Thị trường bất động sản TP.HCM ra sao trong 6 tháng đầu 2017?

Báo cáo mới đây của Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) cho thấy trong 6 tháng đầu năm 2017, toàn thành phố đã phát triển được 4,92 triệu m2 sàn nhà ở, nâng tổng diện tích nhà ở thành phố lên 157 triệu m2, bình quân đạt 18,47 m2/người.

Theo Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), nhìn toàn cục thị trường BĐS trong 6 tháng qua vẫn tiềm ẩn những yếu tố rủi ro như đã có tình trạng lệch pha cung - cầu, chủ yếu lệch về phân khúc bất động sản cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng; nguồn vốn tín dụng của các ngân hàng và nguồn vốn xã hội (chủ yếu là của người mua nhà) đổ vào thị trường bất động sản rất lớn, tình trạng sốt đất ảo đang diễn ra trên toàn địa bàn TP.HCM...

Thành phố đang thực hiện đầu tư 9 dự án nhà tái định cư với quy mô 10.229 căn hộ và nền nhà; Thành phố cũng đang lựa chọn nhà đầu tư, và khẩn trương xây dựng tiêu chuẩn về quy hoạch, thiết kế để thực hiện mục tiêu nâng cấp, xây dựng lại tối thiểu 50% trong tổng số 474 chung cư cũ từ nay đến năm 2020...

Tính đến 31/12/2016, toàn thành phố có 13.220 doanh nghiệp bất động sản (gồm 4.970 công ty cổ phần, 5.878 công ty TNHH 2 thành viên trở lên, 2.140 công ty TNHH một thành viên, 232 doanh nghiệp tư nhân); Trong 6 tháng đầu năm, đã có 18.000 doanh nghiệp được thành lập, nhưng có đến khoảng hơn 1/3 doanh nghiệp bất động sản ra đời, phần lớn hoạt động trên lĩnh vực kinh doanh dịch vụ bất động sản.

"Đây là dấu hiệu cho thấy thị trường bất động sản vẫn đang thu hút sự quan tâm đầu tư, khởi nghiệp của xã hội, nhưng cũng đặt ra vấn đề về năng lực hoạt động, tính chuyên nghiệp, và cơ quan quản lý nhà nước cần hết sức quan tâm công tác quản lý và hỗ trợ các doanh nghiệp mới thành lập", ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết. Xem chi tiết tình hình thị trường bất động sản Tại Đây.

6 tháng đầu năm 2017, toàn thành phố đã phát triển được 4,92 triệu m2 sàn nhà ở

Về thị trường nhà ở thương mại, trong 6 tháng qua đã có 32 dự án nhà ở hình thành trong tương lai được Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện huy động vốn, với tổng số 16.506 căn (trong đó, có 14.754 căn hộ chung cư, 1.752 căn nhà thấp tầng), với tổng giá trị cần huy động lên đến 30.599 tỷ đồng.

Trong đó, phân khúc cao cấp có 5.164 căn, chiếm tỷ lệ 31,3%, phân khúc trung cấp có 5.136 căn, chiếm tỷ lệ 31,1%, phân khúc bình dân có 6.206 căn, chiếm tỷ lệ 37,6%. Như vậy, tỷ lệ căn hộ có giá vừa túi tiền chiếm tỷ trọng lớn nhất (68,7%) trong tổng số căn hộ đưa ra thị trường trong 6 tháng đầu năm. HoREA đánh giá rằng đây là tín hiệu đáng mừng vì các nhà đầu tư, các doanh nghiệp đã có sự tái cơ cấu sản phẩm mạnh mẽ theo hướng tăng mạnh sản phẩm căn hộ quy mô vừa và nhỏ (1-2 phòng ngủ) đáp ứng nhu cầu thực của đông đảo người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị và có tính thanh khoản cao.

Tuy nhiên, nhìn tổng thể thì số lượng nhà ở chào bán giảm so với cùng kỳ năm 2016: Phân khúc nhà ở bình dân chào bán tăng 1,9 lần, phân khúc cao cấp tăng 1,8 lần, nhưng phân khúc trung cấp giảm đến 42,1%, có những chủ đầu tư lớn chuyên phát triển dự án nhà ở trung cấp không có sản phẩm bán trong 06 tháng đầu năm nay.

