Xu hướng giá căn hộ TPHCM: Phân tích và dự báo năm 2024

Trong quý 4 2023, thị trường căn hộ tại TP.HCM đang “ấm lên” khi nhiều chủ đầu tư bắt đầu tung giỏ hàng mới, lượng giao dịch có xu hướng cải thiện hơn so với quý 2 2023. Hiện nay giá bán sơ cấp của phân khúc trung cấp đang ở mức từ 1.500 – 3.500 USD/m2; đối với các sản phẩm thuộc phân khúc hạng sang, giá bán sơ cấp hiện đang từ 7.000 –10 .000 USD/m2.

Thị trường căn hộ tại TP. HCM sôi nổi hơn ở những tháng cuối năm do chủ đầu tư cho ra mắt và khởi công nhiều dự án nhằm kích cầu thị trường. Nhiều dự án từ các chủ đầu tư có tên tuổi trên thị trường cũng dần được gỡ vướng pháp lý, khôi phục niềm tin từ người mua và dự kiến sẽ cung cấp một lượng cung lớn trong khoảng thời gian sắp tới. Cơ sở hạ tầng như tuyến Metro 1, vành đai, cao tốc nối liền đến các vùng lân cận cũng đang được tập trung kêu gọi đầu tư và hoàn thiện, nhằm tăng khả năng di chuyển đến các dự án đang hiện hữu và đang được triển khai.

Giá trị bất động sản tăng do lãi suất giảm

HoREA tính toán, giá nhà tăng liên tục từ năm 2017 đến nay và vẫn “neo cao” vượt ngoài khả năng tài chính của người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, cán bộ, công chức, viên chức nhà nước, cán bộ lực lượng vũ trang, công nhân lao động và người nhập cư. Bởi lẽ căn hộ bình dân có giá 2 - 3 tỷ đồng thì người có thu nhập trung bình thấp, có tiền để dành được khoảng 100 triệu đồng/năm cũng phải mất khoảng 25 năm mới có thể mua được nhà. Trong bối cảnh thị trường hiện nay, giá căn hộ vẫn duy trì ở mức cao và nguyên nhân chính có thể được truyền tải qua sự biến động của lãi suất ngân hàng.

Cụ thể, lãi suất giảm đã tạo nên một dòng chảy mạnh mẽ cho vốn đầu tư vào bất động sản, qua đó đẩy giá trị của ngành này lên cao. Sự ảnh hưởng này được phản ánh rõ nét qua hai khía cạnh chính: dòng vốn và tỷ lệ chiết khấu.

bien-dong-gia-ban.png Biến động giá bán toàn thị trường theo tài liệu Tổng quan thị trường của Batdongsan.com.

Về phần dòng vốn, lãi suất ngân hàng giữ một vai trò quan trọng trong việc xác định chi phí vốn và lãi suất thế chấp. Khi lãi suất giảm, chi phí vốn cũng giảm theo, tạo điều kiện cho vốn dễ dàng chảy vào thị trường bất động sản hơn. Điều này không chỉ giúp tăng cường nguồn cung vốn cho các dự án mà còn thúc đẩy nhu cầu đầu tư, từ đó đẩy giá trị bất động sản lên cao. Ngược lại, khi lãi suất tăng, chi phí vốn tăng lên, làm giảm khả năng tiếp cận vốn và ảnh hưởng đến cả nguồn cung lẫn nhu cầu đầu tư vào bất động sản. Đặc biệt, trong tình huống vốn bị hạn chế, tỷ lệ cho vay trên giá trị (LTV) có xu hướng giảm, dẫn đến sự sụt giảm của cả lượng tiền và giá trị bất động sản có đòn bẩy.

Bên cạnh đó, tỷ lệ chiết khấu và tỷ suất vốn hóa, những chỉ số quan trọng trong việc định giá các dòng tiền mặt của dự án đầu tư, cũng chịu ảnh hưởng mạnh mẽ từ lãi suất hiện hành. Cả hai chỉ số này đều bao gồm lãi suất phi rủi ro và phần bù rủi ro - khoản chênh lệch giữa tỷ lệ hoàn vốn tối thiểu bắt buộc và tỷ lệ lợi tức phi rủi ro. Khi lãi suất giảm, tỷ lệ chiết khấu và tỷ suất vốn hóa cũng giảm theo, từ đó nâng cao giá trị bất động sản. Ngược lại, lãi suất tăng sẽ làm giảm cả tỷ lệ chiết khấu và tỷ suất vốn hóa, qua đó kéo giá trị bất động sản xuống.

