Đất nông nghiệp lên thổ cư: Phí chuyển đổi, Điều kiện theo quy định mới nhất

Đất nông nghiệp và đất thổ cư là hai loại đất có mục đích sử dụng khác nhau. Chính vì vậy khi người sử dụng có nhu cầu chuyển đất nông nghiệp lên thổ cư cần chú ý đáp ứng các điều kiện và thực hiện đúng theo quy định của pháp luật. Tham khảo bài viết dưới đây của Rever để tìm hiểu thêm thông tin chi tiết.

Điều kiện được chuyển đất nông nghiệp lên thổ cư

Đất nông nghiệp là loại đất được sử dụng để sản xuất nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối. Đất thổ cư là loại được sử dụng để xây dựng nhà ở, các công trình công cộng, thương mại, dịch vụ. Việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư là một thủ tục hành chính phức tạp, cần đáp ứng nhiều điều kiện, cụ thể:

Đất ruộng lên thổ cư được không?

Theo Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân muốn chuyển đất nông nghiệp sang đất ở phải được phép của Ủy ban nhân dân cấp huyện. Sự cho phép này đối với hộ gia đình, cá nhân phải căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện và nhu cầu sử dụng đất của người chuyển mục đích.

Như vậy, đất ruộng vẫn có thể chuyển mục đích sử dụng lên thổ cư nếu đáp ứng các điều kiện sau:

• Đất nằm trong quy hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
• Người chuyển mục đích sử dụng đất có nhu cầu sử dụng đất ở hợp pháp.

Đất nông nghiệp có thể chuyển đổi lên đất thổ cư nếu nằm trong diện quy hoạch và có nhu cầu sử dụng hợp pháp

Cách kiểm tra đất có lên thổ cư được không?

Người sử dụng đất có thể kiểm tra đất của mình có thể chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất thổ cư hay không thông qua các cách sau:

• Dùng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để tra cứu thông tin

Thông tin quy hoạch sẽ được thể hiện bằng nét gạch đứt bên cạnh thông tin thửa đất trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu mục đích sử dụng đất ghi trên giấy là đất thổ cư thì thửa đất đó có thể chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất thổ cư.

• Lập yêu cầu bằng văn bản gửi đến Văn phòng đăng ký biến động đất đai

Người sử dụng đất có thể yêu cầu bằng văn bản đến Văn phòng đăng ký biến động đất đai để kiểm tra về kế hoạch sử dụng đất hàng năm tại địa phương do Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành. Văn bản yêu cầu cần nêu rõ các thông tin sau: Tên người sử dụng đất, địa chỉ thửa đất, số tờ, số thửa đất, mục đích sử dụng đất.

• Kiểm tra tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc Ủy ban nhân dân cấp huyện

Chủ sở hữu đất có thể đến trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc Ủy ban nhân dân cấp huyện để xem thông tin niêm yết tại trụ sở về kế hoạch sử dụng đất. Ngoài ra, chủ đất còn có thể cập nhật thông tin quy hoạch thông qua Công thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất.

Thủ tục xin chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư

Để chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất thổ cư, người sử dụng đất cần thực hiện theo quy trình sau:

Bước 1: Người sử dụng đất chuẩn bị đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01, được kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm sổ hồng hoặc sổ đỏ đã được cấp.

Bước 2: Hộ gia đình hoặc cá nhân có thể nộp hồ sơ theo một trong hai cách sau:

• Cách 1: Nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa cấp huyện nếu địa phương đã thiết lập bộ phận này.
• Cách 2: Nộp hồ sơ trực tiếp vào Phòng Tài nguyên và Môi trường nếu địa phương chưa có bộ phận một cửa.

Bước 3: Sau khi nhận hồ sơ, Phòng Tài nguyên và Môi trường thực hiện các nhiệm vụ bao gồm  

• Kiểm tra tính đầy đủ, chính xác của hồ sơ; kiểm tra hiện trạng thực tế của thửa đất; đánh giá nhu cầu sử dụng đất. 
• Thông báo cho người sử dụng đất về nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật về đất đai. 
• Lập hồ sơ đề nghị Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
• Triển khai cập nhật, điều chỉnh cơ sở dữ liệu đất đai và hồ sơ địa chính sau khi có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của Ủy ban nhân dân cấp huyện.

Bước 4: Sau khi người sử dụng đất đã thực hiện nghĩa vụ tài chính theo hướng dẫn, Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp quyết định chuyển mục đích sử dụng đất. Thời gian thực hiện thủ tục không vượt quá 15 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ (không tính thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính); không quá 25 ngày đối với các xã ở vùng miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, và vùng đặc biệt khó khăn.

