Giá trị bất động sản "leo thang" nhờ những yếu tố nào?

Vị trí và hạ tầng là một trong số những yếu tố khiến giá trị bất động sản tăng cao, chiếm tới 35 - 40% tỷ trọng. Bên cạnh đó còn nhiều yếu tố tác động khác.

Vị trí là một trong những những yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến khả năng tăng giá của một bất động sản, chiếm đến 35 - 40% tỉ trọng. Bên cạnh đó, còn rất nhiều yếu tố tác động khác.

852d3b15-64cd-4da2-a961-cc1a700ecfa6

Theo chia sẻ từ một chuyên gia bất động sản tại TP.HCM thì để đánh giá, kiểm tra được giá trị một bất động sản, xét tổng thể ở mức độ tương đối, nhà đầu tư có thể căn cứ dựa trên hệ quy chiếu 40 - 30 - 30. Trong đó 40% sẽ do vị trí bất động sản quyết định, 30% đến từ thương hiệu, nguồn lực của chủ đầu tư và 30% là do các yếu tố khác ảnh hưởng.

Với phép thử này, nhà đầu tư có thể xem xét, đánh giá được giá trị một bất động sản nào tăng vọt có hợp lý không, xuất phát từ nguyên nhân nào, từ đó có thể đưa ra quyết định đầu tư đúng đắn, tránh rơi vào các cơn sốt giá ảo.

Trong số các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản, vị trí chính là nhân tố quan trọng nhất. Vị trí bất động sản nằm ở mặt tiền đương nhiên sẽ có giá trị cao hơn so với trong hẻm, bất động sản khu vực trung tâm sẽ có giá cao hơn khu vực vùng ven. Nhân tố vị trí chiếm tỉ trọng đến 35 - 40% giá trị tài sản.

Giá trị nhà đất sẽ được tính dựa trên các yếu tố như mặt tiền đường lớn rộng bao nhiêu mét, có gần tiện ích nào, hay cách các trục giao thông chính bao xa, tiềm năng phát triển khu vực dự án tọa lạc như thế nào... Vì lý do đó nên chứng minh được vì sao bất động sản ở trung tâm đô thị luôn có giá trị rất cao, luôn luôn leo thang và quy luật này không thay đổi trong mọi hoàn cảnh.

Yếu tố tiếp theo chiếm tỷ trọng 30% giá trị tài sản đó chính là chủ đầu tư. Đây là nhân tố mới xuất hiện rõ nét nhất trong 5 - 10 năm trở lại đây nhưng lại là cơ sở rất quan trọng để người đầu tư có thể đánh giá phần nào về mức độ chất lượng, uy tín dự án nào đó. Các yếu tố thường được người đầu tư xem xét đó chính là tiềm lực tài chính, kinh nghiệm của chủ đầu tư, triển khai dự án đến đâu, có đúng cam kết hay không...

Đây là hệ quả từ những bước tiến dài của thị trường bất động sản nhờ được tích lũy qua nhiều biến động: sốt đất, khủng hoảng, đóng băng và hồi phục. Từ khi có tiêu chuẩn này, giá trị bất động sản bắt đầu được nhìn nhận đa chiều hơn.

Hai yếu tố vị trí và chủ đầu tư đều là những yếu tố quan trọng ảnh hưởng không nhỏ đến giá trị bất động sản, nhưng chúng thường khó có sự thay đổi và người đầu tư hoàn toàn có thể dự đoán, đánh giá được ngay từ đầu. 30% còn lại tạo nên giá trị bất động sản mới là những yếu tố biến động, là những biến số khó có thể dự đoán trước mà chúng có thể gây nhiễu loạn thị trường trong ngắn hạn.

Các yếu tố này xuất phát từ các vấn đề pháp lý, cú hích hạ tầng mới, thông tin quy hoạch, giá trị từ hiệu ứng marketing.. và thậm chí là từ các chiêu trò buôn bán tinh vi, nhằm lừa đảo, đẩy giá trị bất động sản lên quá cao so với giá trị thực. 

Đây cũng chính là kẽ hở mà các đối tượng có thể lợi dụng để tạo nên đòn bẩy bong bóng giá bất ngờ trong các đợt sốt đất. Cơ quan chức năng đang từng bước áp dụng nhiều biện pháp tích cực làm minh bạch thị trường địa ốc nhưng phải cần rất nhiều thời gian để cải thiện tình hình.

