Về việc đánh thuế ngôi nhà thứ hai: Nhà đầu tư cần chuẩn bị gì?
25/12/2017
Để phòng rủi ro từ những tác động của việc đánh thuế ngôi nhà thứ hai, nhà đầu tư địa ốc cần chuẩn bị gì?
Sau một thời gian im ắng, mới đây, vấn đề đánh thuế căn nhà thứ hai, thứ ba lại một lần nữa trở thành tâm điểm bàn luận của thị trường, khi Bộ Tài chính đã hoàn thành một báo cáo chuyên đề, tái khẳng định: “Việc đánh thuế tài sản phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế – xã hội trong giai đoạn tới, góp phần tăng cường quản lý nhà nước đối với tài sản”. Để phòng rủi ro từ những tác động của việc đánh thuế ngôi nhà thứ hai, nhà đầu tư địa ốc cần chuẩn bị gì?
Theo giới phân tích, có thể sang năm, dự thảo này mới được trình lên Quốc hội. Tuy nhiên, không sớm thì muộn, việc áp thuế suất cho ngôi nhà thứ hai, thứ ba, thậm chí là ngôi nhà thứ nhất sẽ sớm được thông qua ở nước ta, sau khoảng 3-4 năm nữa (giai đoạn năm 2020).
Hiệu quả của dự thảo, có lẽ chỉ đến khi chính thức áp dụng mới có thể kiểm chứng được. Nhưng với nhà đầu tư bất động sản, ngay thời điểm này, họ đã phải cân nhắc kỹ hơn quyết định đầu tư vào những dự án sắp tới của mình.
Sẽ có bất cập khi dự thảo được thông qua
Nhận định về dự thảo đánh thuế ngôi nhà thứ hai, thứ ba, giới chuyên gia và nhà đầu tư trên thị trường đưa ra khá nhiều quan điểm, ý kiến khác nhau, nhưng đa phần đều lo ngại về những bất cập mà chính sách này có thể mang lại.
Đơn cử, nhiều chuyên gia cho rằng, việc đánh thuế bất động sản nói chung ở nước ta là không dễ dàng. Bởi hệ thống cơ sở dữ liệu nhân khẩu của nước ta hiện chưa đồng bộ giữa các tỉnh thành, trong khi nhà đầu tư lại có thể mua bất động sản ở khắp nơi chứ không tập trung ở một tỉnh thành nào, vì thế sẽ rất khó quản lý nếu người mua không chủ động kê khai.
Ngoài ra, bảng giá nhà đất chênh lệch rất cao so với giá đất thực sự trên thị trường, nên sử dụng thước đo nào để đánh thuế cho thật công bằng, cũng không phải chuyện dễ. “Giá nhà đất chỉ bằng 30% bảng giá thị trường. Ví dụ đất ở một số khu ở quận 1 (TP.HCM) chỉ ở mức 162 triệu/m2 nhưng trên thực tế giá đất trên thị trường tại quận 1 có những nơi lên đến cả tỉ đồng/m2. Như vậy, mức chênh lệch giữa bảng giá và mức giá thị trường là rất lớn” – ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM cho biết.
Việc đánh thuế ngôi nhà thứ hai vướng phải nhiều ý kiến trái chiều
Song song với những khó khăn trên, nhiều chuyên gia lo ngại, có thể nghị định này còn khiến thị trường bất động sản giảm sức hút, thiếu công bằng với người mua nhà, hay xuất hiện thêm các hệ lụy như cơ chế xin – cho trong thủ tục hành chính, việc thuế chồng chéo nhau…
Mô hình đánh thuế bất động sản ở các nước trên thế giới
Tại Mỹ, việc đánh thuế bất động sản do các tiểu bang quy định, mỗi tiểu bang có thuế suất khác nhau. Sự khác nhau này là do giá trị bất động sản ở các bang khác nhau. Ví dụ như tại bang California, thuế suất là hơn 1,2%/giá trị bất động sản/năm, bao gồm nhà và đất. Còn tại bang Texas, thuế suất là hơn 4%.
Tại Đài Loan, mức thuế lại phân biệt theo từng phân khúc bất động sản, như áp dụng mức thuế 1,2% - 2% đối với nhà chung cư; khoảng 1,4% đối với nhà riêng; 3% - 5% đối với công trình thương mại.
Còn tại Hàn Quốc, việc áp dụng mức thuế lại được chia theo dòng sản phẩm bất động sản. Chẳng hạn như đánh thuế 0,15% - 0,5% đối với nhà riêng; 0,25% đối với nhà chung cư; 4% đối với biệt thự, nhà trong khu sân golf, các khu vui chơi giải trí; 5% đối với nhà tại các khu đô thị lớn. Mức thuế được tính trên bảng giá đất do địa phương ban hành.
