Phải làm sao khi chủ đầu tư bàn giao căn hộ thiếu diện tích?

Trong vài năm trở lại đây, tình trạng diện tích căn hộ khi bàn giao bị thiếu hụt so với diện tích ghi trong hợp đồng xảy ra khá phổ biến. Đáng kể, có những căn hộ chung cư bị thiếu hụt đến hơn 3 m2 diện tích, khiến nhiều cư dân bức xúc. Vậy, cách giải quyết tốt nhất cho vấn đề này là gì?

Nhiều cư dân kêu cứu vì căn hộ bàn giao bị thiếu hụt diện tích

Vào năm 2014, hàng trăm người dân Hà Nội mua căn hộ tại tòa nhà Keangnam (quận Nam Từ Liêm), Đại Thanh (huyện Thanh Trì), Lê Văn Lương Residentials (quận Hà Đông), Mỹ Đình Plaza (quận Cầu Giấy)… đã viết đơn khiếu nại về việc căn hộ bị “ăn bớt” diện tích so với hợp đồng mua nhà. Tuy nhiên, mọi thỏa thuận, khiếu nại, yêu cầu chủ đầu tư đền bù đều chưa đem lại kết quả.

Một số hộ dân ở khu đô thị Đại Thanh đã nhiều lần phản đối cách tính diện tích căn hộ phủ luôn toàn bộ tường bao ngoài căn hộ và cột, hộp kỹ thuật, tường chịu lực của chủ đầu tư thay vì tính từ tim tường đến tim tường. Điều này khiến nhiều căn hộ bị thiếu từ 1-4 m2 so với ký kết ban đầu.

Tình trạng căn hộ bàn giao bị thiếu diện tích khiến cư dân bức xúc. Ảnh minh họa

Tại tòa nhà cao cấp Keangnam, nhiều hộ gia đình đã nộp đơn khởi kiện Công ty TNHH Keangnam Vina (chủ đầu tư) ra TAND quận Nam Từ Liêm do không tìm được tiếng nói chung. Đơn cử, bà Bùi Thị Bảo Quyên phải trả tiền mua căn hộ B606 có diện tích 206,95 m2. Tuy nhiên, khi nhận căn hộ và đo đạc lại, bà Quyên phát hiện 20,99 m2 diện tích căn hộ thuộc sở hữu chung (cột chịu lực, hộp kỹ thuật, tường chung), diện tích thuộc sở hữu riêng theo Luật Nhà ở quy định chỉ là 176,66 m2. Như vậy, căn hộ mà bà Quyên mua thiếu hụt hơn 30,2 m2.

Vậy, vấn đề diện tích căn hộ hiện nay được quy định như thế nào?

Theo hướng dẫn tại Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà ở và công trình công cộng QCVN 04-1:2015/BXD, diện tích sử dụng của căn hộ là diện tích sàn được tính theo kích thước thông thủy, bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ, diện tích ban công, lô gia (nếu có) và không tính diện tích chiếm chỗ của tường bao ngôi nhà, tường phân chia giữa các căn hộ, cột, vách chịu lực, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ.

Trước đây, Thông tư số 03/2014/TT-BXD sửa đổi, bổ sung Thông tư số 16/2010/TT-BXD của Bộ trưởng Bộ Xây dựng cũng quy định tương tự như trên.

Pháp luật không quy định cụ thể về tỷ lệ sai số cho phép giữa diện tích căn hộ được cấp phép xây dựng với diện tích sử dụng căn hộ thực tế tại thời điểm bàn giao cho người mua. Vì vậy, việc xác định tỷ lệ sai số này là do chủ đầu tư và khách hàng mua căn hộ tự thỏa thuận trong hợp đồng mua bán.

Việc xác định tỷ lệ sai số diện tích căn hộ là do chủ đầu tư và khách hàng mua căn hộ tự thỏa thuận trong hợp đồng mua bán

Nếu căn hộ bàn giao thiếu diện tích, khách hàng có được trả lại tiền?

Hợp đồng mua bán căn hộ thường ghi nhận thỏa thuận về tỷ lệ sai số cho phép đối với diện tích sử dụng của căn hộ. Khi bàn giao, nếu diện tích sử dụng thực tế chênh lệch vượt quá tỷ lệ sai số ghi trong hợp đồng, thì giá bán căn hộ sẽ được điều chỉnh lại theo diện tích đo đạc thực tế.