Xu hướng qua các năm

xu-huong-gia.png Giá bất động sản theo thời gian và dự báo thời gian tới của Bộ Xây Dựng

Nguồn cung căn hộ giảm 32% với 22.071 căn từ 126 dự án sơ cấp triển khai bán hàng. Nguồn cung mở bán phân bổ chủ yếu tại TP.HCM (tập trung tại khu Đông) và Bình Dương. Lượng tiêu thụ giảm 56%, đạt khoảng 9.664 căn, bằng 44% nguồn cung sơ cấp. Lượng tiêu thụ sơ cấp tập trung ở những dự án tầm trung có mức giá từ 40 - 55 triệu đồng/m2, đã hoàn thiện pháp lý. Mặt bằng giá bán sơ cấp không có nhiều biến động so với đầu năm. Trong khi đó, thanh khoản thứ cấp vẫn ở mức thấp, mặt bằng giá thứ cấp giảm tới 8% so với cuối năm 2022, phần lớn ở những dự án đang trong giai đoạn hoàn thiện pháp lý hoặc chậm trễ tiến độ xây dựng.

Theo DKRA, nguồn cung mới dự báo tăng so với năm 2023, dao động ở mức 12.000 – 15.000 căn; tập trung chủ yếu tại TP.HCM khoảng 8.000 – 10.000 căn, Bình Dương khoảng 4.000 – 6.000 căn, Đồng Nai và Bà Rịa - Vũng Tàu với khoảng 300 - 500 căn/mỗi địa phương, các tỉnh thành khác tiếp tục khan hiếm nguồn cung mới. 

Thị trường nhìn chung vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ thấp chủ yếu do suy thoái kinh tế toàn cầu và tâm lý thận trọng của người mua. Tuy nhiên, những chủ đầu tư đưa ra phương án thanh toán linh hoạt và có pháp lý minh bạch sẽ thu hút được sự chú ý của người mua. Do lượng nguồn cung phân khúc Trung cấp dồi dào trên thị trường sơ cấp hiện tại, cùng với việc thiếu nguồn cung sơ cấp từ các phân khúc cao hơn do các chủ đầu tư vẫn còn chờ đợi những tín hiệu tích cực, giá bán sơ cấp trung bình quý này ghi nhận mức giảm 3% so với quý trước, đạt khoảng 3.168 USD/m2. Dù vậy, đa số các dự án sơ cấp vẫn giữ nguyên giá bán sơ cấp.

xu-huong-gia-so-cap.png  

Tại TP.HCM, các giao dịch M&A đang diễn ra ở phân khúc căn hộ, tạo ra kết quả tích cực cho nguồn cung tương lai của thị trường. Với giá bán tăng vọt tại khu vực trung tâm và lân cận, người mua đang mong chờ những giải pháp cho nhu cầu thực như phát triển nhà ở xã hội và phát triển các dự án ở các tỉnh lân cận với mức giá hợp lý. Giá bán sơ cấp hiện tại tại TP.HCM đang dao động thấp nhất ở mức 1.175 (phân khúc phổ thông) đến 10.000 USD/m2 (phân khúc hạng sang) với tỷ lệ hấp thụ ghi nhận khoảng 50-65%.

Phân tích giá thuê căn hộ TP.HCM

Về giá thuê căn hộ, tại TPHCM, giá thuê phân khúc bất động sản hạng sang tiếp tục tăng bất kể thị trường có diễn biến ra sao, đặc biệt là các khu vực luôn có nhu cầu thuê cao và ổn định như quận 2, quận 1.

gia-thue-trung-binh.png

Theo khảo sát của Savills trong năm 2023 tại 30 dự án hạng A và B, lợi suất cho thuê ổn định theo năm ở mức 4,8% nhưng tốc độ tăng trưởng giá trị tài sản giảm 1,9 điểm phần trăm theo năm xuống còn 2,9%/năm. Kết quả là, lợi nhuận tổng thể từ việc đầu tư vào căn hộ trong năm đã giảm 1.7 điểm phần trăm so với năm trước. Mặc dù có sự sụt giảm qua từng năm, tổng lợi nhuận vẫn cao hơn so với lãi suất tiết kiệm, điều này khẳng định rằng đầu tư vào căn hộ vẫn là một kênh sinh lời. Trong ngắn hạn, do số lượng căn hộ được bàn giao giảm và lãi suất tiết kiệm duy trì ở mức thấp, tỷ lệ lợi nhuận từ việc cho thuê dự kiến sẽ tăng.

