Mua nhà dự án: Đây là 5 điều khoản hợp đồng người mua phải đặc biệt lưu ý!

Nhiều trường hợp người mua nhà trên giấy (nhà ở hình thành trong tương lai) rơi vào tình thế “trở tay không kịp” chỉ vì bất cẩn bỏ qua 5 điều khoản này trong Hợp đồng mua bán. Đây là những điều khoản quan trọng hàng đầu, giúp bảo vệ quyền lợi của người mua nhà trước chủ đầu tư dự án.

1. Tiến độ thanh toán của dự án

Khi chưa nhận bàn giao nhà, bạn chỉ thanh toán tối đa 70% giá trị hợp đồng cho chủ đầu tư.

Một đặc điểm của việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là việc thanh toán được chia nhỏ làm nhiều đợt, xuyên suốt tiến độ xây dựng của dự án.

Do đó, loại hình mua bán nhà ở này phù hợp với những gia đình trẻ cần thời gian chuẩn bị tài chính để mua nhà.

Ở từng dự án khác nhau sẽ có tiến độ thanh toán khác nhau. Tuy nhiên, tất cả những phương thức thanh toán chuẩn đều phải tuân theo quy định tại Khoản 1 Điều 57 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014. Cụ thể:

• Đợt thanh toán đầu tiên không vượt quá 30% giá trị hợp đồng mua bán.

• Những đợt tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng giá trị thanh toán không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà cho khách hàng.

• Nếu bên bán (chủ đầu tư) là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng giá trị thanh toán không quá 50% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà.

• Trong trường hợp bên mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua.

Bên cạnh đó, các chủ đầu tư ngày nay thường liên kết với các ngân hàng để đưa ra các gói thanh toán ưu đãi cho khách mua nhà ở hình thành trong tương lai. Người mua nên cân nhắc kỹ khả năng tài chính để lựa chọn phương án thanh toán phù hợp cho mình.

2. Hình thức xử lý nếu bên bán trễ hạn bàn giao nhà

Hiện vấn đề xử lý khi chủ đầu tư bàn giao trễ còn nhiều bất cập, do đó người mua nhà cần "chọn mặt gửi vàng" ở chủ đầu tư uy tín.

Đối với từng dự án nhà ở khác nhau thì thời gian hoàn thành các hạng mục cũng sẽ khác nhau. Có thể hiểu, thị trường nhà ở hình thành trong tương lai hiện nay không có thời gian bàn giao nhà cố định.

Trong Hợp đồng mua bán, thời hạn bàn giao nhà phải được chủ đầu tư cam kết rõ ràng. Trường hợp chủ đầu tư chậm tiến độ bán giao nhà thì phải chịu phạt vi phạm theo hợp đồng mua nhà mà 02 bên đã cam kết thỏa thuận.

Ví dụ về Trách nhiệm do vi phạm thời hạn bàn giao nhà ở của Bên bán: "Trường hợp Bên Bán vi phạm nghĩa vụ bàn giao Nhà Ở (chậm trễ, không thực hiện việc bàn giao Nhà Ở theo thời hạn quy định tại khoản 5.2 Điều 5 của Hợp Đồng khi Bên Mua đã đáp ứng đủ điều kiện để được nhận bàn giao Nhà Ở theo điểm b, điểm c, điểm d khoản 5.3 Điều 5 của Hợp Đồng) thì cứ 01 (một) ngày chậm trễ bàn giao Nhà Ở, Bên Bán phải chịu một khoản phạt vi phạm theo mức 0,05%/ngày (không phẩy không năm phần trăm một ngày) trên tổng số tiền mà Bên Mua đã thực thanh toán, nhưng trong mọi trường hợp tổng số tiền phạt mà Bên Bán phải chịu do vi phạm thời hạn bàn giao Nhà Ở sẽ không vượt quá 20% (hai mươi phần trăm) Giá Bán Nhà Ở. Các Bên thống nhất rằng, khoản phạt vi phạm này là chế tài duy nhất đối với hành vi vi phạm Hợp Đồng của Bên Bán."

3. Hình thức xử lý nếu bên mua chậm đóng tiền khi đến đợt thanh toán

Lỡ "cháy túi" khi đến đợt đóng tiền, bạn có thể nộp đơn xin gia hạn thời gian thanh toán, chi tiết tùy theo từng dự án.

Khi mua nhà ở hình thành trong tương lai, bạn cần đọc kỹ điều khoản này để phòng tránh trường hợp bất khả kháng, không thể đóng tiền đúng tiến độ.

Hiện nay chưa có quy định rõ ràng về cách thức xử lý phạt khi bên mua chậm đóng tiền, chỉ có những cam kết giữa chủ đầu tư và người mua. Do đó, tùy từng dự án mà điều khoản phạt sẽ thay đổi khác nhau.

Thông thường, các chủ đầu tư thường xử lý phạt khi bên mua chậm đóng tiền bằng các hình thức:

• Bên bán có thể gia hạn thêm một thời gian hợp lý để bên mua thanh toán, thời gian ngắn hay dài phụ thuộc vào hai bên thỏa thuận.

• Bên mua thanh toán thêm cho bên bán tiền phạt chậm thanh toán theo một mức lãi suất đã thỏa thuận từ trước.

• Trường hợp việc trễ hạn đã vượt quá số ngày quy định thì bên bán được toàn quyền (nhưng không có nghĩa vụ) đơn phương chấm dứt hợp đồng.

