Đầu tư bất động sản theo cách của tỷ phú Warren Buffett

Hội nghị thường niên của tập đoàn đầu tư Berkshire Hathaway do tỷ phú Warren Buffett lãnh đạo là một trong sự kiện được trông đợi nhất trong năm của thế giới tài chính. Hội nghị năm nay được tổ chức vào ngày 5-5 tại thành phố Omaha, Mỹ, với sự tham gia của khoảng 40.000 cổ đông. Nhân sự kiện này, bà Carrie Law, Giám đốc điều hành kênh thông tin bất động sản Juwai.com đã chia sẻ bài viết tóm lược 5 nguyên tắc đầu tư của "huyền thoại đầu tư" Warren Buffett:

1. Đầu tư bất động sản và giữ tài sản trong dài hạn

Tỷ phú Buffett nổi tiếng với sở thích mua một tài sản và sở hữu tài sản đó trong dài hạn. Ông từng nói thời gian nắm giữ tài sản ông yêu thích là "mãi mãi". Chính điều này khiến Buffett khác biệt với hầu hết các nhà đầu tư khác – những người liên tục mua vào, bán ra, luôn tìm kiếm lợi nhuận nhanh chóng và cơ hội tốt hơn.

Buffett chỉ ra rằng trong số các tài sản có thể mua lại, chỉ một số ít thực sự có chất lượng cao và đòi hỏi mức giá thấp. Tìm kiếm những tài sản này là một công việc khá khó khăn, giống như tìm đá quý lẫn trong đám thủy tinh màu sắc sặc sỡ. "Huyền thoại đầu tư" cho rằng nếu bạn tìm thấy một tài sản đạt được cả hai tiêu chí là gia tăng giá trị và tạo ra lợi nhuận, tại sao không giữ nó lại cho mình, thay vì bán đi rồi lại phải tiếp tục tìm kiếm một tài sản khác để đầu tư?

Một nhược điểm khác của việc mua đi bán lại là mọi giao dịch đều phát sinh chi phí. Trong ngành bất động sản, các chi phí thường khá cao, bao gồm nhiều loại thuế, hoa hồng và chi phí khác. Do vậy, mua và nắm giữ một tài sản lớn sẽ giữ cho chi phí giao dịch ở mức tối thiểu.

2. Thời gian là bạn 

Buffett cho rằng thời gian là người bạn tuyệt vời của nhà đầu tư thông thái, đồng thời là kẻ thù của kẻ tầm thường. Một khoản đầu tư sẽ tạo ra cả dòng tiền và lãi vốn qua mỗi năm. Bạn có thể tái đầu tư giá trị này để tạo ra nhiều lợi nhuận hơn nữa.

Đây cũng là "tiêu chuẩn vàng" của Buffett. Tỷ phú này cho rằng một khoản đầu tư tạo ra tiền mặt có thể được tái đầu tư để tạo ra nhiều tiền mặt hơn và cứ thế sinh thêm lợi nhuận.

3. Chuẩn bị cho những năm khó khăn

Warren Buffett khuyên các nhà đầu tư luôn có sự chuẩn bị cho những giai đoạn khó khăn mà ông gọi là "sự gián đoạn kinh tế". Trong đầu tư bất động sản, rất dễ để thích ứng với cách tiếp cận này, miễn là bạn là người thực tế và có tầm nhìn dài hạn. Không một thị trường nào chỉ có những năm thuận lợi, không có những năm khó khăn. Chủ động bảo vệ bản thân khỏi "thảm họa" trong một năm khó khăn còn quan trọng hơn việc cố kiếm thêm một chút trong những năm thuận lợi. Nếu biết cách tự bảo vệ mình, khoản lợi nhuận trong dài hạn của bạn cũng sẽ cao hơn nhiều.

Đây là lý do vì sao Buffett cực kỳ không thích vay nợ. Ông thừa nhận sự ác cảm đối với đòn bẩy tài chính đã làm giảm lợi nhuận của công ty ông trong nhiều năm, nhưng việc không vay nợ giúp bản thân ông ngủ ngon hơn. Buffett từng nói: "Thật điên rồ khi mạo hiểm những gì bạn có và đang cần để đạt được những thứ bạn không cần đến."

Đối với các nhà đầu tư bất động sản, lời khuyên của Buffett có nghĩa là hãy kiểm soát các khoản nợ ở mức đủ thấp để có thể quản lý được ngay cả trong những khoảng thời gian khó khăn. Giống như tập đoàn Berkshire dùng tiền từ các công ty bảo hiểm của mình để đầu tư thêm, bạn cũng có thể sử dụng vốn chủ sở hữu từ tài sản hiện có của mình để đầu tư cho những thương vụ mới. Tuy nhiên, đừng mạo hiểm đến mức buộc phải bán tài sản với giá thấp vì khoản nợ của bạn đã quá lớn để có thể chi trả.

4. Mua những thứ có khả năng cạnh tranh bền vững

Tỷ phú Buffett nói rằng ông tìm kiếm các công ty có thế mạnh cạnh tranh bền vững, dài hạn để mua lại. Đối với các nhà đầu tư bất động sản, hãy tìm mua bất động sản có những ưu thế khiến nó luôn có giá trị dù ở bất kỳ thị trường nào. Những điểm mạnh có thể kể tới như: vị trí trung tâm, gần sân bay, bến tàu, gần trường học tốt, chi phí vận hành thấp, có tầm nhìn ra mặt nước,...

Nhiều nhà đầu tư nghiệp dư thường bị thu hút bởi các bất động sản ở các vùng ven vì giá bất động sản ở các vùng này có vẻ tăng trưởng nhanh hơn các khu vực trung tâm đã hình thành trước đó. Tuy nhiên, khi các điều kiện thị trường thay đổi, bất động sản vùng ven thường là nơi đầu tiên mất đi giá trị. Hãy tìm kiếm những giá trị an toàn hơn là khoản lợi nhuận đầy rủi ro.

5. Trả giá bất động sản hợp lý

Một nguyên tắc khác của Buffett là chỉ mua nếu giá hợp lý. Ông luôn đong đếm giá cả với giá trị của món hàng chứ không phải mức giá trung bình trên thị trường. Mua một tài sản với mức chiết khấu từ giá trị thực của chính nó đồng nghĩa với việc bạn tự tạo cho mình một "ranh giới an toàn" để bảo vệ khỏi những tổn thất có thể xảy ra.

Mong muốn mua được tài sản tốt với mức giá tốt là nguyên nhân đằng sau quy tắc nổi tiếng của Warren Buffett: "Hãy tham lam khi những người khác sợ hãi. Hãy sợ hãi khi những người khác tham lam."

Khi những người khác sợ hãi, họ sẵn sàng bán tài sản với giá thấp hơn giá trị thực trong dài hạn. Đây chính là cơ hội tốt cho các nhà đầu tư thông minh và dũng cảm.

Warren Buffett đã chinh phục thị trường chứng khoán trong suốt 53 năm qua. Trên thực tế, tài sản của ông đã tăng hơn gấp đôi mức tăng trưởng hàng năm của toàn thị trường. Với 1.000 USD đầu tư vào năm 1964, Warren Buffett có thể thu về gần 16 triệu USD ngày hôm nay. Bà Carrie Law chắp bút tóm lược những bài học đầu tư của tỷ phú Buffett với mong muốn các nhà đầu tư bất động sản có thể học tập và sử dụng chúng một cách khôn ngoan.

Để chuẩn bị tốt tài chính, Rever gửi bạn tài liệu Chuyên đề Góc nhìn chuyên sâu về đầu tư bất động sản: