Đất nền Quận 2: Có đáng để đầu tư thời điểm này?

Thị trường đất nền Quận 2 hiện nay diễn biến ra sao, giá bán so với các khu vực khác như thế nào, và có đáng để các nhà đầu tư "đổ tiền"?

Thị trường đất nền Quận 2 hưởng lợi lớn từ quy hoạch hạ tầng

Phân khúc đất nền Quận 2 hiện nhận được sự quan tâm và chú ý rất lớn từ thị trường, cao hơn hẳn so với các quận còn lại của khu Đông TP.HCM. Lý do là bởi khu vực quận 2 được xem là khu nội thành phát triển liền kề trung tâm Quận 1, trong tương lai được định hướng trở thành trung tâm mở rộng của TP.HCM, giữ trọng trách về chức năng thương mại, dịch vụ và tài chính.

Quận 2 là khu vực rất được ưu ái về phát triển cơ sở hạ tầng cũng như sở hữu nhiều dự án lớn

Với sự xuất hiện của hàng loạt các dự án lớn, cao cấp, các khu dân cư đáng sống như Thủ Thiêm, Thảo Điền, Đảo Kim cương... cùng với đó là sự quy hoạch đồng bộ, bài bản của cơ sở hạ tầng và đang được nâng cấp, mở rộng hoặc làm mới trong thời gian gần đây.

Có thể kể đến các dự án như: tuyến cao tốc Tp.HCM - Long Thành - Dầu Giây, đường Vành đai 2, dự án mở rộng nâng cấp đường Nguyễn Thị Định, Trần Não… giúp giao thông khu vực quận 2 trở nên thông suốt, kết nối dễ dàng đến các khu vực lân cận như quận 1, quận 9, quận Bình Thạnh, quận Thủ Đức, Phú Mỹ Hưng - Quận 7. Ngoài ra, các công trình giao thông công cộng như tuyến đường sắt trên cao Metro cũng đi xuyên qua địa bàn Quận 2, phù hợp với định hướng phát triển nước ta khi đang cố gắng giảm tải lượng xe máy và chuyển sang dùng phương tiện công cộng là chủ yếu.

Cơ sở hạ tầng là một trong những yếu tố tiên quyết quyết định sự phát triển thị trường bất động sản khu vực đó. Đất nền Quận 2 cũng vậy, với cơ sở hạ tầng ổn định và hứa hẹn còn phát triển mạnh ở tương lai khiến đất nền Quận 2 thu hút được sự chú ý rất lớn của giới đầu tư trong những năm qua.

Cơ sở hạ tầng được quy hoạch đồng bộ, phát triển tạo sức hút lớn cho thị trường bất động sản quận 2

Một yếu tố quan trọng nữa giúp thị trường đất nền Quận 2 trở nên nóng trong thời gian qua là thị trường đất nền Tp.HCM đã rơi vào tình trạng bão hòa. Khu vực trung tâm thành phố rơi vào tình trạng “đất chật người đông”, cộng thêm môi trường ngày càng bị ô nhiễm và khói bụi, kẹt xe. Điều này tạo ra xu hướng đầu tư mới là đổ xô ra các khu vực vùng ven nơi quỹ đất còn nhiều, không khí trong lành.

Các dự án đất nền quận 2 cũng như các dự án căn hộ chung cư khu vực quận 2 đã và đang được triển khai cũng rất chú trọng vào tạo môi trường sống xanh, sạch, hứa hẹn cung cấp cho cư dân môi trường sống tốt nhất.

Tình hình thực tế của thị trường đất nền Quận 2

Bởi tiềm năng phát triển vượt bậc cùng cơ sở hạ tầng ổn định, phát triển khiến thị trường đất nền quận 2 là "miếng bánh béo bở" trong mắt các nhà đầu tư. Hệ lụy tất yếu là giá đất nền quận 2 tăng chóng mặt trong thời gian qua.

Theo số liệu từ DKRA, giá bán trung bình đất nền quận 2 vào tháng 1/2019 đã lên đến 166 triệu/m2, đây là mức giá cao nhất trên thị trường đất nền khu Đông Sài Gòn vào thời điểm đó. Cụ thể mức giá đất nền quận 2 ở từng khu vực được ghi nhận như sau:

• Giá rao bán các lô đất nền có diện tích 80m2 –  400m2 tại khu An Phú – An Khánh đã đạt mức từ 86 –  166 triệu đồng/m2

• Giá rao bán các lô đất nền quận 2 thuộc dự án Huy Hoàng là 63 – 165 triệu đồng/m2

• Giá đất nền quận 2 tại khu dân cư Phú Nhuận là 67 – 120 triệu đồng/m2.

• Khu dân cư Đông Thủ Thiêm, giá đất nền vào khoảng 45 – 60 triệu đồng/m2.

• Giá đất nền quận 2 tại khu dân cư Cát Lái Invesco là 35 –  50 triệu đồng/m2 với diện tích 80 – 160m2

So sánh đất nền quận 2 với các khu vực thuộc Đông Sài Gòn và các khu vực lân cận ở cùng thời điểm ta thấy được rằng giá đất nền quận 2 cao hơn rất nhiều so với các nơi khác, như khu vực quận 9 giá đất nền cao nhất cũng chỉ là 54 triệu/m2 hay Thủ Đức là 58 triệu/m2.

