Những lưu ý phải biết về tiến độ thanh toán khi mua nhà "trên giấy"

Hiện nay, rất nhiều khách hàng khi mua căn hộ trong một dự án đang xây dựng thì chủ đầu tư yêu cầu phải thanh toán trước một khoản bằng 30% giá trị căn hộ. Vậy, việc này có đúng với quy định của pháp luật hiện hành không? Cùng Rever tìm hiểu vấn đề này qua bài viết dưới đây:

Theo Điều 57 Luật Nhà ở 2014 về thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai, thì “Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản, nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng”.

Như vậy, việc chủ đầu tư yêu cầu bạn đặt cọc trước 30% giá trị căn hộ là phù hợp quy định pháp luật.

Mua nhà trên giấy cần tìm hiểu kỹ thông tin chủ đầu tư

Ngoài ra khi mua nhà trên giấy, người mua cần lưu ý 3 điều quan trọng sau:

Thứ nhất: Dự án đó phải có “giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó. Đọc ngay: Infographic: Những lưu ý không thể bỏ qua khi "mua nhà trên giấy".

Thứ hai, chủ đầu tư dự án trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.

Thứ ba, trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Phòng tránh những rủi ro có thể xảy ra khi mua nhà trên giấy

Bên cạnh những lợi ích về giá bán, phương thức thanh toán linh hoạt thì mua nhà trên giấy cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro mà người mua cần cẩn trọng:

Thứ nhất, thay đổi tên của dự án. Đây là trường hợp những dự án “chết”, dự án dính tai tiếng trước đây được đổi tên để xóa dấu vết, nhưng thực chất là “bình mới, rượu cũ”.

Thứ hai, thay đổi luôn cả tên chủ đầu tư. Trường hợp này xảy ra với những chủ đầu tư làm ăn chụp giật, bị báo chí phản ánh, sau đó đổi cả tên doanh nghiệp.

Thứ ba, làm lại quy hoạch 1/500, làm tăng thêm những tiện ích không có thật (tức là lừa dối về mặt thông tin đối với khách hàng). Có những trường hợp, doanh nghiệp tự ý thay đổi quy hoạch 1/500. Dù cơ quan chức năng chưa phê duyệt, nhưng họ đã đem bán.

Thứ tư, tăng giá so với cam kết giữa các bên với nhau. Ví dụ, chủ đầu tư rao bán 300 triệu đồng/nền, nhưng sàn giao dịch rao bán 400 - 500 triệu đồng/nền và cuối cùng không giao hợp đồng cho khách hàng, dẫn đến tranh chấp.

Các chuyên gia địa ốc cho biết, để giảm thiểu rủi ro đối với việc mua bán nhà hình thành trong tương lai, trước khi mua, người dân nên kiểm tra tính pháp lý, trong đó quan trọng nhất là phải làm rõ: chủ đầu tư đã có giấy phép xây dựng chưa, đã đóng tiền sử dụng đất cho Nhà nước chưa, có được cơ quan chức năng công nhận dự án được phép mở bán trong tương lai hay không, cam kết thế nào về chất lượng, tiến độ xây dựng trong hợp đồng mua bán.

Đọc thêm: 8 loại giấy tờ người mua nhà cần chuẩn bị trước khi giao dịch.

Có rất nhiều rủi ro khi mua nhà trên giấy, do đó người mua cần phải thật cẩn trọng

Cụ thể, có 2 loại giấy tờ đơn giản và hiệu quả nhất là văn bản thông báo dự án đủ điều kiện bán nhà do Sở Xây dựng cấp và chứng thư bảo lãnh của ngân hàng. Khách hàng hoàn toàn có quyền yêu cầu được kiểm tra 2 loại giấy tờ được xem là chuẩn mực hiện nay. Nếu thiếu một trong 2 loại "giấy thông hành" này, khách hàng cần thận trọng khi quyết định bỏ tiền mua nhà.

Văn bản xác nhận dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai do Sở Xây dựng công bố có ý nghĩa dự án đã hoàn tất đầy đủ hồ sơ pháp lý, đồng thời hoàn thành xong phần móng. Đây là thời điểm hợp pháp (được quy định trong luật) chủ đầu tư dự án được phép huy động vốn từ khách hàng. Sự cộng thêm về tính an toàn cho người mua là thông thường tiến độ các dự án được Sở Xây dựng công bố đủ điều kiện huy động vốn, tức là công trình chuẩn bị bước vào xây dựng phần thân.

Trong khi đó, chứng thư bảo lãnh do ngân hàng cấp có ý nghĩa, nếu chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng hẹn, tổ chức tín dụng sẽ thay chủ đầu tư bồi thường thiệt hại cho khách hàng. Chứng thư bảo lãnh có 2 dạng: một là cho vay tín chấp (dựa trên đánh giá uy tín doanh nghiệp), hai là cho vay có tài sản đảm bảo (tài sản thế chấp). Nếu mua nhà hình thành trong tương lai, kiểm tra có chứng thư này, khách hàng có thể yên tâm pháp lý của dự án đã được các tổ chức tín dụng sàng lọc nhiều khâu chặt chẽ. Đây cũng là điều khoản đã được quy định trong luật.

Bên cạnh 2 cơ sở pháp lý đơn giản và dễ dàng kiểm tra ở trên, để tránh rủi ro, nhà đầu tư, khách hàng mua nhà dự án có thể sàng lọc thông tin bằng một số phương pháp thủ công. Chẳng hạn như tra cứu lịch sử hình thành và hoạt động của chủ đầu tư dự án trên các phương tiện thông tin đại chúng. Một cách khác cũng hiệu quả không kém là bỏ ra vài tiếng đồng hồ xuống địa bàn (khu vực dự án tọa lạc) để thực địa. Bạn hãy ngồi ở các quán xá gần dự án để nghe ngóng thông tin từ dân địa phương hoặc phỏng vấn ngẫu nhiên tại địa bàn này để nắm được những tin tức ngoài luồng so với các quảng cáo của môi giới bất động sản để có thêm cơ sở khi đưa ra quyết định đầu tư. Xem thêm: Bằng cách nào Rever giúp bạn mua bán bất động sản hiệu quả hơn?

Bạn đang theo dõi bài viết Những lưu ý phải biết về tiến độ thanh toán khi mua nhà "trên giấy". Ngoài ra, Rever cũng gửi đến bạn tài liệu Hướng dẫn kiểm tra khi nhận bàn giao căn hộ qua đường tải về dưới đây:

Có thể bạn quan tâm:

• 8 loại giấy tờ người mua nhà cần chuẩn bị trước khi giao dịch
• Bí quyết để bán nhà nhanh và được giá
• Bảng so sánh giúp bạn biết được nên vay tiền mua nhà hay thuê nhà
• Bằng cách nào Rever giúp bạn mua bán bất động sản hiệu quả hơn?

Ngọc Hải (TH)