Shophouse khu Đông TP.HCM tăng giá "chóng mặt" chỉ trong 3 năm

Nhà phố thương mại (Shophouse) nằm ở mặt tiền đường Nguyễn Cơ Thạch (Quận 2) hồi đầu năm 2016 mở bán 19 - 25 tỷ đồng một căn, hiện giá thị trường đã lên đến 71 - 72 tỷ đồng.

Giá bán Shophouse tại khu Đông TP.HCM tăng mạnh cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp

Cách đây gần 3 năm, các căn nhà phố thương mại (shophouse) tọa lạc trên tuyến đường Nguyễn Cơ Thạch, thuộc quận 2 được chủ đầu tư mở bán lần đầu với giá xấp xỉ cả triệu USD một sản phẩm. Vào thời điểm đó, đây được cho là mức giá khủng trên thị trường sơ cấp tại tuyến đường Nguyễn Cơ Thạch.

Tuy nhiên, tính đến quý IV/2018, tức gần 3 năm sau đợt mở bán ra thị trường, giá những căn shophouse này được ghi nhận có giá mua đi bán lại trên thị trường thứ cấp 71 - 72 tỷ đồng, tăng gấp 3 lần so với giá chào bán lần đầu.

Trong khi đó, các căn shophouse nằm ở tầng trệt của một chung cư 8 block nằm dọc trên mặt tiền đường Mai Chí Thọ, Quận 2 cũng ghi nhận có tốc độ tăng giá gấp đôi trong vòng 4 năm. Cụ thể, vào tháng 10/2015, chủ đầu tư chào bán các căn shophouse lần đầu ra thị trường giá trên 4 tỷ đồng một căn diện tích 57 m2.

Do nhu cầu mua loại tài sản này khá nhiều, nhà đầu tư phải huy động người thân trong gia đình xếp hàng tranh mua mới có thể giành được một suất với tỷ lệ một chọi sáu. Đến tháng 8/2018, trong đợt mở bán những căn shophouse cuối cùng của dự án này ghi nhận tăng giá gấp đôi. Chủ đầu tư tung ra  là 7,9 tỷ đồng một căn và cũng cháy hàng vì số lượng hạn chế.

Tại quận Thủ Đức, một dự án nằm trên Quốc lộ 13 chào các căn nhà phố thương mại (shophouse) nằm trên trục đường chính 30 - 35m, hiện nay có giá chào bán 13 - 14 tỷ đồng cho căn diện tích đất 100 m2. Mức giá này đã tăng gấp đôi so với năm 2017. 

Theo một chuyên gia về lĩnh vực bất động sản, trong 2 - 3 năm gần đây, shophouse (căn hộ tầng trệt có chức năng thương mại của chung cư hoặc nhà phố thương mại trục đường huyết mạch trong dự án) tại phía Đông TP HCM đang có tốc độ tăng giá mạnh.

Dòng sản phẩm này trở nên thu hút giới đầu tư vì tính khan hiếm, chiếm tỷ lệ dưới 5% rổ hàng toàn dự án, lại dễ cho thuê làm mặt bằng kinh doanh. Đây là lý do vì sao khách hàng sẵn sàng bỏ ra mức chênh lệch gấp đôi thậm chí gấp ba lần giá gốc để mua lại những tài sản này.

Tuy nhiên, khi quyết định đầu tư vào shophouse, nhà đầu tư cần lưu ý khá nhiều khía cạnh để đảm bảo dòng vốn đạt hiệu quả với tỷ suất sinh lời cao. Với hình thức đầu tư cho thuê shophouse nằm trong khối đế căn hộ hoặc nhà phố thương mại dự án quy mô lớn, cần lưu ý lưu lượng khách cố định và vãng lai qua lại khu vực này như thế nào.

Ngoài việc kết nối được với hạ tầng nội khu, có kết nối được với hạ tầng ngoại khu hay không? Việc phân loại khách hàng theo thu nhập, tầng lớp, độ tuổi cũng vô cùng quan trọng đối với suất đầu tư.

Tỷ suất sinh lời từ việc cho thuê trên tổng giá trị đầu tư cũng cần được cân nhắc kỹ. Hiện nay trên thị trường có không ít các shophouse có tỷ suất sinh lời từ việc cho thuê chỉ đạt 1,5 - 2%. Đây là một tỷ lệ cực thấp trong khi tổng dòng vốn mua một shophouse là cực lớn.