Mở rộng ra, so sánh với thị trường đất nền Nhà bè, khu vực Hóc môn giá cao nhất chỉ khoảng 70 triệu/ m2, khu vực Long An 20 triệu/m2, còn Đồng Nai chỉ khoảng 22 triệu/m2 thấp hơn rất nhiều so với giá đất nền quận 2 (Theo số liệu từ DKRA).

Giá rao bán đất nền quận 2 cao hơn nhiều khu vực khác trên địa bàn Tp.HCM và các tỉnh lân cận (Nguồn ảnh DKRA)

Khó khăn nào khi đầu tư đất nền Quận 2?

Thực tế cho thấy, thị trường đầu tư đất nền Quận 2 từ đầu năm 2019 đến nay không nhộn nhịp sôi động như giai đoạn 2017-2018. Bởi lẽ tuy tiềm năng phát triển cao nhưng giá đất nền quận 2 đã bị đẩy lên con số quá cao và dự tính còn tiếp tục tăng, vượt quá khả năng đầu tư của các nhà đầu tư nhỏ. Trong khi đó các nhà đầu tư tầm trung cũng rất e dè khi quyết định rót tiền vào đầu tư đất nền quận 2 vì sợ chôn vốn. Thị trường đầu tư đất nền quận 2 dần trở thành sân chơi của giới nhà giàu, những người sẵn sàng bỏ tiền đầu tư đất nền dài hạn, “ôm đất" chờ giá tăng.

Giá đất nền quận 2 tăng nhang nhưng lại ít giao dịch bởi giá đang quá cao

Tính thanh khoản đất nền quận 2 không cao cũng là nguyên nhân các nhà đầu tư nên cân nhắc khi đầu tư đất nền quận 2. Bởi lẽ giá đất nền quận 2 quá cao khiến cho việc mua đi, bán lại gặp khó khăn rất lớn, lời không nhiều thậm chí đôi khi vì kẹt vốn, sợ chôn vốn nên nhà đầu tư bắt buộc phải bán lỗ dù giá đất nền quận 2 liên tục tăng.

Không chỉ vậy, dòng tiền lời tạo ra từ đất nền quận 2 qua các hoạt động như cho thuê, mua bán, kinh doanh cũng rất thấp khi mật độ dân cư thật sự còn thưa thớt, đất trống để hoang còn nhiều…

Mật độ dân cư quận 2 vẫn còn thưa thớt, đất trống còn nhiều như khu vực Thạnh Mỹ Lợi

Khó khăn đến từ sự phát triển mạnh của dự án căn hộ chung cư và đầu tư đất nền vùng ven: 

Bởi lẽ giá đất nền quận 2 lên quá cao khiến cho việc mua một mảnh đất cất nhà đối với nhiều người hầu như vô vọng nên nhiều người đã chuyển hướng sang mua căn hộ chung cư. Cùng với đó là các dự án căn hộ chung cư mọc lên hàng loạt với nhiều phân khúc, đa dạng về diện tích giúp cho các nhà đầu tư dễ dàng lựa chọn hơn.

Đây dần là lựa chọn xu thế ở Tp.HCM nói chung và quận 2 nói riêng khi giá cả hợp lý, vừa túi tiền với các gia đình có thu nhập trung bình khá. Trong khi đó, các tiện ích nội và ngoại khu vẫn được đảm bảo đầy đủ, thậm chí có phần vượt trội hơn so với việc chọn đầu tư đất nền quận 2 và còn phải cất nhà.

Nhiều dự án căn hộ chung cư mọc lên tạo điều kiện cho nhà đầu tư có thêm lựa chọn để cân nhắc

Bên cạnh đó, các dự án đất nền vùng ven phát triển mạnh cũng là lý do làm cho đầu tư đất nền quận 2 ngày càng khó khăn. Các nhà đầu tư vừa và nhỏ tìm được hướng đầu tư nhanh và có lợi hơn khi đầu tư vào thị trường đất nền khu vực vùng ven như Nhà Bè, Hóc Môn, Nhơn Trạch, Long An… những nơi có giá mềm và thị trường mua bán sôi động hơn.

Chưa kể chính sách giãn dân của Tp.HCM giúp sự kết nối và chất lượng cơ sở hạ tầng của các khu vực Long An, Bình Dương, Đồng Nai và TP.HCM được tăng cao là cơ hội cho các sản phẩm đất nền khu vực phụ cận trở nên thu hút với tỷ lệ sinh lời cao hơn so với đầu tư đất nền quận 2.

Đầu tư đất nền vùng ven đang là cơn sốt khi nhiều nơi rơi vào tình trạng "cháy hàng"

Bạn có thể tìm hiểu thêm thông tin hữu ích về đầu tư đất nền qua tài liệu dưới đây:

• Có thể bạn quan tâm: Bảng danh sách tất cả dự án nhà ở xã hội đang triển khai tại TP.HCM, người mua nhà phải biết
• Bảng danh sách tất cả dự án thương mại đang triển khai tại khu vực nội thành phát triển TP.HCM
• Hơn 90% người mua nhà phố giá rẻ đều gặp rắc rối này
• Danh sách và giá bán 8 dự án đất nền Quận 9 mà bạn nên biết
• 5 kinh nghiệm vay tiền mua nhà giúp bạn an tâm, không lo áp lực trả nợ

Hoàng Triều (Tổng hợp)