Đảo quốc Singapore đánh thuế bất động sản thứ 2 rất cao, thuế tài sản phụ trội áp dụng từ năm 2013 trên bất động sản thứ 2 lên đến 7% trên giá mua nhà và 10% đối với bất động sản thứ 3.
Nước Nhật đánh thuế bất động sản từ 1,4% - 2,1% trên giá trị cả nhà và đất tính theo giá thị trường và được điều chỉnh 3 năm một lần.
Nước Anh lại đánh thuế dựa trên giá trị bất động sản. Cụ thể với bất động sản thứ 2 có giá trên 40.000 bảng, người mua phải nộp thêm 3% so với mức thuế thông thường. Nhà có giá trên 1,5 triệu bảng thì mức thuế lên tới 15%, nhưng nếu bán nhà cũ trong vòng 3 năm kể từ khi mua nhà thứ 2 thì lại được hoàn trả thuế đã nộp.
Người mua nhà cần chuẩn bị tốt tâm thế
Để chuẩn bị tốt nhất (khi dự thảo này chính thức được áp dụng), tránh tối đa những tác động tiêu cực có thể, có hai điều mà cả cá nhân (mua để sở hữu) và nhà đầu tư (mua để đầu tư, kinh doanh) cần phải quan tâm, đó là cách xây dựng kế hoạch và cách để bắt đầu.
Người mua nhà cần chuẩn bị tâm lý tốt khi vấn đề đánh thuế ngôi nhà thứ hai được áp dụng
“Đầu tiên, khi quyết định mua ngôi nhà thứ hai trở lên, bạn cần có một kế hoạch dài hạn, với mục tiêu cụ thể và phù hợp. Nếu tìm kiếm một nơi vừa là chỗ nghỉ hưu sau này, vừa là của để dành, bạn nên kiểm tra các dịch vụ chăm sóc sức khỏe trong khu vực, cân đối lại thu chi hằng năm trong danh mục đầu tư, theo dõi tình hình phát triển cơ sở hạ tầng trong khu vực… Nếu đó là ngôi nhà để kinh doanh, cho thuê, bạn cần phải có kế hoạch linh hoạt, có nguồn vốn ổn định để tránh bị giam vốn, có kế hoạch B, C nếu tình hình kinh doanh không khả quan, hạn chế nợ lãi suất cao… Bởi vì chi phí lúc này đã tăng lên, nếu không có một kế hoạch dài hạn, cẩn trọng, bạn sẽ sớm bỏ cuộc hoặc bị hụt vốn, dẫn tới nợ nần, thậm chí là phá sản” – các chuyên gia bất động sản trên kênh truyền hình chuyên về bất động sản của Mỹ, HGTV, nhận xét.
Điều chú ý thứ hai, nếu bạn là nhà đầu tư mới gia nhập thị trường, thì cách tốt nhất là nên bắt đầu từ tốn, với số vốn nhỏ để thăm dò, xây dựng mối quan hệ cũng như làm quen với mọi việc.
“Nếu bạn chưa bao giờ đầu tư vào bất động sản, hãy bắt đầu với dự án nhỏ và đừng sử dụng hết tiền của bạn. Không ai từng thành công trong lĩnh vực này, khi nhìn lại những ngày đầu tiên và nói rằng “dự án đầu tiên của tôi là dự án tốt nhất” cả. Bạn phải có đủ thời gian và tiền bạc để học cách đọc hợp đồng, xây dựng mạng lưới chuyên gia – ví dụ như luật sư, môi giới bất động sản – học cách tính thuế, lãi suất, chi phí…, những điều chỉ có giá trị nhất khi nó xuất phát từ kinh nghiệm của chính bạn” – Tai Lopez - doanh nhân, chuyên gia đầu tư bất động sản người Mỹ, sở hữu khối tài sản ước tính hơn 20 triệu USD, phát biểu trên trang Business Insider.
“Khi bắt đầu mua ngôi nhà thứ hai để đầu tư, tôi đã làm thế này: Tìm một số bất động sản giá rẻ, cụ thể là những ngôi nhà cũ kỹ, cải tạo và làm mới chúng, tính toán thật kỹ chi phí, rồi tiến hành kinh doanh và nhận về những kinh nghiệm đầu tiên… Hãy luôn nhớ rằng, khi mà chi phí đang ngày một tăng lên, thì sai lầm của bạn càng nhỏ, hậu quả sẽ càng ít thảm khốc”, ông nói.
Bạn đang theo dõi bài viết Về việc đánh thuế ngôi nhà thứ hai: Nhà đầu tư cần chuẩn bị gì? trong chuyên mục Hướng dẫn Rever. Ngoài ra, bạn cũng có thể tải về tài liệu Cẩm nang mua bán nhà qua đường dẫn dưới đây:
Thông tin liên quan:
Quang Vinh (TH)
Từ khóa liên quan