Với nhà đầu tư mua để bán lại, cần tìm hiểu kỹ về tiềm năng sinh lợi trong nhiều năm về sau. Thực tế là một số sản phẩm shophouse sau nhiều lần đổi chủ, giá trị đã bị đẩy lên quá cao so với mức tiềm năng sinh lời. Và những trường hợp này người nắm giữ tài sản sẽ phải mất rất nhiều thời gian ôm hàng mới có thể bán được với mức giá kỳ vọng.

Khi mua shophouse, nhà đầu tư cũng nên lưu ý về pháp lý của sản phẩm. Hình thức sở hữu và thời gian sở hữu cũng là yếu tố quyết định giá mua. Vì shophouse trong thời gian qua đã tạo nên xu hướng đầu tư mạnh mẽ, nên có một số tình huống sản phẩm mập mờ về pháp lý và bị đánh tráo khái niệm giữa bất động sản là nhà ở đơn thuần với shophouse.

Các nhân viên tư vấn cũng thường thổi phồng giá trị của sản phẩm so với thực tế. Vì vậy, trước khi quyết định chọn mặt gửi vàng, khách hàng nên tìm hiểu, khảo sát kỹ lưỡng để đảm bảo suất đầu tư an toàn, đạt hiểu quả sinh lời như kỳ vọng.

8 câu hỏi bạn nên biết khi đầu tư căn hộ Shophouse

Đầu tư căn hộ shophouse cần một số vốn khá lớn, thông thường từ 5 tỷ đồng trở lên. Chính vì số tiền đầu tư lớn như vậy nên nhiều người khá e dè với loại hình này so với  căn hộ hay đất nền. Để biết thêm kiến thức về shophouse, bạn cần nắm được 8 vấn đề dưới đây.

Câu hỏi 1: Thời gian để sở hữu căn hộ Shophouse là bao lâu?

Trả lời: Thông thường, căn hộ Shophouse có 2 loại hình bạn cần phân biệt rõ:

• Shophouse nằm tại vị trí tầng 1 – 2 khối đế chung cư: Thời hạn cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu 50 năm.

• Shophouse nằm tại các dãy nhà phố trong khu đô thị, biệt thự liền kề 4-5 tầng: Hình thức sở hữu: Sổ đỏ lâu dài.

Câu hỏi 2: Người mua căn hộ Shophouse có được quyền chuyển nhượng, mua đi bán lại không?

Trả lời: Căn hộ Shophouse cũng là một loại hình bất động sản bình thường. Do đó, việc sang tên chuyển nhượng hay mua đi bán lại căn hộ shophouse cũng giống như một căn hộ chung cư hay nhà đất. Trong đó:

• Shophouse mới ký thỏa thuận đặt cọc, văn bản thoả thuận: Chưa ký hợp đồng mua bán: Chuyển nhượng không mất phí.

• Shophouse đã ký hợp đồng mua bán nhưng chưa bàn giao nhà: Phí chuyển nhượng hợp đồng mua bán 2% và lệ phí trước bạ, sổ đỏ ra tên người mới.

• Shophouse đã nhận bàn giao nhà nhưng chưa cấp sổ đỏ: Phí chuyển nhượng hợp đồng mua bán 2% và lệ phí trước bạ, sổ đỏ vẫn ra tên chủ cũ.

• Shophouse đã được cấp sổ đỏ: Phí sang tên sổ đỏ là 2% và lệ phí trước bạ. Sổ đỏ sang tên người mới.

Như vậy việc chuyển nhượng sang tên căn hộ shophouse như bình thường không có gì khó khăn.

Loại hình căn hộ shophouse thường có vị trí rất đẹp trong khu căn hộ

Câu hỏi 3: Shophouse có dễ cho thuê hay không? Giá cho thuê trung bình bao nhiêu tiền/m2 1 tháng?

Trả lời: Việc cho thuê căn hộ Shophouse có dễ hay khó sẽ tuỳ thuộc vào vị trí căn shophouse đó, nếu căn shophouse đó nằm tại khu vực sầm uất, đông dân cư và dễ kinh doanh buôn bán thì việc cho thuê sẽ rất dễ dàng. Doanh thu từ cho thuê căn hộ shophouse khá cao với giá cho thuê trung bình thực tế đạt 25$ – 35$/m2/tháng. Tỷ lệ khai thác của căn hộ shophouse khoảng 8-12%/năm. Dòng tiền do sản phẩm này mang lại cho chủ sở hữu cao hơn hiệu suất cho thuê của căn hộ chung cư, gửi ngân hàng đồng thời ít rủi ro hơn vàng hay chứng khoán.

