Tính pháp lý và những lưu ý phải biết khi ký hợp đồng góp vốn mua nhà

Vài năm trước đây khi tình trạng bong bóng bất động sản xuất hiện, khiến thị trường đình trệ, nhiều dự án bị "trùm mền" kéo dài, chủ đầu tư chậm giao nhà cho khách hàng theo đúng hợp đồng góp vốn mua nhà, nên phát sinh hàng loạt vụ tranh chấp, khiếu kiện. Pháp luật có thừa nhận việc góp vốn mua nhà hay không? Đây là câu hỏi nhiều người đặt ra và Rever sẽ cùng bạn đi tìm câu trả lời qua bài viết dưới đây:

Pháp luật Việt Nam không cho phép chủ đầu tư có thể bán nhà từ trong dự án nhưng các chủ đầu tư đã lách luật bằng cách sáng tạo ra “hợp đồng góp vốn” với hình thức huy động vốn từ các nhà đầu tư, nhưng bản chất nó lại là hợp đồng mua bán nhà. Hiện nay, cách thức góp vốn này chịu sự chi phối trực tiếp của các quy định pháp luật sau đây:

Điều 39 Luật Nhà ở quy định: “Chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà, chỉ được áp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã được xây dựng xong phần móng. Tổng số tiền huy động trước khi bàn giao nhà ở cho người có nhu cầu không được vượt quá 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng”.

Điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở quy định: “Chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng, văn bản góp vốn hoặc hợp đồng, văn bản hợp tác đầu tư sau khi đã có dự án phát triển nhà ở được phê duyệt, đã thực hiện khởi công xây dựng công trình nhà ở và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở biết trước ít nhất 15 ngày, tính đến ngày ký hợp đồng huy động vốn. Đối với trường hợp huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước, chủ đầu tư chỉ được huy động sau khi đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng của nhà ở, đã hoàn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản theo đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và thông báo cho Sở Xây dựng, nơi có dự án phát triển nhà ở theo quy định”.

Xem thêm: Chọn mua dự án căn hộ Quận 2 theo giá bán.

Hãy xem xét kỹ thông tin chủ đầu tư dự án trước khi ký vào hợp đồng góp vốn mua nhà

Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản quy định: “Chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản và khách hàng được thỏa thuận trong hợp đồng về việc mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo hình thức ứng tiền trước và phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây: Việc ứng tiền trước được thực hiện nhiều lần, lần đầu chỉ được thực hiện khi chủ đầu tư đã xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho bất động sản theo nội dung, tiến độ của dự án đã được phê duyệt, các lần huy động tiếp theo phù hợp với tiến độ thực hiện đầu tư tạo lập bất động sản”.

Đây được xem là hình thức huy động vốn hợp lý và phù hợp với tình hình bất động sản ở nước ta hiện nay. Bởi lẽ chủ đầu tư cần vốn để triển khai dự án kịp tiến độ và ổn định đầu ra, còn người góp vốn có thể mua được một căn hộ giá gốc để ở hoặc bán lại kiếm lời. Tuy nhiên, hình thức này vẫn ẩn chứa nhiều rủi ro mà người bị thiệt hại lớn nhất chính là người góp vốn. Rủi ro đầu tiên chính là chủ đầu tư thường lợi dụng việc người góp vốn ít có khả năng tiếp cận thông tin bất động sản hoặc chưa nắm bắt đầy đủ thông tin về dự án, để ký hợp đồng trong khi dự án còn chưa hoàn thiện về các thủ tục pháp lý, chưa đền bù giải phóng mặt bằng, chưa có quyết định giao đất…

Đọc ngay: Điểm mặt những tình huống tranh chấp dễ xảy ra khi mua bán nhà.

Khi tranh chấp hoặc thiệt hại xảy ra, người góp vốn có thể sẽ phải gánh chịu nhiều rủi ro về tài sản, như không đòi được phần vốn góp, không nhận được phần bồi thường thiệt hại, vì hợp đồng được giao kết không đúng với các quy định của pháp luật. Không những vậy, người góp vốn luôn là người bị động trong hợp đồng giao dịch: khi chủ đầu tư tăng giá, người góp vốn phải chịu bù; dự án chậm, người góp vốn đành phải chờ, trong khi lãi vay ngân hàng để được nguồn vốn đầu tư vẫn phải trả; cá nhân góp vốn phải luôn góp vốn theo đúng thời hạn cam kết, trong khi tiến độ thi công dự án và tình trạng chất lượng công trình ra sao thì lại không được biết rõ ràng, thậm chí người góp vốn còn có nguy cơ bị chủ đầu tư chiếm dụng vốn góp.

Còn rủi ro hơn nữa khi đa số các hợp đồng góp vốn được ký kết đều là hợp đồng mẫu do chủ đầu tư soạn thảo, thiếu chặt chẽ, không đảm bảo quyền lợi của người góp vốn. Điều này rất dễ thấy trong các mẫu hợp đồng góp vốn của phần lớn các dự án trên thực tế.

Những Lưu ý phải biết khi ký hợp đồng góp vốn mua nhà dành cho các cá nhân góp vốn:

• Nên tìm hiểu đầy đủ thông tin, năng lực chủ đầu tư, dự án đầu tư, nắm rõ toàn bộ nội dung, điều khoản chi tiết trong hợp đồng; tiến độ thực hiện dự án và tỷ lệ trượt giá... Nếu cá nhân góp vốn chưa nắm được thông tin, cần hợp tác với các nhà tư vấn luật có hiểu biết về Bất động sản.
  
  
• Nên quan tâm đến các quy định của Luật Nhà ở và Nghị định 71/2010/NĐ-CP về điều kiện để các chủ đầu tư huy động vốn.
  
  
• Thường xuyên theo dõi tiến độ góp vốn có hợp lý so với tiến độ thi công dự án hay không.
  
  
• Giải quyết các tình huống rủi ro trong hợp đồng, cụ thể: Nếu chủ đầu tư chậm giao nhà thì phải trả lãi suất hàng tháng trên số vốn đã góp cho cá nhân góp vốn. Trường hợp dự án không thể triển khai, cá nhân góp vốn buộc chủ đầu tư phải trả lại tiền, đồng thời nên ràng buộc chủ đầu tư phải bồi thường.
  
  
• Giải quyết tranh chấp theo thỏa thuận hai bên nếu không ổn thỏa, cá nhân góp vốn cần đưa vấn đề ra tòa vì nguyên tắc hợp đồng giữa hai bên là hợp đồng dân sự.

Trên đây, Rever đã gửi đến bạn thông tin 20 tình huống tranh chấp phổ biến khi mua bán nhà tại Việt Nam. Ngoài ra, nhằm giúp bạn phòng tránh những rắc rối dễ xảy ra khi mua bán nhà, Rever gửi đến bạn tài liệu   Cẩm nang mua bán nhà   qua đường dẫn tải về Miễn phí dưới đây:

Có thể bạn quan tâm:

• Những điều cần biết khi đặt cọc mua bán nhà
• Cách xác định thời điểm tốt để mua nhà
• Hướng dẫn phòng tránh rủi ro khi mua nhà không có sổ đỏ
• 8 sai lầm dễ mắc phải khi mua nhà lần đầu

Thế An (TH theo SGGP)