Theo vị chuyên gia này chia sẻ, sau khi trải qua các cơn sốt đất, biến động, thị trường bất động sản sẽ được đẩy lên một độ cao mới nhưng sẽ nhiễu loạn hơn. Những yếu tố có thể ảnh hưởng đến giá trị bất động sản đang ngày càng phức tạp. Nếu như 15 -20 năm trước, để định giá bất động sản thì vị trí chính là yếu tố tiên quyết thì nay các nhân tố mới đã xuất hiện và biến đổi không ngừng.

Hiện nay có rất nhiều bộ tiêu chí tạo nên giá trị nhà đất như: giá trị về vị trí, giá kỹ thuật tính trên từng m2, giá trị tiện ích, không gian sống, chất lượng xây dựng, giá trị hạ tầng, giá trị thương hiệu, marketing... Tất cả các tiêu chí này cộng lại tạo nên cơ sở tăng giá tài sản trong hiện tại và định vị tiềm năng tăng giá trong tương lai.

Vẫn tồn tại nhiều trường hợp ngoại lệ mà dự án nằm ở nơi hẻo lánh, khả năng liên kết, kết nối hạ tầng kém, chủ đầu tư không uy tín, tiện ích không có hoặc chưa xây dựng... nhưng vẫn có thể tăng giá gấp đôi, gấp ba lần. Đó là quá trình tích lũy bong bóng giá bất động sản.

Tuy nhiên, khi thị trường địa ốc quay đầu giảm tốc và hạ nhiệt, nhà đầu tư có thể định vị được giá trị tài sản bằng một số phép thử. Đơn giản là đi tìm các thông tin về giao dịch thực tế được thực hiện với mức giá đỉnh. Giá được thị trường chấp nhận thường là giá thật. Nếu càng có nhiều giá thật được ghi nhận thì vùng giá đỉnh càng tin cậy. Biện pháp cũng giúp người đầu tư xác định được tính thanh khoản của tài sản là cao hay thấp và là cơ sở để đưa ra quyết định đầu tư.

Ngược lại, mức giá chưa từng được ghi nhận giao dịch, mua bán thành công thì khả năng cao đó chính là giá ảo hoặc mức giá được kỳ vọng, không thể kiểm chứng và nó không thể làm đại diện cho toàn thị trường. Đây là lý do vì sao rất nhiều khảo sát chỉ chọn mức giá trung bình làm mốc tham khảo để tính toán các phương án đầu tư.

Một phép thử nữa đó chính là đi tìm giá trị khai thác. Trường hợp tài sản có giá rất cao nhưng hiệu quả từ việc kinh doanh, cho thuê lại quá kém, không đáp ứng được giá trị thương mại tương xứng thì rất có thể đây là mức giá ảo. Trên thực tế đã từng xuất hiện trường hợp tài sản giá trị rất cao nhưng khi vận hành khai thác trong một thời gian dài chỉ mang lại dòng tiền bằng một phần tư hoặc một phần năm lãi suất ngân hàng.

Ngoài ra, người đầu tư còn có thể đi tìm nguyên nhân vì sao giá nhà đất tăng mạnh. Nếu các nguyên nhân này là có thật, hợp lý thì bạn có thể cân nhắc để quyết định đầu tư. Nếu không bạn cần cẩn thận vì rất có thể đây là cái bẫy giá ảo, bong bóng giá do nhiễu loạn thông tin gây ra. 

Ngoài những thông tin trên, bạn có thể tìm hiểu thêm các thông tin hữu ích về thị trường bất động sản thông qua tài liệu Rever tổng hợp dưới đây:

64f51475-d604-4505-87ee-cc1bc2e9fbdc

Hoàng Triều (BT)

Từ khóa liên quan

Bài viết cùng chủ đề

Những căn hộ giá bán từ 3 - 5 tỷ đang giao dịch trên Rever
Những căn hộ giá bán từ 3 - 5 tỷ đang giao dịch trên Rever

Rever gửi đến bạn danh sách các căn hộ có giá bán từ 3 - 5 tỷ đồng đang được giao dịch trên hệ thống của Rever.

15/07/2024
Cơ hội sở hữu căn hộ hàng hiếm LUMIÈRE Boulevard tiêu chuẩn Quốc tế
Cơ hội sở hữu căn hộ hàng hiếm LUMIÈRE Boulevard tiêu chuẩn Quốc tế

LUMIÈRE Boulevard sở hữu hàng loạt lợi thế đắt giá với tầm nhìn siêu đẹp hướng sông và công viên mà hiếm dự án nào có thể sở hữu được.

02/07/2024
Quy hoạch nút giao An Phú và tuyến Liên Phường, loạt dự án BĐS hưởng lợi
Quy hoạch nút giao An Phú và tuyến Liên Phường, loạt dự án BĐS hưởng lợi

Công trình nút giao An Phú được khởi công năm 2022 và dự kiến hoàn thành năm 2025. Dự án hoàn thiện sẽ là cú hích lứn cho sự tăng giá của các dự án Bất động sản trong khu vực. Cùng Rever tìm hiểu thông tin về nút giao An Phú tại bài viết bên dưới.