Thị trường BĐS tăng trưởng mạnh đồng nghĩa với tình hình tranh chấp trong chung cư tiếp tục gia tăng, chủ yếu là tranh chấp do chủ đầu tư chậm tổ chức đại hội chung cư để bầu Ban quản trị, chưa bàn giao quỹ bảo trì chung cư, tranh chấp phần sở hữu chung trong chung cư (nhà để xe, phòng sinh hoạt cộng đồng, các diện tích có thể kinh doanh cho thuê...), tranh chấp về quản lý sử dụng nguồn thu phí vận hành chung cư do các hộ dân nộp hàng tháng, về chất lượng xây dựng chung cư, chất lượng thiết bị, công trình phòng cháy chữa cháy.

Trong các loại tranh chấp thì đặc biệt gay gắt là nhiều trường hợp chủ đầu tư không làm "sổ đỏ" cho người mua nhà qua nhiều năm, trong đó có nhiều trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp căn hộ và dự án cho ngân hàng mà không giải chấp, hoặc chưa đủ điều kiện nghiệm thu hoàn thành công trình nhưng đã đưa dân vào ở không đảm bảo an toàn...

Cũng theo Hiệp hội BĐS TP.HCM, trong 6 tháng qua thị trường địa ốc đã phải chứng kiến những cơn sốt đất làm "chao đảo" thị trường tại nhiều khu vực vùng ven trên địa bàn. Theo đó, do giới đầu nậu và cò đất không chính quy lợi dụng các thông tin về quy hoạch hạ tầng giao thông và một số siêu dự án đang còn trên giấy để bơm thổi giá đất, tạo tâm lý đám đông. Ngay lập tức, chính quyền TP.HCM đã có những chỉ đạo kịp thời nhằm làm giảm nhiệt cơn sốt nóng ảo này bằng nhiều giải pháp khác nhau, từ việc xây dựng hệ thống cung cấp thông tin quy hoạch qua điện thoại di động, công bố thông tin tức thời đến việc chỉ đạo cơ quan công an vào cuộc điều tra những đối tượng tạo nên cơn sốt này. Xem thêm: "Sốt" giá đất nền tại TP.HCM, nhà đầu tư nên cẩn trọng điều gì?.

Trong 6 tháng qua thị trường địa ốc đã phải chứng kiến những cơn sốt đất làm "chao đảo" thị trường tại nhiều khu vực vùng ven trên địa bàn

Thị trường văn phòng cho thuê đang phát triển khá ổn định tại TP.HCM, tổng nguồn cung văn phòng cho thuê hiện nay có khoảng 1,8 triệu m2 sàn; trong 6 tháng đầu năm, giá thuê văn phòng hạng A bình quân khoảng 37 USD/m2/tháng, hạng B khoảng 22 USD/m2/tháng, tăng nhẹ từ 1,2% - 4,8%; không có nguồn cung mới văn phòng hạng A; nguồn cung mới văn phòng hạng B chỉ có 01 tòa nhà với 5.500 m2;

Về thị trường căn hộ khách sạn, căn hộ dịch vụ, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng (officetel, condotel, serviced apartment), báo cáo của HoREA nhận định đang có sự phát triển rất lớn, rất nhiều trong thời gian qua, có dấu hiệu cung vượt cầu.

Theo đó, tỷ lệ căn hộ condotel hiện chiếm khoảng 56%, cao hơn nguồn cung phòng khách sạn, resort (chỉ chiếm 44%) tổng nguồn cung là không bình thường, vì thông thường ở các nước, nguồn cung căn hộ condotel thường thấp hơn nguồn cung phòng khách sạn, resort. Đặc biệt, việc chủ đầu tư cam kết lợi nhuận lên đến 12%/năm trong 8 - 12 năm là quá cao, chưa đảm bảo phát triển bền vững, tiềm ẩn yếu tố rủi ro cho nhà đầu tư thứ cấp. Một vấn đề cần được Nhà nước quan tâm giải quyết là tính pháp lý của loại sản phẩm này do hiện nay chưa được quy định rõ ràng trong Luật Nhà ở.

