Xu hướng giá căn hộ TPHCM: Phân tích và dự báo năm 2024

Thị trường căn hộ tại TP. HCM sôi nổi hơn ở những tháng cuối năm do chủ đầu tư cho ra mắt và khởi công nhiều dự án nhằm kích cầu thị trường. Nhiều dự án từ các chủ đầu tư có tên tuổi trên thị trường cũng dần được gỡ vướng pháp lý, khôi phục niềm tin từ người mua và dự kiến sẽ cung cấp một lượng cung lớn trong khoảng thời gian sắp tới. Cơ sở hạ tầng như tuyến Metro 1, vành đai, cao tốc nối liền đến các vùng lân cận cũng đang được tập trung kêu gọi đầu tư và hoàn thiện, nhằm tăng khả năng di chuyển đến các dự án đang hiện hữu và đang được triển khai.

Giá trị bất động sản tăng do lãi suất giảm

HoREA tính toán, giá nhà tăng liên tục từ năm 2017 đến nay và vẫn “neo cao” vượt ngoài khả năng tài chính của người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, cán bộ, công chức, viên chức nhà nước, cán bộ lực lượng vũ trang, công nhân lao động và người nhập cư. Bởi lẽ căn hộ bình dân có giá 2 - 3 tỷ đồng thì người có thu nhập trung bình thấp, có tiền để dành được khoảng 100 triệu đồng/năm cũng phải mất khoảng 25 năm mới có thể mua được nhà. Trong bối cảnh thị trường hiện nay, giá căn hộ vẫn duy trì ở mức cao và nguyên nhân chính có thể được truyền tải qua sự biến động của lãi suất ngân hàng.

Cụ thể, lãi suất giảm đã tạo nên một dòng chảy mạnh mẽ cho vốn đầu tư vào bất động sản, qua đó đẩy giá trị của ngành này lên cao. Sự ảnh hưởng này được phản ánh rõ nét qua hai khía cạnh chính: dòng vốn và tỷ lệ chiết khấu.

Biến động giá bán toàn thị trường theo tài liệu Tổng quan thị trường của Batdongsan.com.

Về phần dòng vốn, lãi suất ngân hàng giữ một vai trò quan trọng trong việc xác định chi phí vốn và lãi suất thế chấp. Khi lãi suất giảm, chi phí vốn cũng giảm theo, tạo điều kiện cho vốn dễ dàng chảy vào thị trường bất động sản hơn. Điều này không chỉ giúp tăng cường nguồn cung vốn cho các dự án mà còn thúc đẩy nhu cầu đầu tư, từ đó đẩy giá trị bất động sản lên cao. Ngược lại, khi lãi suất tăng, chi phí vốn tăng lên, làm giảm khả năng tiếp cận vốn và ảnh hưởng đến cả nguồn cung lẫn nhu cầu đầu tư vào bất động sản. Đặc biệt, trong tình huống vốn bị hạn chế, tỷ lệ cho vay trên giá trị (LTV) có xu hướng giảm, dẫn đến sự sụt giảm của cả lượng tiền và giá trị bất động sản có đòn bẩy.

Bên cạnh đó, tỷ lệ chiết khấu và tỷ suất vốn hóa, những chỉ số quan trọng trong việc định giá các dòng tiền mặt của dự án đầu tư, cũng chịu ảnh hưởng mạnh mẽ từ lãi suất hiện hành. Cả hai chỉ số này đều bao gồm lãi suất phi rủi ro và phần bù rủi ro - khoản chênh lệch giữa tỷ lệ hoàn vốn tối thiểu bắt buộc và tỷ lệ lợi tức phi rủi ro. Khi lãi suất giảm, tỷ lệ chiết khấu và tỷ suất vốn hóa cũng giảm theo, từ đó nâng cao giá trị bất động sản. Ngược lại, lãi suất tăng sẽ làm giảm cả tỷ lệ chiết khấu và tỷ suất vốn hóa, qua đó kéo giá trị bất động sản xuống.

Xu hướng qua các năm

Giá bất động sản theo thời gian và dự báo thời gian tới của Bộ Xây Dựng

Nguồn cung căn hộ giảm 32% với 22.071 căn từ 126 dự án sơ cấp triển khai bán hàng. Nguồn cung mở bán phân bổ chủ yếu tại TP.HCM (tập trung tại khu Đông) và Bình Dương. Lượng tiêu thụ giảm 56%, đạt khoảng 9.664 căn, bằng 44% nguồn cung sơ cấp. Lượng tiêu thụ sơ cấp tập trung ở những dự án tầm trung có mức giá từ 40 - 55 triệu đồng/m2, đã hoàn thiện pháp lý. Mặt bằng giá bán sơ cấp không có nhiều biến động so với đầu năm. Trong khi đó, thanh khoản thứ cấp vẫn ở mức thấp, mặt bằng giá thứ cấp giảm tới 8% so với cuối năm 2022, phần lớn ở những dự án đang trong giai đoạn hoàn thiện pháp lý hoặc chậm trễ tiến độ xây dựng.

