Làm thế nào để lấy lại tiền đặt cọc mua nhà?

Năm 2013, khách hàng tên Bình có mua một ngôi nhà trị giá 400 triệu đồng ở vùng ven thành phố, đã làm hợp đồng công chứng, đặt cọc trước số tiền là 300 triệu đồng. Đến năm 2014, anh Bình đến giao nốt 100 triệu đồng thì bên bán không giao nhà, không trả lại tiền cọc cho anh Bình. Trường hợp này giải quyết ra sao, anh Bình có lấy lại số tiền đặt cọc mua nhà không?

Với trường hợp của anh Bình, cách giải quyết như sau:

Căn cứ theo quy định tại Điều 430 Bộ luật dân sự 2015 về Hợp đồng mua bán tài sản như sau:

“Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán.

Hợp đồng mua bán nhà ở, mua bán nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và luật khác có liên quan.”

Điều 434 Bộ luật dân sự 2015 quy định thời hạn thực hiện hợp đồng mua bán:

“1. Thời hạn thực hiện hợp đồng mua bán do các bên thỏa thuận. Bên bán phải giao tài sản cho bên mua đúng thời hạn đã thỏa thuận; bên bán chỉ được giao tài sản trước hoặc sau thời hạn nếu được bên mua đồng ý.

2. Khi các bên không thỏa thuận thời hạn giao tài sản thì bên mua có quyền yêu cầu bên bán giao tài sản và bên bán cũng có quyền yêu cầu bên mua nhận tài sản bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho nhau một thời gian hợp lý.

3. Bên mua thanh toán tiền mua nhà theo thời gian thỏa thuận. Nếu không xác định hoặc xác định không rõ ràng thời gian thanh toán thì bên mua phải thanh toán ngay tại thời điểm nhận tài sản mua hoặc nhận giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu tài sản.”

Khi đặt cọc mua nhà, bên mua cần phải yêu cầu bên bán ký vào hợp đồng đặt cọc, ghi rõ thời gian, số tiền đã đặt cọc

Như vậy, theo quy định của pháp luật, khi các bên giao kết hợp đồng mua bán tài sản thì phải có nghĩa vụ giao tài sản đúng thời hạn mà các bên đã thỏa thuận. Trong trường hợp này, các bên đã thỏa thuận bên mua sẽ cho bên bán ở lại một năm để tìm kiếm nhà mới, đến năm 2014 khi bên mua đến giao nốt số tiền còn lại thì bên bán phải có nghĩa vụ giao nhà. Tuy nhiên ở đây bên bán đã không thực hiện đúng nghĩa vụ được thỏa thuận trong hợp đồng.

Về vấn đề đòi lại khoản tiền đặt cọc mua nhà

Căn cứ theo quy định tại Điều 328 Bộ luật dân sự 2015:

“Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Tìm hiểu thêm: Những điều cần biết khi đặt cọc mua bán nhà

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Bên đặt cọc mua nhà có thể gửi đơn kiện nếu bên bán không giao nhà hoặc trả lại số tiền đặt cọc theo thỏa thuận được ghi trong văn bản

Như vậy, để bảo vệ quyền lợi của anh Bình (bên đặt cọc) trong trường hợp bên nhận cọc từ chối việc thực hiện hợp đồng, pháp luật đã quy định bên nhận cọc phải trả lại tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Áp dụng quy định này, khi bên bán không thực hiện việc giao nhà cho anh Bình thì phải trả lại số tiền đặt cọc là 300 triệu đồng và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc. Tuy nhiên, nếu hai bên có thỏa thuận khác về việc trả lại tiền đặt cọc và số tiền đền bù thì sẽ ưu tiên thực hiện theo thỏa thuận của hai bên.

Do đó, trong trường hợp này, để đảm bảo quyền lợi của anh Bình khi bên bán không trả lại tiền cọc, anh Bình có thể gửi đơn yêu cầu giải quyết đến Tòa án nhân dân Phường/Huyện nơi anh Bình cư trú. Khi làm đơn anh Bình phải cung cấp các chứng cứ chứng minh có giao dịch mua bán, đặt cọc tồn tại trên thực tế như hợp đồng mua bán nhà ở có công chứng, người làm chứng, hợp đồng đặt cọc,… để Tòa án có căn cứ giải quyết đòi lại quyền lợi cho anh Bình.

Trên đây, Rever đã đưa ra thông tin Làm thế nào để lấy lại tiền đặt cọc mua nhà? Ngoài ra, để làm chủ quá trình mua bán giao dịch nhà đất, bạn có thể tải về Miễn phí tài liệu Mẫu hợp đồng đặt cọc mua bán nhà do chuyên viên Rever biên soạn trong một tài liệu duy nhất:

 

 Có thể bạn quan tâm:

• 12 kinh nghiệm để không mua nhầm căn hộ chung cư
• 4 điểm cần lưu ý trước khi ký vào hợp đồng thuê nhà
• Những điều cần biết khi đặt cọc mua bán nhà

Ngọc Hải (TH)