Cách theo dõi chu kỳ khủng hoảng và cơ hội đầu tư bất động sản
02/08/2018
Dù có khá nhiều ý kiến trái chiều về đầu tư bất động sản và nguy cơ xảy ra khủng hoảng chu kỳ 10 năm. Trong thời điểm hiện nay, các chuyên gia về kinh tế đều thống nhất nên cảnh giác trước những biến động bất thường của nền kinh tế thế giới.
Dù có khá nhiều ý kiến trái chiều về đầu tư bất động sản và nguy cơ xảy ra khủng hoảng chu kỳ 10 năm. Trong thời điểm hiện nay, các chuyên gia về kinh tế đều thống nhất nên cảnh giác trước những biến động bất thường của nền kinh tế thế giới.
Chu kỳ khủng hoảng 10 năm
Tại một buổi hội thảo quy mô lớn với chủ đề về "chu kỳ khủng hoảng và cơ hội đầu tư bất động sản" do báo Thanh Niên tổ chức, với sự tham gia của nhiều chuyên gia trong lĩnh vực kinh tế, bất động sản, hầu hết đều có chung nhận định rằng, sau khoảng thời gian tăng trưởng mạnh, thị trường bất động sản đã có phần chững lại.
Tại những điểm nóng như Phú Quốc, Vân Đồn, Bắc Vân Phong... giá bất động sản đang có chiều hướng giảm. Nhiều điểm nóng tăng giá ở hai thành phố lớn Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh cũng đang bị hãm phanh. Nguyên nhân phần lớn là do nhà đầu tư bất động sản, người mua nhà đang chờ đợi, nghe ngóng cũng như cảnh giác trước bản lề của chu kỳ khủng hoảng. Đã 4 thập kỷ trôi qua, cứ 10 năm 1 lần nền kinh tế Việt Nam sẽ trải qua những cuộc khủng hoảng vào các năm 1979, 1989, 1999, 2009.
Cuộc khủng hoảng đầu tiên vào năm 1979, khi nguồn kinh tế cạn kiệt sau cuộc chiến tranh dành độc lập kéo dài nhiều thập kỷ, khiến việc sản xuất rơi vào đình đốn. Đây là tiền đề cho cuộc đổi mới lần thứ nhất năm 1986.
Năm 1989, với sự sụp đổ của các hợp tác xã tín dụng đã dẫn đến cuộc khủng hoảng lần thứ 2.
Chu kỳ khủng hoảng 10 năm khó xảy ra tại thời điểm này
Năm 1999, khủng khoảng thứ 3 nổ ra với sự sụp đổ của loạt ngân hàng thương mại. Nhưng tiền đề là chính sách cởi mở BĐS khi các tập đoàn nước ngoài đầu tư vào khi mà VN tháo bỏ lệnh cấm vận. Cơn sốt đất cộng thêm cuộc khủng hoảng tài chính khu vực năm 1997 – 1998 đã châm ngòi cho khủng hoảng lần 3 trong nước.
Năm 2009 chỉ số chứng khoán đẩy cao, thị trường đầu tư bất động sản bùng nổ, ảnh hưởng của khủng hoảng tài chính thế giới từ 2008 dẫn đến lần khủng hoảng thứ 4 và dư âm của nó kéo dài nhiều năm sau đó.
Năm 2019 là đúng chu kỳ 10 năm - chu trình dự kiến sẽ diễn ra suốt 5 thập kỷ qua. Tuy nhiên nhiều phân tích đã cho rằng, chu kỳ này sẽ khó lặp lại, bởi chính phủ hiện đã có những cải thiện mạnh mẽ về thủ tục hành chính, giảm bộ máy hành chính công, GDP cũng có bước tăng trưởng mạnh nhất suốt trong vòng 1 thập kỷ qua.
Ý kiến chuyên gia về chu kỳ khủng hoảng và cơ hội đầu tư bất động sản
Theo các chuyên gia, nếu muốn theo dõi thị trường bất động sản, đầu tư bất động sản có nguy cơ đến mức nào thì cần phải nhìn vào 3 chỉ số:
- Đầu tiên chính là mức độ thanh khoản trong thời điểm hiện nay vẫn tương đối tốt. Dựa theo báo cáo của Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), thanh khoản tốt nhất ở TP.HCM đến thời điểm này là nhà thương mại với giá vừa phải và bình dân. Giao dịch ở một vài phân khúc có phần giảm tuy nhiên không nhiều.
- Hai là giá, đây là một vấn đề lớn nếu giá tăng, giảm quá 30%. Nhìn vào thị trường trong thời gian qua, phân khúc đất nền đã tăng rất mạnh ở một số khu vực, trong khi đó các phân khúc khác mức giá tăng giảm không nhiều, chỉ từ 3-5%.
- Cuối cùng là giao dịch, nếu mà các nhà đầu tư thứ cấp chiếm khoảng 40%, thì thị trường xem là có tính đầu cơ quá mạnh. Có những giai đoạn, ở một vài phân khúc đất nền tại TP.HCM, một số nơi kỳ vọng được quy hoạch thành đặc khu, tính đầu cơ này sẽ rất rõ nét. Nhưng giờ đây thị trường đã chững lại.
Mức độ thanh khoản căn hộ chung cư trong thời điểm này là tương đối tốt
Nhờ kiểm soát khá tốt, đặc biệt là về mặt giá, khi mà các địa phương đã thực thi giải pháp chống đầu cơ và bơm thổi giá nhà đất. Mặt khác, các ý kiến khác còn cho thấy thị trường đang đóng băng là do những nguyên nhân tác động đến tâm lý người mua: cháy nổ chung cư, đất công, pháp lý dự án… vậy nên chu kỳ khủng hoảng thị trường 10 năm sẽ khó mà tái lập, chỉ đang xuất hiện tâm lý "hốt hoảng" của một số bộ phận khách hàng và các nhà đầu tư.
Cũng theo các chuyên gia, ở những giai đoạn trước khi có bong bóng, tăng trưởng tín dụng được xem là yếu tố có thể nhìn thấy, tăng rất cao, lãi suất cũng tăng cao. Tuy nhiên thời điểm này, theo đánh giá sơ bộ, lãi suất có thể tăng nhưng ngân hàng gần như điều chỉnh, xem xét kỹ các khoản vay bất động sản. Hơn nữa, tăng trưởng tín dụng hiện nay cũng không phải con số cao so với mục tiêu đã đạt được của năm.
Bạn đang theo dõi bài viết Cách theo dõi chu kỳ khủng hoảng và cơ hội đầu tư bất động sản trong chuyên mục Hướng dẫn Rever. Để quá trình đầu tư bất động sản diễn ra suôn sẻ hơn, bạn cũng có thể tham khảo tài liệu chuyên đề: Góc nhìn chuyên sâu về đầu tư bất động sản dưới đây:
Có thể bạn quan tâm:
- Kỳ 1: Các loại hình đầu tư
- Kỳ 2: Tại sao nên chọn đầu tư bất động sản thay vì các loại hình đầu tư khác?
- Kỳ 3: 8 loại hình đầu tư bất động sản
- Kỳ 4 (Phần 1): Xác định thị trường bất động sản
Thanh Bình (TH)
Từ khóa liên quan