Thời gian thực hiện thủ tục không vượt quá 15 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ

Chi phí chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư

Việc biết trước chi phí chuyển đất nông nghiệp lên thổ cư có ý nghĩa quan trọng đối với người dân. Thứ nhất, người dân có thể chủ động quản lý tài chính để chuẩn bị nguồn tiền cần thiết để nộp cho cơ quan nhà nước đúng hạn. Thứ hai, người dân có thể chủ động đối chiếu và xác nhận số tiền cần nộp.  Dưới đây là một số quy định cụ thể về các loại chi phí cần trả khi thực hiện chuyển đổi:

Tiền sử dụng đất

Trường hợp 1: Chuyển đổi từ đất vườn, ao xen kẽ cùng thửa đất có nhà ở

Theo Điểm a Khoản 2 của Điều 5 trong Nghị định 45/2014/NĐ-CP, người dân sẽ phải nộp tiền sử dụng đất trong hai trường hợp sau:

• Đất vườn, ao trong khu dân cư không được công nhận là đất ở thì được phép chuyển sang đất ở.
• Đất vườn, ao gắn liền nhà ở thì được phép chuyển sang đất ở.

Mức tiền nộp được tính dựa trên 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất thổ cư và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp. Như vậy nếu thuộc trường hợp trên thì mức tiền sử dụng đất tính theo công thức sau:

Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% x (Tiền sử dụng đất theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất theo giá đất nông nghiệp)

Trường hợp 2: Chuyển nông nghiệp được nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất thành đất ở (kiểm tra phần nguồn gốc sử dụng đất tại trang 2 của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để xác nhận).

Theo quy định rõ ràng tại điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP: Khi thực hiện chuyển đổi từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở, người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất với công thức sau:

Tiền sử dụng đất chuyển đổi phải nộp = (Tiền sử dụng đất theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất theo giá đất nông nghiệp)

Để tính số tiền sử dụng đất phải nộp, quy trình bao gồm 3 bước sau:

Bước 1: Xác định tiền sử dụng đất theo giá đất thổ cư:

• Xác định vị trí của thửa đất.
• Xác định giá đất ở trong bảng giá đất được công bố bởi UBND cấp tỉnh.

Bước 2: Xác định tiền sử dụng đất theo giá đất nông nghiệp (thực hiện tương tự như bước 1).

Bước 3: Lấy tiền sử dụng đất theo giá đất ở trừ đi tiền sử dụng đất theo giá đất nông nghiệp.

Lưu ý: 

Đối với đất có nguồn gốc từ quá trình chuyển nhượng hợp pháp, việc thu tiền sử dụng đất được xác định dựa trên nguồn gốc cụ thể của đất đó, cụ thể:

• Đối với trường hợp đất có nguồn gốc là đất vườn và ao, xen kẽ trong cùng thửa đất có nhà ở thì việc thu tiền sử dụng đất sẽ được tính bằng 50% chênh lệch giữa giá sử dụng đất tính theo giá đất ở và giá đất nông nghiệp.
• Đất chuyển nhượng là đất nông nghiệp được giao trong hạn mức sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình hoặc cá nhân thì chỉ phải nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp.

Lệ phí cấp giấy chứng nhận

Ngoài số tiền sử dụng đất phải nộp thì khi có nhu cầu chuyển đổi đất nông nghiệp lên thổ cư, chủ đất còn cần chuẩn bị chi phí cho việc cấp Giấy chứng nhận. Khoản lệ phí này có đối tượng áp dụng là nộp lệ phí trước bạ khi được cấp Giấy chứng nhận mới. Mức chi phí nộp thường được quy định từ 100.000 đồng trở xuống/lần cấp.

Đầu tư mua đất nông nghiệp chuyển lên thổ cư có lời không? 

Đầu tư đất nông nghiệp để chuyển lên thổ cư là một kênh đầu tư thu hút nhiều người hiện nay. Lý do là sau khi chuyển đổi, người mua có thể bán ra với giá đất ở cao hơn nhiều so với giá đất nông nghiệp ban đầu. Dẫu vậy, việc lời hay lỗ khi đầu tư theo hướng này còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố và từng trường hợp cụ thể.

Nếu được phép chuyển lên đất thổ cư, khả năng cao người mua sẽ lãi lớn. Nhưng đổi lại, người đầu tư có thể không thể thu hồi được lợi nhuận nếu đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất không được chấp thuận. Trên thực tế, quyết định chuyển đổi đất theo Điều 52 của Luật Đất đai 2013 còn phụ thuộc vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm và nhu cầu sử dụng đất của cộng đồng dân cư.

Lời hay lỗ khi đầu tư mua đất nông nghiệp chuyển lên thổ cư phụ thuộc vào yếu tố quy hoạch và nhu cầu sử dụng đất.

Trên đây là một số quy định về phí chuyển đổi và điều kiện chuyển đất nông nghiệp lên thổ cư theo quy định mới nhất. Người sử dụng đất cần nắm rõ các quy định này để thực hiện thủ tục chuyển đổi đất hợp pháp. Ngoài ra, cần lưu ý rằng, việc chuyển đổi này không phải lúc nào cũng được phép. Có những trường hợp đất nông nghiệp không được phép chuyển đổi sang đất thổ cư, chẳng hạn như đất nông nghiệp nằm trong khu vực bảo vệ cảnh quan, môi trường, di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh hoặc nằm trong quy hoạch sử dụng đất.