Giá đất Quận 2: Giá thị trường cao hơn 10 lần giá nhà nước quy định

Quyết định 30 về sửa đổi bảng giá đất năm 2014 vừa được UBND TP.HCM ban hành đã bổ sung bảng giá của 17 nhóm tuyến đường thuộc các Quận huyện: 2, 6, 9, 10, 11, Thủ Đức, Phú Nhuận, Tân Phú, Gò Vấp, Bình Tân, huyện Nhà Bè, Củ Chi, Bình Chánh, Hóc Môn, Cần Giờ. Theo quyết định này, giá đất do nhà nước niêm yết ở một số tuyến đường thuộc Quận 2, 7, 9 thấp hơn thị trường rất nhiều lần, đặc biệt là khu vực Quận 2.

Đơn cử như đường 53-BTT đoạn từ Lê Hữu Kiều đến Bát Nàn (Quận 2) có giá nhà nước niêm yết là 5,2 triệu cho mỗi m2 hoặc đường Song hành dự án 131 ha (phường An Phú, Quận 2) có giá niêm yết 15 triệu đồng mỗi m2. Đường Võ Chí Công đoạn từ cầu Bà Cua - cầu Phú Hữu (Quận 9) giá đất chỉ 4,2 triệu đồng mỗi m2; đường số 22 (phường Bình Trưng Tây, Quận 2) chỉ có giá 3,7 triệu mỗi m2. Giá đất cao nhất tại Quận 2 đang thuộc về đường Trần Não đoạn từ Xa lộ Hà Nội đến Lương Định Của với 22 triệu mỗi m2. Nhìn vào những con số này có thể thấy giá đất do nhà nước quy định đang thấp hơn nhiều lần so với giá thực tế trên thị trường.

Theo khảo sát của Rever, trong vòng 10 năm trở lại đây, giá đất trung bình tại Quận 2 tăng khá mạnh so với các khu vực khác, từ 6 - 12 lần. Có thể lý giải cho điều này đó là kể từ khi Khu đô thị mới Thủ Thiêm được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt đề án xây dựng khu đô thị mới, Quận 2 như biến thành một vùng đất khác. Những dải đất thưa thớt cư dân của phường Thủ Thiêm, An Khánh, An Lợi Đông… nhanh chóng sầm uất với những cao ốc chọc trời, trung tâm thương mại sang trọng hay khu chung cư cao cấp, hiện đại. Những cái tên xa lạ như cầu Cá Trê, Giồng Ông Tố, Bình Trưng, An Lợi Đông, Mỹ Thủy…nhanh chóng trở nên “hot” trong giới đầu tư. Người ta ùn ùn kéo nhau về Quận 2 để sinh sống, đầu tư hay kinh doanh thương mại. Xem thêm: Bất động sản Quận 2 "lột xác" ra sao sau 20 năm hình thành?

Bảng giá đất tham khảo giữa giá thị trường và giá nhà nước quy định ở một số khu vực Quận 2. Nguồn Rever

Ngoài Khu đô thị "tầm vóc” Thủ Thiêm, Quận 2 đang sở hữu hàng loạt Khu đô thị và Khu dân cư sầm uất như Khu đô thị An Phú – An Khánh, Thảo Điền, Thạnh Mỹ Lợi. Sự thành công của Khu đô thị Thủ Thiêm nhanh chóng tạo động lực nâng tầm vị thế Quận 2 kéo theo giá đất nhảy vọt.

Nếu so giá đất tại Quận 2 ở thời điểm 2006 với giá đất ở thời điểm 2016 (tức giai đoạn 10 năm), giá đất tăng trung bình từ 6 -12 lần. Cụ thể, giá đất khu An Phú – An Khánh từ 8- 20 triệu/m2 (năm 2006) đã tăng gấp 8 lần từ 65 -150 triệu đồng/m2 (năm 2016); tại Thạnh Mỹ Lợi từ 6-13 triệu (năm 2006) tăng lên 25- 70 triệu/m2 (năm 2016); tại KĐT Thủ Thiêm từ 9-12 triệu/m2 (năm 2006) lên 100 – 150 triệu/m2 (năm 2016). Riêng tại Khu đô thị Cát Lái, giá đất từ 4-7 triệu/m2 tăng lên 20-28 triệu/m2 (năm 2016) và được dự báo sẽ biến động mạnh trong một vài năm tới.