29/01/2024
Phải biết 8 nguyên tắc đầu tư bất động sản hiệu quả và an toàn này
Phải biết 8 nguyên tắc đầu tư bất động sản hiệu quả và an toàn này

Rever xin chia sẻ với quý bạn đọc 8 nguyên tắc vàng để giúp đầu tư bất động sản thành công.

01/12/2023
Tất tần tật về Phú Quốc - Thành phố đảo đầu tiên của Việt Nam
Tất tần tật về Phú Quốc - Thành phố đảo đầu tiên của Việt Nam

Phú Quốc là một thành phố đảo thuộc tỉnh Kiên Giang. Đây là hòn đảo lớn nhất ở Việt Nam, nằm trong vịnh Thái Lan.

01/11/2023
Vị trí The Privia hưởng lợi từ tuyến Metro 3A (Bến Thành - Tân Kiên)
Vị trí The Privia hưởng lợi từ tuyến Metro 3A (Bến Thành - Tân Kiên)

Với vị trí nằm ngay cạnh nhà ga Bến xe miền Tây của tuyến Metro 3A, có thể thấy tiềm năng của dự án The Privia trong tương lai là rất tốt.

03/10/2023
Chuyên đề: Tổng quan thị trường bất động sản căn hộ thành phố Thủ Đức quý III/2023
Chuyên đề: Tổng quan thị trường bất động sản căn hộ thành phố Thủ Đức quý III/2023

Qua 2 quý đầu năm 2023, thị trường Bất động sản TPHCM ghi nhận sự chuyển biến tích cực đặc biệt là khu diễn ra quy hoạch nóng nhất hiện tại - TP. Thủ Đức. Nhờ sự thúc đẩy này, giá trị bất động sản khu Đông đã có một cú nhảy vượt bậc chỉ sau 2 năm thành lập thành phố Thủ Đức.

12/08/2023
Chuyên đề: Tổng quan thị trường căn hộ quận Bình Tân quý 3 năm 2023
Chuyên đề: Tổng quan thị trường căn hộ quận Bình Tân quý 3 năm 2023

Từ một vùng ven hoang sơ, ít người và giá nhà đất cực rẻ vào 20 năm trước, Bình Tân giờ đã trở thành quận có tốc độ đô thị hóa nhanh hàng đầu thành phố, thu hút cư dân từ khắp nơi về đây sinh sống. Hiện nay, quá trình quy hoạch hạ tầng giao thông ở khu Tây được chú trọng nâng cấp, cùng với việc chính quyền nỗ lực xử lý các vấn đề ngập lụt, kẹt xe, ô nhiễm. Những điều này sẽ kích thích giá bất động sản nơi đây tăng lên với tốc độ chậm hơn và luôn đáp ứng nhu cầu ở thực. 

10/08/2023
Vì sao đến 52% nhà đầu tư chọn Chính Sách 2 khi mua căn hộ dự án Glory Heights?
Vì sao đến 52% nhà đầu tư chọn Chính Sách 2 khi mua căn hộ dự án Glory Heights?

Nhiều nhà đầu tư nhìn thấy tiềm năng Glory Heights và có đến 52% trong số họ quan tâm đến Chính Sách 2 của dự án.

08/08/2023
[Đầu tư căn hộ TP. Thủ Đức - Kỳ 3]: Nhận diện những rủi ro tiềm ẩn khi đầu tư căn hộ
[Đầu tư căn hộ TP. Thủ Đức - Kỳ 3]: Nhận diện những rủi ro tiềm ẩn khi đầu tư căn hộ

Thị trường BĐS trước giờ đã tiềm tàng rất nhiều rủi ro cho bất kỳ ai muốn đầu tư. Cộng thêm sự biến động rất lớn của thị trường kinh tế gần đây càng khiến cho nhiều người rời bỏ "cuộc chơi mạo hiểm" này. Vậy hãy cùng Rever nhận diện đâu là những rủi ro tiềm ẩn khi đầu tư vào BĐS

08/08/2023
[Đầu tư căn hộ TP. Thủ Đức - Kỳ 2] Tiềm năng lợi nhuận đầu tư căn hộ TP. Thủ Đức như thế nào??
[Đầu tư căn hộ TP. Thủ Đức - Kỳ 2] Tiềm năng lợi nhuận đầu tư căn hộ TP. Thủ Đức như thế nào??