Theo DKRA, nguồn cung mới dự báo tăng so với năm 2023, dao động ở mức 12.000 – 15.000 căn; tập trung chủ yếu tại TP.HCM khoảng 8.000 – 10.000 căn, Bình Dương khoảng 4.000 – 6.000 căn, Đồng Nai và Bà Rịa - Vũng Tàu với khoảng 300 - 500 căn/mỗi địa phương, các tỉnh thành khác tiếp tục khan hiếm nguồn cung mới. 

Thị trường nhìn chung vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ thấp chủ yếu do suy thoái kinh tế toàn cầu và tâm lý thận trọng của người mua. Tuy nhiên, những chủ đầu tư đưa ra phương án thanh toán linh hoạt và có pháp lý minh bạch sẽ thu hút được sự chú ý của người mua. Do lượng nguồn cung phân khúc Trung cấp dồi dào trên thị trường sơ cấp hiện tại, cùng với việc thiếu nguồn cung sơ cấp từ các phân khúc cao hơn do các chủ đầu tư vẫn còn chờ đợi những tín hiệu tích cực, giá bán sơ cấp trung bình quý này ghi nhận mức giảm 3% so với quý trước, đạt khoảng 3.168 USD/m2. Dù vậy, đa số các dự án sơ cấp vẫn giữ nguyên giá bán sơ cấp.

Tại TP.HCM, các giao dịch M&A đang diễn ra ở phân khúc căn hộ, tạo ra kết quả tích cực cho nguồn cung tương lai của thị trường. Với giá bán tăng vọt tại khu vực trung tâm và lân cận, người mua đang mong chờ những giải pháp cho nhu cầu thực như phát triển nhà ở xã hội và phát triển các dự án ở các tỉnh lân cận với mức giá hợp lý. Giá bán sơ cấp hiện tại tại TP.HCM đang dao động thấp nhất ở mức 1.175 (phân khúc phổ thông) đến 10.000 USD/m2 (phân khúc hạng sang) với tỷ lệ hấp thụ ghi nhận khoảng 50-65%.

Phân tích giá thuê căn hộ TP.HCM

Về giá thuê căn hộ, tại TPHCM, giá thuê phân khúc bất động sản hạng sang tiếp tục tăng bất kể thị trường có diễn biến ra sao, đặc biệt là các khu vực luôn có nhu cầu thuê cao và ổn định như quận 2, quận 1.

Theo khảo sát của Savills trong năm 2023 tại 30 dự án hạng A và B, lợi suất cho thuê ổn định theo năm ở mức 4,8% nhưng tốc độ tăng trưởng giá trị tài sản giảm 1,9 điểm phần trăm theo năm xuống còn 2,9%/năm. Kết quả là, lợi nhuận tổng thể từ việc đầu tư vào căn hộ trong năm đã giảm 1.7 điểm phần trăm so với năm trước. Mặc dù có sự sụt giảm qua từng năm, tổng lợi nhuận vẫn cao hơn so với lãi suất tiết kiệm, điều này khẳng định rằng đầu tư vào căn hộ vẫn là một kênh sinh lời. Trong ngắn hạn, do số lượng căn hộ được bàn giao giảm và lãi suất tiết kiệm duy trì ở mức thấp, tỷ lệ lợi nhuận từ việc cho thuê dự kiến sẽ tăng.

Bà Giang Huỳnh, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và S22M Savills TP.HCM nhấn mạnh rằng trong 3-5 năm tới, dự kiến nguồn cung căn hộ sẽ khan hiếm do hạn chế về quỹ đất và các vướng mắc pháp lý. Do đó, sau một thời gian cho thuê, nhà đầu tư có thể kỳ vọng bán ra với lợi nhuận tốt. Tuy tỷ suất sinh lời từ việc cho thuê căn hộ ổn định ở mức khoảng 5%/năm, quyết định đầu tư không chỉ dựa trên tỷ suất lợi nhuận. Dòng tiền từ việc cho thuê này cũng được xem như một giai đoạn chờ đợi cho thị trường phục hồi. Nhu cầu thực tế cho việc mua căn hộ để ở ở TP.HCM và các khu vực lân cận vẫn rất lớn, theo lời khuyên của bà Giang Huỳnh.

“Với bối cảnh thị trường hiện nay, nhà đầu tư nên ưu tiên dòng tiền nhàn rỗi, hạn chế dùng đòn bẩy. Ngoài ra, cần tìm dự án pháp lý rõ ràng, tiến độ xây dựng tốt”, bà Giang Huỳnh lưu ý.