Tất cả những điều bạn cần biết về trình tự, thủ tục mua bán nhà đất có sổ đỏ

Mua bán nhà đất là hoạt động ngày càng phổ biến. Ước tính, mỗi ngày có đến hàng trăm giao dịch mua bán nhà đất được diễn ra. Tuy nhiên, không phải ai cũng nắm rõ được trình tự, thủ tục mua bán nhà đất có sổ đỏ như thế nào là đúng.

Thủ tục mua bán nhà đất có sổ đỏ: Các căn cứ pháp lý liên quan

Bất kỳ mọi giao dịch tài sản nào nếu muốn được pháp luật công nhận và bảo vệ thì trước tiên giao dịch đó phải tuân đúng quy định pháp luật dành riêng cho nó. Đối với hợp đồng, thủ tục mua bán nhà đất có sổ đỏ cũng vậy, tất cả mọi giấy tờ, hợp đồng đều phải được xây dựng dựa trên căn cứ pháp lý như:

• Luật đất đai năm 2013

• Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai.

Thủ tục mua bán nhà đất có sổ đỏ: Điều kiện để giao dịch có thể diễn ra

Theo quy định tại Điều 188 của Luật đất đai 2013 thì bạn là người bán hoặc mua nếu muốn được thực hiện thủ tục mua bán nhà đất thì phải thỏa các điều kiện sau đây:

• Đất không có tranh chấp

• Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sổ đỏ: Tuy nhiên có hai trường hợp bạn không cần phải có sổ đỏ vẫn có thể thực hiện thủ tục mua bán nhà đất.

  • Trường hợp 1: Bạn được nhận thừa kế tài sản là quyền sử dụng đất nhưng bạn là người nước ngoài hoặc định cư ở nước ngoài không thuộc diện được mua nhà ở gắn liền với đất thì không được cấp sổ đỏ nhưng vẫn được quyền thực hiện thủ tục mua bán nhà đất cho người khác.
  • Trường hợp 2: Bạn thực hiện việc chuyển đổi đất từ nông nghiệp thì bạn được quyền bán đất sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc bạn nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì bạn có thể thực hiện các thủ tục mua bán nhà đất khi có điều kiện cấp sổ đỏ mà chưa cần chờ có sổ.

• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để thi hành án

• Đất vẫn còn trong thời hạn sử dụng

Với giá trị mỗi giao dịch là rất lớn, bạn cần chắc chắn các thủ tục mua bán nhà đất của mình là hợp lệ 

4 trường hợp sau đây bạn sẽ không được tiến hành các thủ tục mua bán nhà đất:

• Trường hợp 1: Bạn thực hiện thủ tục mua bán nhà đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, tập thể, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài mà các đối tượng này không có quyền nhận chuyển nhượng nhà đất.

• Trường hợp 2: Bạn không được phép bán đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng cho các tổ chức kinh tế trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

• Trường hợp 3: Đất trồng lúa thuộc sở hữu của bạn không được phép thực hiện thủ tục mua bán nhà đất cho các cá nhân, hộ gia đình không trực tiếp sản xuất nông nghiệp.

• Trường hợp 4: Đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng chỉ được bán cho các cá nhân, hộ gia đình sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

Thủ tục mua bán nhà đất có sổ đỏ: Hồ sơ mua bán nhà đất bao gồm những gì?

Nếu bạn là người bán thì cần phải chuẩn bị các giấy tờ sau đây:

• Bản gốc chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu, hoặc thẻ căn cước công dân cùng 04 bản photo công chứng (bao gồm của vợ và chồng hoặc những người đồng sở hữu nhà đất)

• Bản gốc Hộ Khẩu Thường trú cùng 04 bản photo công chứng (bao gồm của vợ và chồng hoặc những người đồng sở hữu nhà đất khác)

• Bản gốc giấy đăng ký kết hôn cùng 04 bản photo công chứng (nếu bên sở hữu là vợ và chồng)

• Một số giấy tờ khác tùy từng trường hợp như Giấy chứng nhận độc thân trong khoảng thời gian tài sản được hình thành, Giấy tờ ly hôn và phân chia tài sản do tòa án ký, Các giấy tờ phân chia tài sản, di chúc…

• Bản gốc sổ đỏ nhà đất đang giao dịch

Nếu bạn là người mua thì cần phải chuẩn bị các giấy tờ sau đây:

• Bản gốc chứng minh nhân dân, hộ chiếu hoặc thẻ căn cước cùng 04 bản photo công chứng

• Bản gốc Hộ Khẩu Thường trú cùng 04 bản photo công chứng

• Nếu bạn đã có vợ hoặc chồng thì tài sản nhà đất có thể do một trong hai người đứng tên hoặc cả hai

Ngoài ra còn cần chuẩn bị một số giấy tờ liên quan cần thiết cho thủ tục mua bán nhà đất có sổ đỏ như: 01 bộ hồ sơ yêu cầu công chứng (bao gồm Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch theo mẫu), dự thảo hợp đồng, các giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy định phải có.

