặt bằng chung) là 1 tỉ đồng, bạn mua được với mức giá 800 triệu đồng; hoặc giá thị trường là 5 tỉ đồng, bạn mua với giá 4,2 tỉ đồng… Lúc này, khoảng chênh lệch giữa giá bạn mua vào và bán ra sau khi trừ đi các khoản hao phí khác được xem là mức lãi, mức lãi này được hình thành ở ngay thời điểm bạn mua vào. Nếu sau khi rao bán, mức lợi nhuận ước đạt có thể cao hơn so với mức mua vào gấp hai, ba lần tùy vào thị trường, vào nhu cầu và khả năng kinh doanh của bạn.

Tạo ra lãi ngay khi mua có thể được hiểu là luôn mua thấp hơn giá thị trường. Tuy nhiên, sai lầm của hầu hết mọi người là thường mua bằng giá thị trường và hy vọng trong tương lai sẽ lên giá.

Trong vài trường hợp, sau khi mua xong, thị trường bất động sản đi lên và bạn kiếm thêm được tiền khi bán. Nhưng tư duy đầu tư thông minh hơn hết là tạo ra lãi ngay khi mua. Nhờ tư duy này, bạn có thể kiếm tiền cả khi thị trường đi lên và đi xuống. Đối với thị trường đi xuống, bạn nên chọn khu vực có tính thanh khoản cao, để lúc này bạn vừa mua vào rẻ và bán ra cũng rẻ, nhưng vẫn có lãi.

Câu hỏi 6: Tôi nên chọn ngân hàng nào để vay vốn đầu tư nhà đất là tốt nhất?

Trả lời: Các ngân hàng hiện nay đều dành cho khách hàng nhiều hỗ trợ để mua nhà đất. Tuy nhiên trước khi quyết định vay tiền mua nhà của bất kỳ một ngân hàng nào bạn cũng cần phải nghiên cứu kỹ về lãi suất, thời hạn vay, mức vay, chính sách ưu đãi để biết được ngân hàng nào cho vay tốt nhất.

Hiện nay, Ngân hàng TMCP đầu tư và phát triển Việt Nam BIDV là thương hiệu hàng đầu cho vay mua nhà trả góp. Đặc điểm nổi bật của gói vay là cho vay tới 100% nhu cầu vay vốn, thời hạn kéo dài đến 20 năm, lãi suất từ 7,1%.

Ngân hàng TPCP Ngoại thương Việt Nam Vietcombank cũng là một trong những ngân hàng dành nhiều ưu đãi cho khách hàng vay mua nhà đất, chung cư.

Hạn mức cho vay mua nhà trả góp của Vietcombank lên tới 70% giá trị hợp đồng mua bán nhà ở, với thời gian vay tối đa là 15 năm.

Câu hỏi 7: Tôi chuẩn bị vay ngân hàng mua nhà trả góp, vậy tôi cần chuẩn bị thủ tục gì để vay vốn?

Trả lời: Khi vay vốn ngân hàng để mua nhà bạn cần những thủ tục và điều kiện nhất định. Mỗi ngân hàng sẽ có những quy định khác nhau về thủ tục và điều kiện vay mua. Rever sẽ hướng dẫn bạn một số thủ tục cần thiết khi vay ngân hàng mua nhà đất như:

Hồ sơ pháp lý vay vốn: sổ hộ khẩu/KT3/giấy tạm trú của người vay và bên bảo lãnh (nếu có). Chứng minh nhân dân của 2 vợ chồng hoặc bên bảo lãnh (nếu có). Giấy đăng ký kết hôn và bên bảo lãnh (nếu có).

Bạn cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ để quá trình vay vốn mua nhà được diễn ra thuận lợi

Hồ sơ nguồn thu nhập trả nợ: Điều kiện và thủ tục quan trọng khi vay ngân hàng mua nhà mà bạn phải có đó là hồ sơ nguồn thu nhập trả nợ. Nếu bạn làm công ty, bạn cần có hợp đồng lao động, thêm vào đó là sao kê tài khoản trả lương qua ngân hàng hoặc bảng lương trong 3 tháng gần nhất. Nếu bạn là chủ doanh nghiệp, bạn cần có đăng ký kinh doanh và giấy chứng nhận mã số thuế, báo cáo tài chính của năm trước. Có dấu xác nhận của cơ quan thuế trong bảng kê khai thuế VAT 6 tháng gần đây nhất.  Đối với chủ hộ kinh doanh cá thể thì bạn phải có giấy đăng ký kinh doanh và giấy chứng nhận mã số thuế, sổ sách ghi chép bán hàng, hoá đơn bán lẻ (nếu có).

Hồ sơ đảm bảo và mục đích vay tiền ngân hàng: Bạn cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ căn nhà, nền nhà dự định mua cùng biên lai đóng tiền. Hoặc bạn có thể sử dụng giấy thoả thuận hoặc hợp đồng mua bán nhà do 2 bên lập (nếu có).

Trên đây là những thủ tục cần thiết khi vay ngân hàng mua nhà mà Rever gửi đến bạn tham khảo. Chúc bạn thuận lợi giao dịch thành công.

Rever đã gửi đến bạn Kỳ 8: Hỏi đáp cùng chuyên gia Rever - kỳ cuối cùng của chuyên đề Góc nhìn chuyên sâu về đầu tư bất động sản. Qua 8 kỳ của chuyên đề này, Rever hy vọng sẽ giúp bạn có thêm kiến thức về bất động sản, nắm được các thủ tục, phương pháp định giá đất... trong việc đầu tư bất động sản. Chúc các bạn thành công! Ngoài ra, bạn cũng có thể đọc lại toàn bộ các kỳ của chuyên đề:

• Kỳ 1: Các loại hình đầu tư
• Kỳ 2: Tại sao nên chọn đầu tư bất động sản thay vì các loại hình đầu tư khác?
• Kỳ 3: 8 loại hình đầu tư bất động sản
• Kỳ 4 (Phần 1): Xác định thị trường bất động sản
• Kỳ 4 (Phần 2): Xác định thị trường bất động sản
• Kỳ 5: Những phương pháp định giá bất động sản dành cho nhà đầu tư
• Kỳ 6: Có nên vay ngân hàng đầu tư bất động sản?
• Kỳ 7: Những lầm tưởng về đầu tư bất động sản