4. Các quy định về trang, thiết bị bàn giao

Người mua có quyền không nhận nhà nếu nhà ở khi bàn giao không đúng như quy định trên hợp đồng.

Những hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thường sẽ đính kèm Tài liệu về trang thiết bị bàn giao đi kèm. Bạn cần đọc kỹ tài liệu này để đảm bảo nhận được nhà ở bàn giao chất lượng.

Nếu phần quy định về trang, thiết bị bàn giao có những điều khoản mơ hồ, nước đôi, bạn nên yêu cầu bên bán giải thích rõ và sửa lại ngay trên hợp đồng nếu cần. 

Trong trường hợp người mua đã đóng tiền nhưng đến khi nhận bàn giao nhà họ mới biết chất lượng nhà ở không đúng như những gì mà chủ đầu tư cam kết trong hợp đồng thì người mua cần ghi lại biên bản với bộ phận bàn giao, sau đó ra văn bản không nhận nhà.

Một hướng giải quyết khác là người mua vẫn nhận nhà nhưng sau đó niêm phong lại để mời cơ quan nhà nước có thẩm quyền đến xác nhận, đánh giá mức độ thiệt hại để làm thủ tục khởi kiện.

Do đó, để tránh mất thời gian và tiền bạc, người mua nhà nên xem xét, cân nhắc kỹ về dự án và uy tín của chủ đầu tư trước khi "xuống tiền".

5. Điều khoản liên quan đến việc chuyển đổi, mua bán, thay thế, sửa chữa và phí quản lý

Các điều khoản về việc chuyển đổi, mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Các điều khoản này thường có ảnh hưởng nhiều đến các nhà đầu tư bất động sản.

Thông thường, khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận chưa được nộp cho cơ quan Nhà nước thì bạn có quyền chuyển nhượng hợp đồng cho người khác.

Lưu ý rằng việc chuyển nhượng này cần có xác nhận của chủ đầu tư dự án.

Các điều khoản về việc thay thế, sửa chữa nhà ở

Một số chi tiết trong nhà ở tại các dự án, đặc biệt là căn hộ chung cư, người mua không được phép thay đổi.

Đặc biệt với những gia đình muốn tự bày trí nhà ở phù hợp phong thủy cần đọc kỹ các quy định này. Nhiều dự án nhà ở có các chi tiết thiết kế cứng (không thể thay đổi) do đã đi ngầm dưới lòng đất từ trước, hoặc ảnh hưởng đến kết cấu chung của công trình thì người mua không được phép thay thế.

Song song đó, bạn cũng cần lưu ý những điều khoản liên quan đến bảo hành nhà ở như:

• Thời hạn bảo hành.

• Những hạng mục nào sẽ được bảo hành (thông thường hạng mục dầm, sàn bê tông, đà, cột, trần, mái, các phần tường, và cầu thang sẽ được bảo hành).

• Những trường hợp nào mà hư hỏng nhà ở sẽ không được bảo hành, như do sự hao mòn tự nhiên, do lỗi trong quá trình sử dụng của bên mua,…

Các điều khoản về phí quản lý nhà ở

Ở các dự án chung cư hay nhà ở trong khu compound, cư dân thường phải đóng phí quản lý. Phí này sẽ dùng để duy trì các hoạt động chung của khu dân cư như thang máy, vệ sinh chung, các tiện ích,…

Khoản phí này sẽ ảnh hưởng lâu dài đến đời sống của gia đình bạn vì đây là chi phí bạn phải đóng liên tục, trong suốt thời gian sử dụng nhà ở. Hiện nay, mức phí này sẽ dao động từ 10.000 – 40.000 VNĐ/m2/tháng tùy khu dân cư.

Ở một số dự án nhà ở hiện nay thường được quảng cáo là Miễn phí Phí quản lý. Tuy nhiên, thời gian miễn phí chỉ kéo dài trong 1 – 2 năm đầu tiên từ khi bàn giao nhà chứ không miễn phí mãi mãi.

Sau khi xem qua những thông tin trên, Rever chúc bạn mua được căn nhà như ý. Nếu bạn cần hỗ trợ thêm thì hãy liên hệ ngay với Rever qua số Hotline: 1800 234 546 để được tư vấn trực tiếp.

Hoặc tham khảo thông tin trong tài liệu dưới đây:

Có thể bạn quan tâm:

• Mua nhà Sài Gòn: 3 cách kiểm tra nhà giá ảo
• Cảnh giác lừa đảo nhà đất: Muôn kiểu lừa tiền đặt cọc
• Ở nhà mặt đất thâm niên 30 năm, dọn lên chung cư rồi tôi không muốn xuống nữa
• 5 chiêu thức lừa đảo cho thuê phòng trọ và cách phòng tránh hiệu quả
• Cảnh giác: 8 chiêu lừa đảo mua bán nhà đất 2020 và cách phòng tránh hiệu quả
• Mua căn hộ chung cư cần xem xét kỹ 9 tiện ích này
• Cảnh báo: Nếu bạn có ý định vay tiền mua nhà, hãy đọc kỹ bài viết này!
• Mua nhà giá tốt như dân buôn bất động sản chuyên nghiệp bằng 7 cách sau đây
• Hướng dẫn chi tiết cách xem quy hoạch nhà đất TP.HCM trên điện thoại và máy tính
• Cảnh giác lừa đảo nhà đất: Xem đất "đi dễ khó về"

Nguyên Phương