Thủ tục mua bán nhà đất có sổ đỏ: Trình tự các bước tiến hành

1. Bước thứ nhất: Tiến hành đặt cọc mua bán nhà đất (không nhất thiết phải có)

Việc đặt cọc trong thủ tục mua bán nhà đất có sổ đỏ có thể tiến hành ở văn phòng công chứng hoặc bất kỳ nơi nào với sự có mặt của bên thứ 3 làm chứng cho việc đặt cọc. Cụ thể hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất bao gồm những nội dung cơ bản sau:

• Thông tin pháp lý người bán: Bao gồm các thông tin cơ bản cụ thể, thông tin vợ hoặc chồng, đồng sở hữu với người bán nếu có. Trường hợp người bán chưa kết hôn thì cần lấy giấy xác nhận độc thân tại nơi cư trú. Trường hợp ly hôn cần có giấy chứng nhận ly hôn và xác nhận phân chia tài sản của tòa án. Trường hợp nhận thừa kế cần phải có di chúc thừa kế hợp pháp…

• Thông tin pháp lý người mua: Bao gồm các thông tin cơ bản cụ thể

• Thông tin mô tả về nhà đất: Các thông tin về địa chỉ trên sổ đỏ, số sổ đỏ, diện tích đất, diện tích xây dựng, thông tin về hiện trạng nhà đất… phải được miêu tả rõ ràng, đồng thời kèm theo bản sao giấy tờ liên quan xác định các thông tin đó

Các thông tin liên quan đến tài sản nhà đất phải rõ ràng, xác thực và thể hiện đầy đủ trong các hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán nhà đất...

• Tổng số tiền hai bên thỏa thuận mua bán

• Số tiền đặt cọc: Thông thường trong thủ tục mua bán nhà đát, tiền cọc sẽ do bên bán và bên mua thỏa thuận. Có thể là con số cụ thể hoặc tính theo phần trăm theo giá trị chuyển nhượng nhà đất

• Các đợt thanh toán tiền tiếp theo, hình thức thanh toán

• Thời điểm hai bên ký hợp đồng mua bán (chuyển nhượng) nhà đất tại văn phòng công chứng.

• Các thỏa thuận khác liên quan đến bên chịu thuế TNCN, lệ phí công chứng, bên chịu phí môi giới (nếu có)

• Các điều khoản liên quan đến trường hợp mất cọc, đền cọc hoặc hoàn trả lại tiền cọc

Bước đặt cọc này có thể bỏ qua để tiến thẳng tới giai đoạn công chứng hợp đồng nhưng dù là người bán hay người mua thì bạn đều nên thực hiện bước đặt cọc này. Bởi lẽ, trong thủ tục mua bán nhà đất có sổ đỏ, giai đoạn này giống như bước đệm để cả bên bán và bên mua có thêm thời gian hoàn tất hồ sơ pháp lý, chuẩn bị tiền cũng như suy xét kỹ thêm về quyết định thực hiện tiếp thủ tục mua bán nhà đất đó.

2. Bước thứ hai: Tiến hành công chứng hợp đồng mua bán tại văn phòng công chứng

Trong khoảng thời gian quy định sau giai đoạn đặt cọc, nếu không có vấn đề gì phát sinh thì bạn và người mua, bán nhà đất sẽ tiến hành công chứng hợp đồng mua bán tại văn phòng công chứng.

Một lưu ý ở đây là văn phòng công chứng nên được hai bên thống nhất và lựa chọn từ trước đó, có thể là trong giai đoạn đặt cọc. Và để cho thủ tục mua bán nhà đất được diễn ra nhanh chóng và thuận lợi, bạn nên liên hệ trước với văn phòng công chứng đã chọn để thông báo về ngày giờ hẹn cũng như chuẩn bị sẵn khung hợp đồng mua bán, các thủ tục mua bán nhà đất, giấy tờ cần thiết.

Thông thường, việc ký kết và công chứng hợp đồng mua bán nhà đất sẽ tiến hành đồng thời với việc bên mua thanh toán nốt số tiền còn lại cho bên bán và bên bán sẽ cung cấp các giấy tờ pháp lý liên quan cho bên mua theo yêu cầu của đại diện văn phòng công chứng.