Thị trường bất động sản TP.HCM trong 6 tháng tới sẽ vẫn còn nằm trong chu kỳ tăng trưởng, nhưng sẽ tiếp tục xu thế chững lại so với năm 2016. HoREA dự báo trong giai đoạn 2017 - 2020 sẽ có sự điều chỉnh lớn để giải quyết tình trạng lệch pha cung - cầu hiện nay, giúp cho thị trường trở lại hướng phát triển lành mạnh, bền vững hơn.

Vì sao khó xảy ra bong bóng bất động sản?

Hiện nay việc rót vốn vào lĩnh vực BĐS của các NHTM tiến hành rất chặt chẽ và thận trọng, đảm bảo nguồn vốn an toàn, hiệu quả. Trên cơ sở đó, có thể nói cơ chế chính sách tín dụng của ngành NH đã và đang góp phần hạn chế rủi ro, từ đó góp phần hạn chế tình trạng bong bóng xảy ra như những năm trước đây.

Đó là khẳng định của ông Nguyễn Hoàng Minh, Phó Giám đốc NHNN chi nhánh TP.HCM tại buổi tọa đàm mới đây về hạn chế rủi ro khi mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Theo Lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Chi nhánh TP.HCM, từ tháng 4/2012, NHNN đã loại bỏ BĐS ra khỏi lĩnh vực phi sản xuất và dỡ bỏ mức khống chế, cho vay BĐS trở lại bình thường. Sau quyết định này, có thể nói từ năm 2013 đến nay, thị trường BĐS đã thực sự khởi sắc và ấm dần lên, đặc biệt là năm 2015 thị trường bùng nổ kể cả về giá cũng như về giao dịch thành công.

"Có 2 nguyên nhân chính, dòng tiền từ 2013 đổ vào thị trường BĐS khá phong phú như vốn đầu tư nước ngoài (FDI), kiều hối, các quỹ đầu tư…, nhưng quan trọng hơn hết vẫn là nguồn từ tín dụng NH", ông Minh cho biết.

Theo đó, cho vay BĐS kể cả đối với các dự án hay cá nhân mua nhà đều là cho vay trung và dài hạn, không có cho vay ngắn hạn. Trong khi đó, tổng nguồn vốn huy động của NH có 86,4% là vốn huy động ngắn hạn, chỉ 13,6% vốn trung và dài hạn. Nhưng ngược lại, cho vay trung và dài hạn lại chiếm 54,6% trong tổng dư nợ, cho vay ngắn hạn chỉ chiếm khoảng 45,4% tổng dư nợ.

Do vậy, ông Minh cho rằng các NH thời gian qua cũng tích cực huy động vốn để khắc phục tình trạng mất cân đối này. Bên cạnh đó, các NH cũng chịu nhiều áp lực do tình trạng xử lý nợ xấu, chủ yếu là BĐS thời 2007-2010. Đến nay, hậu quả của nợ xấu đó đã để lại nhiều khó khăn cho ngành NH. Những bài học này đến nay vẫn còn nguyên giá trị. "Đánh giá lại tình hình nguồn vốn NH phục vụ cho thị trường BĐS, chúng tôi có những trăn trở trước những áp lực như thế", ông Minh nói thêm.

Hiện nay, cơ chế chính sách của ngành NH đang góp phần hạn chế rủi ro, không để bong bóng BĐS xảy ra. Cụ thể, Thông tư 06/2016 của NHNN về việc sửa đổi bổ sung một số điều của Thông tư 36/2014 quy định về các giới hạn, các tỷ lệ an toàn hoạt động của các TCTD. Theo đó, từ năm 2017 các NHTM chỉ được sử dụng 50% vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn, và đến năm 2018 chỉ còn được sử dụng 40% vốn huy động ngắn hạn cho vay trung và dài hạn, trong khi chỉ số này từ năm 2016 trở về trước là 60%.

