Mua nhà dự án có cần quan tâm đến mật độ xây dựng?

Đối với các dự án nhà ở cao cấp, bên cạnh vị trí thì yếu tố mật độ xây dựng cũng rất quan trọng được khá nhiều khách hàng quan tâm. Vậy chính xác mật độ xây dựng là gì và được tính thế nào?

Để bạn đọc hiểu rõ hơn về việc mua nhà dự án có cần quan tâm đến mật độ xây dựng không, trước tiên Rever đưa ra khái niệm về mật độ xây dựng tại dự án:

Khái niệm Mật độ xây dựng

Việc xây dựng bất kỳ dự án nào cũng phải dựa trên bộ Quy chuẩn về thiết kế nhà cao tầng và bộ Quy chuẩn về kỹ thuật xây dựng và quy hoạch xây dựng. Theo đó, mật độ xây dựng được chia làm 2 loại: Mật độ xây dựng thuần và mật độ xây dựng gộp.

Mật độ xây dựng thuần là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc xây dựng trên tổng diện tích lô đất (không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình như: các tiểu cảnh trang trí, bể bơi, sân thể thao ngoài trời (trừ sân tennis và sân thể thao được xây dựng cố định và chiếm khối tích không gian trên mặt đất), bể cảnh…).

Một dự án căn hộ cao cấp phải đi kèm với mật độ xây dựng thấp

Mật độ xây dựng gộp của một khu vực đô thị là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc trên tổng diện tích toàn khu đất (diện tích toàn khu đất bao gồm cả sân đường, các khu cây xanh, không gian mở và các khu vực không xây dựng công trình trong khu đất đó).

Theo đó, nếu một dự án có tỷ lệ mật độ xây dựng thấp thì lẽ hiển nhiên, chủ đầu tư sẽ có đủ không gian để thoải mái thiết kế, tăng diện tích cho các tiểu cảnh trang trí, không gian xanh, tiện ích nội khu, đồng thời dễ dàng bố trí các căn hộ hợp lý, nhờ đó mỗi căn sẽ có thêm nhiều mặt thoáng hơn, cách bố trí giữa các phòng/căn hộ cũng được quyết định theo phương án hợp lý, chú trọng nhiều hơn đến nhu cầu sử dụng, sinh hoạt của cư dân. Ngoài ra, mật độ xây dựng càng thấp thì các hành lang, thang thoát hiểm sẽ có nhiều không gian để bố trí rộng rãi, hợp lý hơn làm tăng khả năng lưu thông khi có sự cố và điều này là một bảo chứng chắc chắn giúp mang đến một cuộc sống an toàn tối đa cho cộng đồng cư dân tại dự án. Tham khảo ngay 12 dự án có mật độ không gian xanh cao tại TP.HCM.

Trong các bộ Quy chuẩn này có những điều khoản quy định rõ ràng về mật độ xây dựng, một vài con số ví dụ về mật độ xây dựng quy định trong Quy chuẩn về kỹ thuật xây dựng và quy hoạch xây dựng năm 2008.

Bảng tra cứu nhanh mật độ xây dựng tối đa cho nhà ở riêng lẻ, nhà vườn, biệt thự:

Diện tích lô đất (m2/căn nhà)	<=50	75	100	200	300	500	>=1000
Mật độ xây dựng tối đa (%)	100	90	80	70	60	50	40

Nghĩa là nếu diện tích lô đất từ 50 mét vuông trở xuống thì mật độ xây dựng là 100%, tức được xây dựng hết diện tích lô đất. Lô đất có diện tích 75 mét vuông thì xây 90%, trường hợp lô đất là 100m2 thì xây dựng 80% tương tự với lô đất từ 1.000 mét vuông trở lên chỉ được xây dựng 40%. Như vậy theo qui chuẩn trên diện tích lô đất càng lớn mật độ xây dựng càng bị thu hẹp.

Ngoài ra, còn rất nhiều các quy định cụ thể về khoảng cách hai công trình, độ lùi công trình, mật độ cây xanh… đều được thông tin rộng rãi, khách hàng hoặc các chủ đầu tư có thể chủ động tìm hiểu các quy chuẩn này thông qua luật sư hoặc trên các trang mạng cung cấp sẵn.

Khi mua nhà dự án, khách hàng cần quan tâm đến tỷ lệ mật độ xây dựng

Mật độ xây dựng tính như thế nào?

Căn cứ Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 03/04/2008 của Bộ Xây dựng v/v Ban hành: “Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng” (QCXDVN 01:2008/BXD).

Sở Xây dựng thống nhất hướng dẫn về cách tính mật độ xây dựng công trình kiến trúc xây dựng, để các cơ quan thẩm định, đơn vị tư vấn thiết kế xây dựng và các đơn vị liên quan biết, thực hiện khi lập, thẩm định, phê duyệt, cấp giấy phép xây dựng các công trình xây dựng có liên quan đến chỉ tiêu mật độ xây dựng công trình như sau:

Mật độ xây dựng (%) = Diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc (m2) / Tổng diện tích lô đất xây dựng (m2) x 100%

Trong đó:

Diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc được tính theo hình chiếu bằng của công trình (ngoại trừ nhà phố, liên kế có sân vườn).

Diện tích chiếm đất của công trình không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình như: các tiểu cảnh trang trí, bể bơi, sân thể thao ngoài trời (trừ sân tennis và sân thể thao được xây dựng cố định và chiếm khối tích không gian trên mặt đất, bể cảnh…).

Những dự án có mật độ xây dựng thấp, mật độ không gian xanh cao tại TP.HCM

Dự án Đảo Kim Cương (Quận 2): Mật độ không gian xanh 86.5%

Dự án Vinhomes Central Park (Quận Bình Thạnh): Mật độ không gian xanh 84.23%

Dự án Vinhomes Golden River (Quận 1): Mật độ không gian xanh 81.4%

Dự án Dự án Feliz en Vista (Quận 2): Mật độ không gian xanh 77%

Dự án Jamila Khang Điền (Quận 9): Mật độ không gian xanh 67%

Dự án Kenton Node (Quận 7): Mật độ không gian xanh 77%

Dự án New City Thủ Thiêm (Quận 2): Mật độ không gian xanh 75.22%

Dự án Estella Heights (Quận 2): Mật độ không gian xanh 71.5%

Dự án Masteri An Phú (Quận 2): Mật độ không gian xanh 71%

Dự án Sunwah Pearl (Quận Bình Thạnh): Mật độ không gian xanh 68.47%

Dự án Palm City (Quận 2): Mật độ không gian xanh 77%

Dự án Saigon Gateway (Quận 9): Mật độ không gian xanh 66.04%

Bạn đang theo dõi bài viết Mua nhà dự án có cần quan tâm đến mật độ xây dựng trong chuyên mục Hướng dẫn Rever. Ngoài ra, bạn cũng có thể tải về tài liệu dưới đây:

Có thể bạn quan tâm:

• Bằng cách nào Rever giúp bạn mua bán bất động sản hiệu quả hơn?
• 4 bước xác định uy tín chủ đầu tư
• Cách định giá căn hộ chung cư dành cho nhà đầu tư
• 9 điều người mua căn hộ chung cư tại TP.HCM nên biết
• Người mua nhà dự án nên biết: 10 tiêu chuẩn của một dự án căn hộ cao cấp

Ngọc Hải (TH)