Bảng giá đền bù nhà ở tại 22 quận, huyện, thành phố ở TP.HCM

Giá đền bù nhà ở TPHCM ở 22 quận huyện là bao nhiêu, cao hay thấp hơn mức đền bù Nhà nước ở các khu vực các là câu hỏi của nhiều cư dân. Việc nắm rõ kiến thức về đền bù nhà đất giúp người dân xác định quyền lợi, trường hợp được đền bù, khung giá đền bù, có quyền khiếu nại khi quá trình đền bù xuất hiện sai sót. Nhằm giúp bạn có đủ thông tin về giá đền bù nhà cấp 4, đất ở khu vực TPHCM, Rever đã tổng hợp trong bài viết sau đây.

Các trường hợp thu hồi đất ở theo quy định pháp luật 

Thu hồi đất là việc Nhà nước lấy lại quyền sử dụng đất đã cấp cho người dân hoặc thu lại đất ở của người vi phạm pháp luật về quyền sử dụng đất. Toàn bộ quá trình thu hồi đất ở phải tiến hành theo đúng quy định của pháp luật, đất bị thu hồi phục vụ có các mục đích cụ thể như sau:

• Thu hồi đất phục vụ cho quốc phòng, an ninh, vì mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, hướng tới lợi ích quốc gia, công cộng.
• Thu hồi đất do người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai.
• Thu hồi đất do thời hạn sử dụng đất chấm dứt theo pháp luật, người sử dụng tự nguyện trả lại đất, khu vực đất ở có nguy cơ ảnh hưởng tới tính mạng con người.

 Việc tiến hành thu hồi nhà ở, đất nông nghiệp tại TPHCM do nhiều nguyên nhân

Trường hợp thu hồi đất cho mục đích quốc phòng, an ninh:

Dựa theo Điều 61 bộ Luật Đất Đai ban hành 2013, Nhà nước tiến hành thu hồi đất để phục vụ cho các mục đích an ninh, quốc phòng sau đây:

• Xây dựng nơi đóng quân, trụ sở quân đội.
• Thành lập các khu căn cứ quân sự.
• Thi công các công trình phòng thủ trận địa, đặc biệt là các dự án an ninh, quốc phòng.
• Xây dựng ga tàu, cảng phục vụ quân sự.
• Thi công các công trình khoa học công nghệ, văn hóa, công nghiệp, thể thao phục vu cho an ninh, quốc phòng.
• Xây dựng các kho tàng để phục vụ cho lực lượng vũ trang.
• Xây dựng trường bắn, bãi thử vũ khí, nơi hủy vũ khí, thao trường.
• Làm nơi đào tạo, bệnh viện, khu vực an dưỡng, trung tâm huấn luyện phục vụ lực lượng vũ trang nhân dân.
• Làm nhà công vụ phục vụ nhu cầu lực lượng vũ trang nhân dân.
• Làm nơi giam giữ, cơ sở giáo dục do Bộ Công An, Bộ Quốc Phòng quản lý.

Trường hợp thu hồi đất cho mục đích phục vụ quốc gia, công cộng:

Thu hồi đất để tiến hành các dự án quốc gia, công cộng

Theo Điều 62 bộ Luật Đất Đai ban hành 2013, Nhà nước có quyền tiến hành thu hồi đất phục vụ mục đích, quốc gia công cộng sau đây:

• Tiến hành các dự án Quốc gia quan trọng được Quốc hội chủ trương đầu tư, cần thiết phải thu hồi đất.
• Tiến hành các dự án được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, quyết định đầu tư cần thu hồi đất ở theo quy định của pháp luật.
• Tiến hành các dự án được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh phê duyệt, cần thực hiện thu hồi đất dựa vào quy định của pháp luật.

Theo Điều 63 bộ Luật đất đai ban hành 2013, việc thu hồi đất ở phục vụ mục đích an ninh, quốc phòng phải dựa trên các căn cứ cụ thể như sau:

• Các dự án theo trường hợp cần thu hồi đất được quy định cụ thể tại Điều 61, 62 của bộ Luật đất đai ban hành 2013.
• Kế hoạch sử dụng đất của cấp huyện trình lên hằng năm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.
• Tiến độ sử dụng đất đã thu hồi để thực hiện dự án.