Theo các chuyên gia nhận định, tình trạng bong bóng bất động sản khó xảy ra

Quy định này cũng đặt ra bài toán hóc búa cho các ngân hàng thương mại vì vốn huy động chủ yếu là ngắn hạn nhưng cho vay trung, dài hạn chiếm phần lớn tổng dư nợ. Nay chỉ số này kéo xuống buộc các NH phải tính toán đưa ra những sản phẩm, dịch vụ để huy động vốn trung và dài hạn nhiều hơn.

Một cơ chế nữa là Thống đốc NHNN đã ban hành Chỉ thị 01 cho năm 2017 về các hoạt động của NH thực hiện chính sách tiền tệ. Trong đó có nêu rõ các tổ chức tín dụng khi mở rộng tín dụng của mình phải đảm bảo an toàn, hiệu quả, hạn chế rủi ro ở mức thấp nhất, đặc biệt phải kiểm soát chặt chẽ những lĩnh vực nhiều rủi ro như BĐS, BT, BOT giao thông.

Do đó, hiện nay việc rót vốn vào lĩnh vực BĐS của các ngân hàng thương mại tiến hành rất chặt chẽ và thận trọng, đảm bảo nguồn vốn an toàn, hiệu quả. Trên cơ sở đó, có thể nói cơ chế chính sách tín dụng của ngành NH đã và đang góp phần hạn chế rủi ro trong lĩnh vực BĐS, từ đó góp phần hạn chế tình trạng bong bóng xảy ra như những năm trước đây.

Còn theo ông Lê Hoàng Châu, thời gian gần đây nhiều người đang lo ngại bong bóng BĐS, nhưng để xảy ra bong bóng thị trường phải có 5 yếu tố để hình thành. Yếu tố đầu tiên là khi nền kinh tế phát triển nóng, như trường hợp năm 2007 mọi người đều dễ dàng có thể kiếm tiền rồi đem đổ vào BĐS. Thứ hai là yếu tố buông lỏng tín dụng quản lý tiền tệ. Thứ ba là lệch pha giữa các phân khúc nhà ở (thừa cao cấp, thiếu trung bình). Yếu tố thứ 4 là gia tăng nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp, đầu cơ. Thứ năm là thiếu sự kiểm soát của cơ quan chức năng. Tuy nhiên, đến nay nền kinh tế chưa xuất hiện tất cả các dấu hiệu trên.

Ông Châu cũng cho hay, thời gian gần đây một số dự án có tới 70% nhà đầu tư vào mua bán. Nhưng thực sự chưa thấy xuất hiện nhà đầu cơ chuyên nghiệp như năm 2007, khi họ tạo sóng, lướt sóng một cách nhanh chóng làm ảnh hưởng đến toàn bộ thị trường BĐS, mà phải sau nhiều năm mới hồi phục.

“Tôi cho rằng chưa có bong bóng trên toàn bộ thị trường, nhưng đang có sốt ảo về đất nền, phân lô, đất ruộng”, ông Châu khẳng định. Nhưng những yếu tố hạ tầng như cầu đường đã làm tăng giá BĐS. Bên cạnh đó, một số nhà đầu tư công bố các dự án lớn làm nên những cơn sốt đất rất phi lý. Ví như đất vườn ở Long An, Củ Chi đã lên đến gần 12 triệu/m2, thậm chí có những khu vực đồng ruộng mà "cò" hét giá lên đến 20 triệu đồng/m2 là không thể chấp nhận được.

Để kết thúc cho bài viết này, Rever gửi đến bạn tài liệu Cẩm nang mua bán nhà qua đường dẫn tải về Miễn phí dưới đây, hy vọng sẽ cung cấp cho bạn những thông tin hữu ích.

Có thể bạn quan tâm:

• TP.HCM đầu tư thêm 7.056 tỷ vào hạ tầng khu Đông
• Điểm mặt 12 dự án hạ tầng trọng điểm tại TP.HCM
• Sắp khởi công đường song hành cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây
• Khu Đông Sài Gòn - "Ông vua" về tốc độ phát triển

Ngọc Hải (TH)