Hướng dẫn cách tính thuế VAT khi mua căn hộ chung cư

Khách hàng mua một căn hộ chung cư giá khoảng 1,2 tỷ đồng (chưa tính thuế giá trị gia tăng - VAT), khi khách hàng hỏi bên bán cách tính VAT như thế nào thì được trả lời là 10% trên tổng giá trị hợp đồng. Với cách tính thuế VAT áp dụng cho bất động sản cụ thể là loại hình căn hộ chung cư như vậy đã đúng luật chưa? Nếu chưa đúng thì phải tính thế nào mới đúng, dựa trên căn cứ nào? Qua bài viết dưới đây, Rever sẽ giúp bạn sẽ hiểu thêm vấn đề này.

Căn cứ vào khoản 10 điều 7 Thông tư 219/2013/TT-BTC có hiệu lực từ 1/1/2014, thuế suất Giá trị gia tăng (VAT) cho hoạt động chuyển nhượng bất động sản quy định cụ thể như sau:

“10. Đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, giá tính thuế là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất được trừ để tính thuế GTGT.

a) Giá đất được trừ để tính thuế GTGT được quy định cụ thể như sau:

a.1) Trường hợp được Nhà nước giao đất để đầu tư cơ sở hạ tầng xây dựng nhà để bán, giá đất được trừ để tính thuế GTGT bao gồm tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách nhà nước (không kể tiền sử dụng đất được miễn, giảm) và chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy định pháp luật.

a.2) Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất của Nhà nước, giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất trúng đấu giá.

Xem thêm: Hướng dẫn thủ tục chuyển nhượng căn hộ đang trong thời gian làm sổ hồng.

a.3) Trường hợp thuê đất để đầu tư cơ sở hạ tầng để cho thuê, xây dựng nhà để bán, giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là tiền thuê đất phải nộp ngân sách nhà nước (không bao gồm tiền thuê đất được miễn, giảm) và chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng theo quy định pháp luật. Riêng trường hợp thuê đất xây dựng nhà để bán, kể từ ngày 01/7/2014 thực hiện theo quy định tại Luật Đất đai năm 2013.

a.4) Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm cả giá trị cơ sở hạ tầng (nếu có); cơ sở kinh doanh không được kê khai, khấu trừ thuế GTGT đầu vào của cơ sở hạ tầng đã tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế GTGT.

Khi mua căn hộ chung cư, bạn cần yêu cầu bên bán đưa ra tính toán kỹ mức VAT cần đóng

Nếu giá đất được trừ không bao gồm giá trị cơ sở hạ tầng thì cơ sở kinh doanh được kê khai, khấu trừ thuế giá trị gia tăng đầu vào của cơ sở hạ tầng chưa tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế giá trị gia tăng.

Trường hợp không xác định được giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng nhận chuyển nhượng.

a.5) Trường hợp cơ sở kinh doanh bất động sản thực hiện theo hình thức xây dựng - chuyển giao (BT) thanh toán bằng giá trị quyền sử dụng đất thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá tại thời điểm ký hợp đồng BT theo quy định của pháp luật; nếu tại thời điểm ký hợp đồng BT chưa xác định được giá thì giá đất được trừ là giá để thanh toán công trình do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định theo quy định của pháp luật. Xem thêm: Quy trình mua bán nhà đất đã có sổ đỏ.

a.6) Trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của người dân theo hợp đồng chuyển nhượng, sau đó được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng sang thành đất ở để xây dựng chung cư, nhà ở... để bán thì giá đất được trừ khi tính thuế GTGT là giá đất nông nghiệp nhận chuyển nhượng từ người dân và các chi phí khác bao gồm: khoản tiền sử dụng đất nộp NSNN để chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, thuế thu nhập cá nhân nộp thay người dân có đất chuyển nhượng (nếu các bên có thỏa thuận doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nộp thay).

b) Trường hợp xây dựng, kinh doanh cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê, giá tính thuế GTGT là số tiền thu được theo tiến độ thực hiện dự án hoặc tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng trừ (-) giá đất được trừ tương ứng với tỷ lệ % số tiền thu được trên tổng giá trị hợp đồng.”

Riêng đối với công trình xây dựng là nhà cao tầng, nhà chung cư, nhà có mục đích sử dụng hỗn hợp (sau đây gọi chung là Nhà chung cư) (trừ trường hợp bán nhà thuộc sở hữu nhà nước theo Nghị định số 61/CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ) thì theo quy định tại Thông tư số 117/2004/TT-BTC (đã được sửa đổi, bổ sung theo Thông tư 93/2011/TT-BTC) giá đất được trừ để tính thuế VAT được phân bổ cho từng đối tượng sử dụng theo hệ số phân bổ nhân (x) với diện tích nhà của từng đối tượng sử dụng như sau:

Hệ số phân bổ được xác định bằng tỷ lệ giữa diện tích đất xây dựng nhà và tổng diện tích nhà của các đối tượng sử dụng. Trường hợp nhà có tầng hầm thì 50% diện tích tầng hầm được cộng vào tổng diện tích nhà của các đối tượng sử dụng để tính hệ số phân bổ. Vì vậy, việc tính thuế 10% trên giá trị hợp đồng là không phù hợp với quy định của pháp luật.

Theo như quy định nêu trên, những người mua nhà gặp phải trường hợp chủ đầu tư không xác định giá đất được trừ để tính thuế VAT mà thực hiện tính thuế VAT trên toàn bộ giá trị hợp đồng có thể khiếu nại để yêu cầu chủ đầu tư phải tính toán lại. Trường hợp đã nộp thuế VAT trên toàn bộ giá trị hợp đồng thì có thể yêu cầu chủ đầu tư hoàn trả phần đã nộp dư.

Ngọc Hải (TH)