Trường hợp thu hồi đất ở do vi phạm luật đất đai:

Theo Điều 63 của bộ Luật đất đai ban hành 2013, việc thu hồi đất do vi phạm luật đất đai phải được cơ quan có thẩm quyền xác định hành vi vi phạm. Cụ thể bao gồm:

• Sử dụng đất ở không đúng với mục đích, đối tượng đã bị xử phạt hành chính do vi phạm luật đất đai mà vẫn tiếp tục vi phạm.
• Người có quyền sử dụng đất cố ý hủy hoại đất.
• Đất ở được chuyển giao, cho thuê không đúng đối tượng, thẩm quyền.
• Đất không nằm trong phạm vi được chuyển nhượng, tặng cho nhưng vẫn cố tình thực hiện chuyển nhượng, tặng cho.
• Đất ở được Nhà nước cấp quyền quản lý mà để bị lấn chiếm trái phép.
• Đất theo quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà người sử dụng thiếu trách nhiệm để bị lấn chiếm trái phép.
• Người sử dụng đất không tuân thủ nghĩa vụ với Nhà nước, đã tiến hành xử phạm nhưng không chấp hành.
• Đất ở trồng cây hằng năm không được sử dụng.
• Đất ở được Nhà nước giao quản lý, cho thuê tiến hành các dự án đầu tư nhưng không sử dụng trong khoảng thời gian quy định.

Quy định về mức giá đền bù đất ở tại 22 quận, huyện, thành phố ở TP.HCM

Quy định về mức bồi thường khi thu hồi đất ở tại TPHCM được Nhà nước ban hành, quy định cụ thể theo Điều 6 Nghị định 47/2014/NĐ-CP. Bao gồm các trường hợp sau:

Trường hợp 1: Đối với gia đình, cá nhân tại Việt Nam, người định cư tại nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất của Việt Nam:

• Nếu thu hồi hết diện tích đất ở, sau khi thu hồi không đủ điều kiện để tiếp tục sinh sống, đồng thời hộ gia đình, cá nhân không còn nơi ở khác thì sẽ bồi thường bằng nhà ở tái định cư.
• Nếu thu hồi hết phần diện tích đất ở, sau khi thu hồi không còn ở được mà cá nhân, hộ gia đình còn nơi ở khác tại địa phương thì sẽ bồi thường bằng tiền. Trong trường hợp địa phương có quỹ đất thì bồi thường bằng đất ở. 

Trường hợp 2: Các hộ gia đình quy định tại mục 1 nhưng có nhiều thế hệ, nhiều cặp vợ chồng sống tách thành các hộ riêng trên thu đất được thu hồi sẽ xét để tách thành các hộ riêng theo quy định pháp luật.

Trường hợp 3: Hộ dân, cá nhân, người Việt Nam sống tại nước ngoài không có nhu cầu bồi thường bằng đất, nhà ở tái định cư sẽ được bồi thường bằng tiền.

Trường hợp 4: Hộ dân, cá nhân đang sử dụng đất cần được thu hồi phải chuyển chỗ ở nhưng không nằm trong diện được bồi thường. Nếu không còn nhà ở, đất ở khác tại địa phương sẽ được Nhà nước bán, cho thuê, vay vốn mua nhà hoặc giao đất có thu tiền sử dụng.

Trường hợp 5: Thửa đất cần thu hồi có còn diện tích đất nông nghiệp, không được công nhận là đất ở thì cá nhân có thời gian chuyển phần diện tích đó sang mục đích sử dụng để ở theo quy định được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định.

Trường hợp 6: Tổ chức, người Việt Nam sống tại nước ngoài, doanh nghiệp vốn nước ngoài đang thực hiện dự án trên diện tích đất cần thu hồi. Nếu đủ điều kiện sẽ được tiến hành bồi thường theo Điều 75 Luật Đất đai ban hành 2013.

Khung giá đền bù đất ở tại TPHCM năm 2023

Tại từng quận huyện sẽ có giá đền bù nhà ở tại TPHCM khác nhau, được quy định cụ thể trong quyết định 13/2023/QĐ-UBND chính thức ban hành 8/3/2023. Dựa vào hệ số này, Nhà nước sẽ tiến hành lập phương án bồi thường, hỗ trợ người dân trong khu vực đền bù có thể tái định cư nhanh chóng. Cụ thể như sau:

Theo thống kê, hệ số giá đền bù đất phi nông nghiệp tại khu vực TPHCM gấp 25 lần so với giá của Nhà nước:

STT	Quận huyện	Hệ số K
1	Quận 1	4 - 5
2	Quận 3	4 - 5
3	Quận 4	4 - 8,5
4	Quận 5	4,5 - 6,5
5	Quận 6	3 - 6
6	Quận 7	6 - 12
7	Quận 8	5 - 11
8	Quận 10	5 - 11
9	Quận 11	6 - 9
10	Quận 12	10 - 15
11	Quận Phú Nhuận	5 - 7
12	Quận Tân Phú	7 - 18
13	Quận Tân Bình	4 - 7
14	Quận Bình Thạnh	4 - 6
15	Quận Gò Vấp	8 - 18
16	Quận Bình Tân	6 - 14
17	Huyện Bình Chánh	6 - 22
18	Huyện Nhà Bè	10 - 21
19	Huyện Cần Giờ	5 - 15
20	Huyện Hóc Môn	10 - 25
21	Huyện Củ Chi	13 - 20
22	TP Thủ Đức	6 - 25

Kết luận: Theo số liệu ở bảng trên, hệ số điều chỉnh giá đất tại TP HCM tối đa gấp 25 lần hệ số nhà nước với 2 địa phương là huyện Hóc Môn (10 - 25) và TP Thủ Đức (6 - 25).