Do đó, nếu diện tích đo đạc thực tế bị thiếu nhiều hơn tỷ lệ sai số cho phép thì khách hàng được trả lại tiền. Trên thực tế, không ít chủ đầu tư uy tín đã hoàn trả tiền chênh lệch diện tích cho khách hàng. Trong trường hợp ngược lại, khách hàng phải nộp thêm tiền cho phần diện tích lớn hơn diện tích ghi trong hợp đồng hoặc cách thức khác theo thỏa thuận tại hợp đồng.

Nếu hợp đồng mua bán căn hộ không ghi nhận thỏa thuận về tỷ lệ sai số cho phép, thì cứ diện tích đo đạc thực tế có chênh lệch so với diện tích ghi trên hợp đồng, một trong hai bên có quyền yêu cầu điều chỉnh giá bán căn hộ.

Nếu nhiều căn hộ trong cùng tòa nhà đều thiếu diện tích, đó có phải do chủ đầu tư cố tình "ăn bớt"?

Có thể thấy, sự chênh lệch giữa diện tích đo đạc thực tế tại thời điểm bàn giao với diện tích căn hộ ghi trên hợp đồng là khó tránh khỏi. Nếu tổng diện tích một mặt sàn vẫn bảo đảm theo thiết kế được duyệt hoặc có sai số nhưng không đáng kể thì việc chênh lệch diện tích mỗi căn hộ vẫn có thể xảy ra, chẳng hạn do thiết kế, cách bố trí mặt bằng chưa hợp lý. Tuy nhiên, trong trường hợp này, một cách khách quan thì sẽ có căn hộ tăng diện tích, có căn hộ giảm diện tích so với diện tích ghi trong hợp đồng. Nhưng khi trên cùng một mặt sàn, tất cả các căn hộ đều thiếu hụt diện tích đến 2 - 3 m2 thì lại khác.

Việc bàn giao căn hộ thiếu diện tích sẽ khiến khách hàng mất mát rất nhiều

Đối với căn hộ thương mại nói chung, giá trị của phần diện tích thiếu hụt đến 2 - 3 m2 tính riêng với từng căn là con số đáng kể. Nếu sự thiếu hụt này xảy ra tại các dự án chung cư cao cấp, thì giá trị của phần thiếu hụt lại càng lớn.

Đặc biệt, khi sự thiếu hụt đáng kể này không chỉ xảy ra cá biệt ở một vài căn trong một tòa nhà, mà thiếu hụt đồng loạt tại tất cả các căn hộ trên cùng một mặt sàn thì dễ gây phản cảm và bức xúc đối với khách hàng. Trong trường hợp này, chủ đầu tư cần có lý do giải thích thỏa đáng với khách hàng và đưa ra cách thức giải quyết hợp lý.

Khách hàng nên chú ý điều gì về diện tích căn hộ trước khi ký vào biên bản bàn giao nhà?

Diện tích căn hộ là vấn đề đầu tiên cần phải lưu ý khi nhận bàn giao nhà, có 2 cách tính diện tích: Diện tích tim tường tính từ tim tường xung quanh căn hộ và diện tích thông thủy tính từ bao tường xung quanh căn hộ, trong hợp đồng cần ghi rõ 2 loại diện tích này và khi đến nhận nhà khách hàng cũng cần phải đo lại một cách cụ thể sau đó so sánh với diện tích ghi trên hợp đồng để xem chênh lệch bao nhiêu.

Hình ảnh minh hoạ cách tính diện tích sử dụng căn hộ (diện tích thông thủy)

Bên cạnh đó, khách hàng cũng nên tìm hiểu kỹ thông tin về chủ đầu tư và tránh lựa chọn dự án mà chủ đầu tư đã từng có tranh chấp tương tự hoặc lựa chọn chủ đầu tư uy tín, có mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mà biên độ sai số diện tích căn hộ ở mức thấp.

Ngoài ra, để đảm bảo quá trình nhận bàn giao căn hộ của quý khách được suôn sẻ hơn, Rever gửi đến quý khách tài liệu Hướng dẫn kiểm tra khi nhận bàn giao căn hộ trong mộ tài liệu duy nhất do chúng tôi biên soạn:

Có thể bạn quan tâm:

• Hướng dẫn phòng tránh rủi ro khi mua nhà không có sổ đỏ
• Bí quyết mua nhà giá rẻ cho người thu nhập 6 triệu đồng/tháng
• Những loại giấy tờ chứng minh căn hộ chung cư đủ điều kiện bàn giao

Thế An (TH)