Câu hỏi 4: Tiềm năng tăng giá của căn hộ shophouse có cao không?

Trả lời: Như đã nói ở trên, tuỳ mỗi vị trí shophouse khác nhau có mức tỉ suất lợi nhuận khác nhau. Mức trung bình đang đạt từ 8% đến 12%/năm.

Trong điều kiện khu chung cư có tỷ lệ lấp đầy cao, cộng đồng cư dân về khu vực này sinh sống ngày càng nhiều chắc chắn sẽ phát sinh nhu cầu giao dịch mua bán, phát triển dịch vụ. Khi đó, khả năng tăng giá trị của shophuse lớn hơn so với căn hộ chung cư nhờ tính thương mại cao.

Câu hỏi 5: Thông thường căn hộ Shophouse được bàn giao thô hay hoàn thiện?

Trả lời: Điều này sẽ tuỳ vào từng loại hình shophouse, tùy từng dự án mà điều kiện bàn giao khác nhau:

• Shophouse nhà đất khu phố riêng – thấp tầng thường bàn giao thô hoàn thiện mặt ngoài. Khách hàng thuê tự hoàn thiện nội thất hoặc chủ nhà hoàn thiện nội thất liền tường cơ bản. Khách làm nội thất rời theo décor nhãn hàng kinh doanh.

• Shophouse khối đế chung cư thường bàn giao thô. Khách thuê tự hoàn thiện.

Câu hỏi 6: Chi phí vận hành và dịch vụ khu shophouse mỗi tháng là bao nhiêu?

Trả lời: Tuỳ từng loại hình shophouse, tuỳ từng dự án và tuỳ từng chủ đầu tư khác nhau sẽ có quy định cụ thể riêng. Những dự án nằm tại các vị trí đắc địa trung tâm TP.HCM như Quận 1 hay Quận 4 thì chi phí vận hành và dịch vụ sẽ cao hơn các khu vực khác.

Câu hỏi 7: Vị trí căn hộ shophouse thế nào là tốt nhất cho việc kinh doanh?

Trả lời: Căn shophouse có vị trí tốt là các căn nằm tại vị trí góc của tòa nhà, mặt đường lớn, vị trí gần cổng chính khu đô thị, các lô có vỉa hè và sân vườn rộng, khoảng view đẹp nhìn ra hồ, công viên… Nói chung nên chọn đầu tư những căn đẹp nhất của dự án đó. Sau này sẽ dễ bán dễ cho thuê và dễ chuyển nhượng hơn các căn shophouse khác.

Câu hỏi 8: Cần lưu ý gì trước khi ký hợp đồng mua bán căn hộ shophouse?

Trả lời: Trước khi ký hợp đồng mua bán căn hộ shophouse, nhà đầu tư nên xem và đọc kỹ các điều khoản nổi bật như:

• Thời hạn bàn giao shophouse
• Chi phí quản lý vận hành sau này khi đưa vào kinh doanh.
• Vật liệu và điều kiện bàn giao chi tiết shophouse.
• Quy định và điều khoản các ngành hàng cấm và hạn chế kinh doanh tại shophouse đó.
• Đơn vị quản lý vận hành sau này là ai?
• Giá điện nước được tính như thế nào với khu nhà phố thương mại?…

Trên đây, Rever đã điểm qua tình hình giá bán shophouse và đưa ra 8 câu hỏi - câu trả lời khi đầu tư căn hộ Shophouse để bạn đọc tham khảo, từ đó tự cân nhắc khả năng và đưa ra quyết định có nên đầu tư vào loại hình căn hộ này không. Ngoài ra, Rever cũng gửi đến bạn tài liệu Bảng tính lãi suất vay ngân hàng mua nhà hàng tháng qua đường dẫn dưới đây.

Có thể bạn quan tâm:

• 8 loại giấy tờ người mua nhà cần chuẩn bị trước khi giao dịch
• Bí quyết để bán nhà nhanh và được giá
• Bảng so sánh giúp bạn biết được nên vay tiền mua nhà hay thuê nhà
• Bằng cách nào Rever giúp bạn mua bán bất động sản hiệu quả hơn?
• Những yếu tố giúp bạn xác định có nên mua căn hộ shophouse không?

Hùng Phú (TH)