Thị trường BĐS TP. Thủ Đức đang có những biến động rõ rệt, cũng như tiềm năng phát triển được đánh giá rất cao. Vậy hãy cùng nhau tiềm hiểu về thị trường

08/08/2023
[Đầu tư căn hộ TP. Thủ Đức - Kỳ 1]: Mức độ đô thị hóa và cơ sở hạ tầng TP. Thủ Đức đang như thế nào?
[Đầu tư căn hộ TP. Thủ Đức - Kỳ 1]: Mức độ đô thị hóa và cơ sở hạ tầng TP. Thủ Đức đang như thế nào?

Tổng quan tình hình quy hoạch và phát triển cơ sở hạ tầng tại TP. Thủ Đức

08/08/2023
Hạ tầng nâng cấp "nóng", bất động sản liệu có "rã băng"?
Hạ tầng nâng cấp "nóng", bất động sản liệu có "rã băng"?

Lãi suất hợp lý cộng với những giải pháp gỡ vướng về thủ tục pháp lý sẽ tạo nguồn cung mới, dòng tiền sẽ sớm quay trở lại với thị trường BĐS, giúp thị trường khởi sắc.

07/08/2023
Đón đầu cơ hội đầu tư BĐS khu Đông với tài liệu phân tích chuyên sâu của Rever
Đón đầu cơ hội đầu tư BĐS khu Đông với tài liệu phân tích chuyên sâu của Rever

Lựa chọn đầu tư BĐS là 1 quyết định quan trọng. Nắm bắt xu hướng thị trường và quyết định đúng thời điểm đầu tư là một trong những tiêu chí để đạt được lợi nhuận cao. Do đó, việc phân tích dự án và đánh giá thị trường bất động sản là điều không thể thiếu trước khi quyết định mua và đầu tư BĐS.

26/07/2023
Chuyên Đề: Tiềm Năng Đầu Tư Căn Hộ TP Thủ Đức Quý II/2023
Chuyên Đề: Tiềm Năng Đầu Tư Căn Hộ TP Thủ Đức Quý II/2023

Tình hình quy hoạch Vành đai 3, các tuyến đường cao tốc, các nút giao trọng điểm và các cầu kết nối đang nóng hơn bao giờ hết, khiến các nhà đầu tư “rục rịch” chờ đi săn. Bằng chứng là nhu cầu mua căn hộ chung cư tại TP Thủ Đức vẫn không hề có dấu hiệu giảm.

25/07/2023
Giải mã sức nóng của 2 tòa tháp “vedette” dự án Glory Heights
Giải mã sức nóng của 2 tòa tháp “vedette” dự án Glory Heights

Thị trường xôn xao về thông tin 2 tòa tháp cuối cùng của Glory Heights GH1 và GH6 sắp được mở bán. Được ví như “vedette” của một show diễn hào quang, 2 tòa tháp này có gì đặc biệt mà được gọi là bộ đôi “hoa hậu” và cả thị trường phải săn đón?

20/07/2023
Pháp lý Glory Heights hiện nay ra sao? Có minh bạch hay không?
Pháp lý Glory Heights hiện nay ra sao? Có minh bạch hay không?

Pháp lý Glory Heights được đánh giá rất cao nhờ tính minh bạch vì thế dự án trở thành lựa chọn hàng đầu trong thời điểm thị trường suy thoái như hiện nay.

21/06/2023
Lumière Boulevard mang phong cách sống Quốc tế về TP. Thủ Đức
Lumière Boulevard mang phong cách sống Quốc tế về TP. Thủ Đức

Dự án Lumière Boulevard được chủ đầu tư Masterise Homes phát triển theo chuẩn Quốc tế mang đến cho cư dân một không gian sống chuẩn Quốc tế tại TP. Thủ Đức

10/06/2023
Nắm bắt cơ hội cuối cùng để sở hữu nhà tại The Classia Khang Điền
Nắm bắt cơ hội cuối cùng để sở hữu nhà tại The Classia Khang Điền

Trong bài viết, các chuyên gia Rever sẽ mang đến cho Quý khách hàng hàng loạt những chính sách ưu đãi hấp dẫn. Cùng tham khảo ngay thông tin!

08/06/2023
So sánh giá bán dự án Sun Cosmo Residence Đà Nẵng với loạt các dự án lân cận
So sánh giá bán dự án Sun Cosmo Residence Đà Nẵng với loạt các dự án lân cận

Rever sẽ đưa ra sự so sánh giá bán dự án giá bán dự án Sun Cosmo Residence Đà Nẵng cùng với các dự án lân cận để khách hàng có được sự lựa chọn tốt nhất.

07/06/2023