Bà Giang Huỳnh, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và S22M Savills TP.HCM nhấn mạnh rằng trong 3-5 năm tới, dự kiến nguồn cung căn hộ sẽ khan hiếm do hạn chế về quỹ đất và các vướng mắc pháp lý. Do đó, sau một thời gian cho thuê, nhà đầu tư có thể kỳ vọng bán ra với lợi nhuận tốt. Tuy tỷ suất sinh lời từ việc cho thuê căn hộ ổn định ở mức khoảng 5%/năm, quyết định đầu tư không chỉ dựa trên tỷ suất lợi nhuận. Dòng tiền từ việc cho thuê này cũng được xem như một giai đoạn chờ đợi cho thị trường phục hồi. Nhu cầu thực tế cho việc mua căn hộ để ở ở TP.HCM và các khu vực lân cận vẫn rất lớn, theo lời khuyên của bà Giang Huỳnh.

“Với bối cảnh thị trường hiện nay, nhà đầu tư nên ưu tiên dòng tiền nhàn rỗi, hạn chế dùng đòn bẩy. Ngoài ra, cần tìm dự án pháp lý rõ ràng, tiến độ xây dựng tốt”, bà Giang Huỳnh lưu ý.

Ông Đinh Minh Tuấn từ Batdongsan.com.vn miền Nam cũng chia sẻ quan điểm tương tự, với nhận định rằng trong năm 2023, tỷ suất lợi nhuận từ việc đầu tư căn hộ cho thuê tại TP.HCM đã chứng kiến sự tăng lên, đạt 4.6%. Dù chưa thể trở lại mức trước đại dịch, sự tăng trưởng này đã mang lại một hơi thở mới so với năm 2022. Các dự báo cho thấy, trong những tháng đầu năm 2024, giá thuê căn hộ tại TP.HCM có thể sẽ tăng từ 4-6%, đồng thời tỷ suất lợi nhuận cho thuê cũng dự kiến sẽ trở lại mức 4.9% như trước khi dịch bệnh xuất hiện. Điều này dự báo rằng nhu cầu đầu tư vào phân khúc này sẽ tăng trở lại, giúp thanh khoản thị trường cải thiện sau giai đoạn trầm lắng.

Cụ thể, theo ông Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, căn hộ cho thuê và nhà trọ vẫn sẽ tiếp tục hoạt động ổn định nhờ nhu cầu với hai loại hình này vẫn còn rất lớn. Với căn hộ, những dự án nào có vị trí gần kề trung tâm như quận 2, quận 9, giá thuê từ 7-15 triệu đồng/tháng vẫn sẽ có khách thuê ổn định. Còn với loại hình nhà trọ, phòng trọ khu vực trung tâm, nhu cầu thuê luôn rất cao với cả nhóm nhân viên văn phòng, lao động trẻ và học sinh sinh viên.

Với khu vực ngoại thành, nhà trọ, phòng trọ ở gần các khu công nghiệp vẫn sẽ khai thác cho thuê tốt nhờ sự trở lại của đội ngũ lao động sau thời gian nghỉ Tết. Còn các khu nhà trọ gần trường đại học, cao đăng vẫn sẽ là điểm đến ưa chuộng của nhóm sinh viên.

Dù vậy vẫn có sự phân hóa với các loại hình nhà cho thuê. Nhóm nhà ở thấp cấp, nhà ở công nhân đang trống khá nhiều và khó cho thuê, loại hình căn hộ cho thuê phân khúc trung bình khá trở lên lại duy trì được tỷ lệ hấp thụ tốt. Nhà ở càng gần trung tâm, các khu vực công sở, trường học, siêu thị càng được quan tâm đặc biệt và cho thuê được giá.

Xem thêm: Bảng giá căn hộ chung cư quận 2 cập nhật mới nhất 2024

quan-2.jpg  

Với thị trường cho thuê, Quận 2 cũng là khu vực ghi nhận nhu cầu thuê đa dạng, nổi bật là phân khúc căn hộ cao cấp dành cho người nước ngoài, chuyên gia, doanh nhân. Giá thuê căn hộ Quận 2 hiện dao động ở mức từ 7 triệu đến hơn 40 triệu/tháng tùy theo dự án, diện tích căn hộ, nội thất,… Đơn cử, một căn hộ cao cấp đầy đủ nội thất tại các dự án như The Metropole Thủ Thiêm, giá thuê có thể lên tới 70-80 triệu/tháng. Với các đối tượng sinh viên, người mới đi làm, người có thu nhập trung bình, ở Quận 2 cũng có loại hình căn hộ chung cư mini giá khoảng 4-5 triệu/tháng.