Thông thường trong thủ tục mua bán nhà đất, người mua sẽ thanh toán hoàn tất tiền mua nhà đất cho người bán tại bước công chứng hợp đồng mua bán nhà đất

3. Bước thứ ba: Tiến hành chuyển tên sổ đỏ

Mục đích cuối cùng của thủ tục mua bán nhà đất có sổ đỏ là chuyển tên sổ đỏ từ người bán sang người mua. Sổ đỏ nhà đất được xem là giấy tờ pháp lý có giá trị cao nhất, thể hiện quyền sở hữu của bạn đối với tài sản nhà đất. Sau khi đã hoàn tất thủ tục công chứng cũng như thanh toán đủ tiền và có được các giấy tờ pháp lý cần thiết thì người mua sẽ tiến hành chuyển tên sổ đỏ sang sở hữu của mình. Cụ thể các giai đoạn bao gồm:

• Lên chi cục thuế quận/huyện nơi quản lý nhà đất được giao dịch để kê khai thuế thu nhập cá nhân (TNCN)

• Nhận tờ khai của chi cục thuế và nộp tiền thuế TNCN đã kê khai vào kho bạc nhà nước

• Nhận biên lai đóng tiền của kho bạc và quay lại chi cục thuế để lấy giấy xác nhận đã thực hiện nghĩa vụ thuế đối với nhà nước

• Mang toàn bộ hồ sơ bao gồm giấy xác nhận đã thực hiện nghĩa vụ thuế lên phòng địa chính cấp quận/huyện nơi quản lý nhà đất giao dịch để nộp và làm thủ tục chuyển quyền/tên người sở hữu.

• Người mua nhà đất phải đóng thêm một khoản phí trước bạ cho nhà nước liên quan đến việc chuyển tên này. Phí này tương đương 0,5% tổng giá trị bất động sản theo khung giá của nhà nước quy định. Chỉ khi bạn hoàn thành việc đóng thuế trước bạ thì thủ tục mua bán nhà đất có sổ đỏ mới được xem là hoàn tất, được pháp luật công nhận và bảo vệ.

Thủ tục mua bán nhà đất có sổ đỏ: Lệ phí, thuế phải nộp trong quá trình mua bán nhà đất

Sau khi có thông báo của cơ quan thuế, cơ quan quản lý đất đai sẽ gửi thông báo nộp thuế để chủ sử dụng đất đi thực hiện nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế. Trong thủ tục mua bán nhà đất, các khoản lệ phí, thuế bạn phải nộp bao gồm:

• Lệ phí trước bạ = 0.5% x Khung giá đất do UBND cấp tỉnh, thành phố quy định.

• Thuế thu nhập cá nhân: Có hai cách tính đối với thuế TNCN

  • Cách 1: Thuế thu nhập cá nhân = 25% giá trị lợi nhuận (giá bán – giá mua)
  • Cách 2: Áp dụng khi không xác định được giá mua (thông thường cơ quan thuế sẽ áp dụng phương pháp này cho thủ tục mua bán nhà đất). Khi đó,  thuế thu nhập cá nhân = 2% Giá trị chuyển nhượng (giá ghi trong hợp đồng).

Theo quy định Luật thuế thu nhập cá nhân thì bên chuyển nhượng có nghĩa vụ phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, người chịu trách nhiệm nộp thuế có thể là người bán hoặc người mua tùy theo thỏa thuận của bạn và đối phương.

Thực tế, để thuận tiện cho thủ tục mua bán nhà đất, người bán thường trừ đi số tiền thuế TNCN cho người mua để người mua tiến hành tự đi kê khai, nộp thuế và thực hiện tiếp tục quy trình sang tên sổ đỏ và hoàn tất thủ tục mua bán nhà đất có sổ đỏ

Bạn có thể tìm hiểu thêm thông tin hữu ích về mua bán nhà đất qua tài liệu dưới đây:

Có thể bạn quan tâm:

• Tin vui cho người dân TP.HCM: Người thu nhập thấp được vay đến 900 triệu đồng để mua nhà
• Danh sách 125 công ty vừa được cấp chứng chỉ năng lực hoạt động xây dựng, người sắp xây nhà và mua nhà nên biết
• Đầu tư căn hộ cho thuê tại Quận 9 sinh lời từ đâu?
• Mua nhà trên giấy: Làm sao để không bị lừa và mất trắng?
• 6 màn kịch lừa đảo mua bán nhà đất và cách phòng tránh để không trở thành nạn nhân

Hoàng Triều (Tổng hợp)