Đối với các khu vực đất phi nông nghiệp không phải để ở:

• Khu vực đất thương mại, dịch vụ: giá đền bù bằng 80% giá đất ở liền kề.
• Khu vực đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, không dùng cho mục đích thương mại, dịch vụ; khu vực đất sử dụng vào các mục đích công cộng nhằm để kinh doanh; Đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất công trình sự nghiệp: giá đền bù bằng 60% giá đất ở liền kề.
• Khu vực đất nghĩa trang, nghĩa địa: giá đền bù bằng 60% giá đất ở liền kề.
• Khu vực đất giáo dục, y tế: giá đền bù tính bằng 60% giá đất ở liền kề.
• Khu vực đất tôn giáo: giá đền bù bằng 60% giá đất ở liền kề.

 Minh họa khu vực đất phi nông nghiệp không phải để ở

Đối với các khu đất phi nông nghiệp dùng cho mục đích ở:

• Vị trí thứ 1: Khu vực đất có mặt tiền đường có ít nhất 1 mặt giáp với mặt đường theo quy định.
• Vị trí thứ 2: Dành cho các khu đất, thửa đất có ít nhất 1 bên giáp hẻm có chiều rộng từ 5m trở nên thì giá đền bù bằng ½ của vị trí thứ nhất.
• Vị trí thứ 3: Dành cho các khu đất, thửa đất có ít nhất 1 bên tiếp giáp với hẻm có chiều rộng từ 3 - 5m thì giá đền bù bằng 0.8 của vị trí thứ 2.
• Vị trí thứ 4: Dành cho các khu đất, thửa đất ở các vị trí khác, giá đền bù bằng 0.8 của vị trí thứ 3.

Cách tính giá đền bù nhà ở TP.HCM

Thông thường, trên diện tích đất ở sẽ có phần nhà ở xây dựng, giá đền bù nhà ở và đất ở sẽ có sự khác biệt, Rever sẽ cập nhật công thức tính mới nhất dưới đây:

Cách tính giá đền bù đất TPHCM

Công thức tính giá đền bù đất TPHCM khi bị thu hồi như sau:

Số tiền đền bù đất ở (VNĐ/m2) = Giá đền bù đất (VNĐ/m2) x Tổng diện tích đất trong diện bị thu hồi

Trong đó, cách tính giá đền bù đất được quy định cụ thể tại điểm D, Khoản 4, Điều 114 bộ Luật đất đai ban hành 2013, khoản 4 Điều 3 thuộc Nghị định 01/2017/NĐ-CP và khoản 5 Điều 4 thuộc Nghị định 44/2014/NĐ-CP thông qua hệ số điều chỉnh giá đất trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất. Cụ thể:

Giá trị đất cần định giá (m2) = Giá trong bảng giá đất x Hệ số K

Trong đó:

• Giá trong bảng giá đất là số liệu do UBND các tỉnh, thành ban hành 5 năm 1 lần, được công khai minh bạch.
• Hệ số K (hệ số điều chỉnh giá đất) do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm cần thu hồi đất.

Cách tính giá đền bù nhà ở tại TPHCM

Dựa theo Điều 9 trong Nghị định số 47/2014/NĐ-CP về vấn đề bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất, cách tính giá đền bù nhà ở trên diện tích đất như sau:

Tgt = G - (G/T) x T1, nếu T = T1 thì Tgt = 0

Trong đó, Tgt là giá trị hiện tại của ngôi nhà, nếu Tgt = 0 thì giá đền bù nhà ở, công trình cũng bằng 0.

Theo quy định tại Khoản 1, Khoản 2 Điều 9 trong Nghị định số 47/2014/NĐ-CP được Thủ tướng Chính phủ ban hành như sau:

Giá đền bù nhà, công trình trên đất sẽ khác với đất khi nhà nước tiến hành thu hồi theo Khoản 2 Điều 89 bộ Luật Đất đai ban hành 2013. Trong đó, mức bồi thường nhà, công trình bằng tổng giá trị hiện tại mà nhà, công trình đó bị thiệt hại, khoản tiền bồi thường tính bằng phần trăm theo giá trị hiện có của căn nhà.

Trên đây là các thông tin về giá đền bù nhà ở TPHCM được Rever tổng hợp dựa trên các thông tin được Nhà nước ban hành, hy vọng bạn sẽ có thêm kiến thức, xác định thuộc trường hợp nào để nhận tiền đền bù phù hợp. Đồng thời, các khung giá đền bù trên chỉ có tính chất tham khảo, có thể thay đổi tùy từng khu vực cụ thể và tình hình dự án cần thực hiện.