Hiện tại, các dự án dân cư đang xây dựng và đưa vào giao dịch phần lớn thuộc 7 phường của Quận 2 gồm: Thảo Điền, An Phú, Bình An, Bình Trưng Đông, Bình Trưng Tây, Thạnh Mỹ Lợi và Cát Lái, trong đó phường Cát Lái với lợi thế đường cao tốc Vành đai 3 đi xuyên qua, phường Bình An có vị trí tốt do nằm giáp ngay khu trung tâm Quận 1, phường Thảo Điền và An Phú thì hưởng lợi từ tuyến Metro số 1 (Bến Thành - Suối Tiên). Đọc ngay: Chi tiết các dự án bất động sản Quận 2 phân theo từng khu vực.

Vì đâu có sự chênh lệch giá do nhà nước quy định và giá thị trường?

Nhiều người dân sở hữu nhà ở các tuyến đường mà UBND TP.HCM vừa điều chỉnh khung giá đất khá lo lắng khi thấy Nhà nước định giá thấp tới 10 lần so với giá mà họ đã mua trên thị trường.

Như trường hợp của chị Mai Anh, vừa mua nhà tại khu vực Thảo Điền, cho biết chị vừa mua nhà tại đây với giá đất trên 100 triệu/m2. Mức giá này rất cao so với khung bảng giá mà TP.HCM vừa công bố là 14,6 triệu/m2.

Còn tại đường Song Hành (phường An Phú, Quận 2, TP.HCM), anh Nguyễn Triều An cho biết giá mặt tiền lô đất 200 m2 anh vừa mua là 160 triệu/m2 nhưng giá quy định chỉ 15 triệu đồng/m2. Xem thêm: Lý giải sức hút đầu tư tại khu vực An Phú Quận 2.

Theo thông báo bảng giá đất mới đưa vào áp dụng mà các UBND các quận/huyện vừa phát đi, khung giá trên được sử dụng vào nhiều việc khác nhau. Một trong những mục đích quan trọng nhất là dùng để tính giá trị quyền sử dụng đất để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế…

Ngoài ra, khung giá cũng được dùng để tính thuế đối với việc sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, tính tiền sử dụng đất và thuê khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. Bên cạnh đó, bảng giá này còn dùng để tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân, xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của doanh nghiệp nhà nước khi doanh nghiệp cổ phần hóa, lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM nói gì?

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có công văn đề xuất bỏ quy định “Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần”. 

Theo HoREA, sự bất cập trong cơ chế khung giá đất - bảng giá đất khi quá xa rời giá thị trường khiến người dân lo ngại và tạo điều kiện xảy ra tiêu cực.

Giá đất nhà nước niêm yết quá thấp so với giá thị trường đang khiến nhiều người dân lo lắng

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho rằng áp khung giá đất như trên sẽ khiến người dân được lợi phần nào khi làm thủ tục giấy tờ, đất đai. Tuy nhiên, điều đó chỉ có lợi đối với các trường hợp làm mới giấy tờ nhà đất và không có lợi với trường hợp giải tỏa đền bù.

Do đó, theo lời ông Châu, HoREA đã đề xuất bổ sung quy định thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp qua đất ở với mức thu bằng 15% bảng giá đất.

Để làm được điều này, ông Lê Hoàng Châu cho rằng ngoài bỏ quy định ban hành khung giá đất 5 năm một lần theo Luật Đất đai còn phải sửa đổi điều 114 tại bộ luật này theo hướng giao trách nhiệm và toàn quyền cho cấp tỉnh/thành phố ban hành bảng giá đất theo nguyên tắc sát với giá thị trường.

Giá bất động sản biến thiên liên tục, như thời điểm vừa rồi ở TP.HCM nhiều khu vực vùng ven giá đất tăng 30-50%, có nơi tăng gấp đôi nhưng khung giá đất không cập nhật. Mỗi khu vực có sự biến động giá khác nhau nên việc xây dựng khung giá đất cần phải nghiên cứu kỹ thị trường và cập nhật liên tục.

• Tiến độ các dự án căn hộ quy mô nghìn tỷ tại khu Đông TP.HCM
• TP.HCM đầu tư thêm 7.056 tỷ vào hạ tầng khu Đông
• Cận cảnh đại công trường khu Đông Sài Gòn, cung cấp cho thị trường hơn 20.000 căn hộ trong năm 2017
• Khu Đông Sài Gòn - "Ông vua" về tốc độ phát triển
• Vì sao bất động sản khu Đông Sài Gòn hút khách ngoại?

Hùng Phú (TH)