Với nhà riêng làm văn phòng, cửa hàng tại Quận 2, giá thuê dao động từ 15-80 triệu/tháng tùy diện tích, vị trí. Các căn biệt thự, liền kề đang được cho thuê với giá trung bình từ 40-60 triệu/tháng. Với những căn biệt thự cao cấp trong các khu compound khép kín như Thảo Điền, giá thuê có thể chạm mốc 70-90 triệu/tháng. Riêng một số căn siêu sang, giá thuê có thể đạt 230-250 triệu/tháng.

Bài viết cùng chủ đề

Bảng giá đất Quận 8 giai đoạn 2020 - 2024
Bảng giá đất Quận 8 giai đoạn 2020 - 2024

Cùng Rever cập nhật bảng giá đất Quận 8 giai đoạn 2020 - 2024, ban hành kèm theo Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND ngày 16 năm 01 năm 2020 của UBND thành phố.

Quận 8
03/04/2021
Những dự án căn hộ nổi bật khu Đông mà nhà đầu tư bất động sản không nên bỏ qua
Những dự án căn hộ nổi bật khu Đông mà nhà đầu tư bất động sản không nên bỏ qua

Những căn hộ bên sông khu Đông Sài Gòn đang sở hữu rất nhiều lợi thế về phát triển quy hoạch hạ tầng, xu hướng sống xanh mới cũng như những yếu tố đặc biệt khác về vị trí.

Thị trường
30/08/2018
Tiến độ các dự án căn hộ quy mô nghìn tỷ tại khu Đông TP.HCM
Tiến độ các dự án căn hộ quy mô nghìn tỷ tại khu Đông TP.HCM

Hàng loạt dự án căn hộ quy mô nghìn tỷ đang hình thành tại khu Đông TP.HCM giúp người dân có thêm nhiều sự lựa chọn cho chốn an cư lạc nghiệp.

Dự án
12/05/2017
Nhìn lại thị trường bất động sản TP.HCM quý 2/2018
Nhìn lại thị trường bất động sản TP.HCM quý 2/2018

Quý 2/2018, thị trường bất động sản TP.HCM có sự khởi sắc với hơn 14.400 giao dịch, tăng 6% theo quý và 22% theo năm.

Các dự án căn hộ chung cư tại TPHCM mở bán 6 tháng cuối 2020
Các dự án căn hộ chung cư tại TPHCM mở bán 6 tháng cuối 2020

Danh sách các dự án căn hộ chung cư tại TP.HCM dự kiến sẽ mở bán trong 6 tháng cuối năm 2020.

Dự án
10/06/2020
Bảng giá đất Quận Phú Nhuận giai đoạn 2020 - 2024
Bảng giá đất Quận Phú Nhuận giai đoạn 2020 - 2024

Bảng giá đất Quận Phú Nhuận giai đoạn 2020 - 2024 có hiệu lực từ ngày 26/01/2020.

Thị trường
03/04/2021
Giá căn hộ biển Nha Trang cập nhật mới nhất 2024
Giá căn hộ biển Nha Trang cập nhật mới nhất 2024

Giá căn hộ biển Nha Trang hiện tại còn thấp so với các khu đô thị biển khác như Phú Quốc, Đà Nẵng, Hải Phòng. Các dự án căn hộ biển Nha Trang được nhiều nhà đầu tư quan tâm nhờ tiềm năng cho thuê lưu trú du lịch lợi nhuận cao trong bối cảnh du lịch Nha Trang đang là xu hướng nghỉ dưỡng không chỉ của người Việt Nam mà còn của nhiều du khách quốc tế.

Thị trường
31/05/2024
Thị trường bất động sản nửa cuối năm 2018 có thực sự đi xuống?
Thị trường bất động sản nửa cuối năm 2018 có thực sự đi xuống?

Nhiều chuyên gia dự báo thị trường căn hộ nửa cuối năm 2018 có thể đi xuống sau sự cố tại chung cư Carina. Tuy nhiên, thực tế lại đang diễn ra trái ngược.

Đầu tư
03/07/2018
Khu đô thị mới Thủ Thiêm: Tâm điểm thị trường căn hộ cao cấp dịp cuối năm
Khu đô thị mới Thủ Thiêm: Tâm điểm thị trường căn hộ cao cấp dịp cuối năm

Chỉ cách Quận 1 bởi sông Sài Gòn, khu đô thị mới Thủ Thiêm - Quận 2, được dự báo sẽ ra mắt nhiều dự án căn hộ cao cấp trong khoảng thời gian tới đây.

Dự án
04/10/2017
Bảng giá đất Quận 12 giai đoạn 2020 - 2024
Bảng giá đất Quận 12 giai đoạn 2020 - 2024

Rever gửi đến bạn bảng giá đất Quận 12 giai đoạn 2020 - 2024, được ban hành kèm theo Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND ngày 16 năm 01 năm 2020 của UBND thành phố.

Thị trường
02/04/2021
Bảng giá đất Quận 4 giai đoạn 2020 - 2024
Bảng giá đất Quận 4 giai đoạn 2020 - 2024

Rever gửi đến bạn bảng giá đất Quận 4 giai đoạn 2020 - 2024, được ban hành kèm theo Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND ngày 16 năm 01 năm 2020 của UBND thành phố.

Thị trường
05/04/2021
Bảng giá đất Quận Gò Vấp giai đoạn 2020 - 2024
Bảng giá đất Quận Gò Vấp giai đoạn 2020 - 2024

Rever cập nhật bảng giá đất Quận Gò Vấp giai đoạn 2020 - 2024, ban hành kèm theo Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND ngày 16/01/2020 của Ủy ban Nhân dân TP.HCM.

Thị trường
01/04/2021
Bảng giá căn hộ chung cư quận 2 cập nhật mới nhất 2024
Bảng giá căn hộ chung cư quận 2 cập nhật mới nhất 2024

Thị trường căn hộ chung cư quận 2 luôn là khu vực nóng nhất TP.HCM với mức tăng giá gấp đôi chỉ sau 2-3 năm bàn giao căn hộ. Hơn hết, quỹ đất quận 2 đang khan hiếm khi chỉ mở bán 1 dự án sơ cấp mới trong năm 2023.

Thị trường
22/01/2024
Bảng giá đất Quận Bình Thạnh giai đoạn 2020 - 2024
Bảng giá đất Quận Bình Thạnh giai đoạn 2020 - 2024

Rever cập nhật bảng giá đất Quận Bình Thạnh giai đoạn 2020 - 2024 đã được UBND TP.HCM công bố kèm theo Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND ngày 16/01/2020.

Thị trường
03/04/2021
Tại sao căn hộ cuối năm 2018 vẫn tăng giá trong khi sức mua giảm tại các sàn giao dịch?
Tại sao căn hộ cuối năm 2018 vẫn tăng giá trong khi sức mua giảm tại các sàn giao dịch?

Một nghịch lý có thể thấy ở thị trường bất động sản Tp.HCM chính là dù sức mua có phần giảm hơn so với các năm trước thì giá nhà đất vẫn leo thang chưa có điểm dừng.

Dự án
01/08/2018
TP.HCM chính thức thông qua BẢNG GIÁ ĐẤT giai đoạn 2020 - 2024
TP.HCM chính thức thông qua BẢNG GIÁ ĐẤT giai đoạn 2020 - 2024

Hôm 15/1, HĐND TP.HCM đã biểu quyết chính thức thông qua BẢNG GIÁ ĐẤT 2020 - 2024.

Thị trường
16/01/2020
Bảng giá đất Quận 7 giai đoạn 2020 - 2024
Bảng giá đất Quận 7 giai đoạn 2020 - 2024

Rever gửi đến bạn bảng giá đất Quận 7 giai đoạn 2020 - 2024 được UBND TP.HCM Ban hành kèm Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND, ngày 16 tháng 01 năm 2020.

Quận 7
05/04/2021
Bất động sản ven đô - sản phẩm chủ lực của bất động sản Tp.HCM?
Bất động sản ven đô - sản phẩm chủ lực của bất động sản Tp.HCM?

Mặc dù thị trường bất động sản Tp.HCM năm 2017đã có bước phát triển mạnh mẽ ở phân khúc đất ven đô và nhà phố nhưng sang năm 2018 tình hình lại có những chuyển biến mới.

Thị trường
03/07/2018
Bảng giá đất huyện Hóc Môn giai đoạn 2020 - 2024
Bảng giá đất huyện Hóc Môn giai đoạn 2020 - 2024

Rever gửi đến bạn bảng giá đất huyện Hóc Môn giai đoạn 2020 - 2024, ban hành kèm theo Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND ngày 16/01/2020 của UBND thành phố.

Thị trường
02/04/2021
Phân khúc nhà phố, biệt thự tại TP.HCM dự báo khả quan cuối năm
Phân khúc nhà phố, biệt thự tại TP.HCM dự báo khả quan cuối năm

CBRE dự báo nguồn cung phân khúc nhà phố, biệt thự TP HCM sẽ khởi sắc, lượt chào bán tăng nhằm thu hút người mua ở giai đoạn cuối năm.