Những lưu ý khi ký hợp đồng thuê nhà viết tay

Hiện nay Pháp luật Việt Nam không quy định bắt buộc phải công chứng các hợp đồng cho thuê nhà hoặc cho thuê quyền sử dụng đất. Các việc công chứng, chứng thực đều theo hình thức thoả thuận, tự nguyện của các bên. Vì thế các hợp đồng thuê nhà đất có thể được các bên viết tay với nhau.

Mặc dù là hợp đồng thuê nhà viết tay giữa các bên, không có sự xác nhận của cơ quan nào nhưng hợp đồng này vẫn có hiệu lực trước pháp luật. Tuy nhiên, do không được xác thực bởi cơ quan công chứng, để hợp đồng thuê nhà viết tay không phát sinh những tranh chấp, Rever gửi đến bạn một số lưu ý sau.

Hiểu rõ quy định luật trước khi ký hợp đồng thuê nhà viết tay

Hợp đồng thuê nhà viết tay dù không được công chứng nhưng vẫn có hiệu lực nếu tuân thủ đúng quy định về nội dung và hình thức tại Điều 121 Luật Nhà ở năm 2014. Rever gửi đến bạn thông tin về điều luật quy định trong hợp đồng thuê nhà giữa hai bên.

Căn cứ theo Điều 121 về Hợp đồng nhà ở quy định như sau:

Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung sau đây:

1. Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;

2. Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó. Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu;

3. Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;

4. Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;

5. Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê, cho thuê mua, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn;

6. Quyền và nghĩa vụ của các bên;

7. Cam kết của các bên;

8. Các thỏa thuận khác;

9. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;

10. Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;

11. Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.

Điều khoản thoả thuận 2 bên thật chi tiết

Hợp đồng thuê nhà viết tay thường đơn giản với một vài điều khoản. Thông thường, bên cho thuê sẽ đứng ra soạn thảo hợp đồng. Chính vì vậy, người thuê nhà không nên đọc qua loa, mà phải nghiên cứu thật kỹ các điều khoản, quy định, yêu cầu của chủ nhà trước khi ký kết. Ngược lại, bên cho thuê cũng cần soạn thảo hợp đồng thật chi tiết, dự báo trước các phát sinh, sự cố, rủi ro để hợp đồng đảm bảo được lợi ích của mình.

Các điều khoản trong hợp đồng thuê nhà càng chi tiết càng tốt

Trong hợp đồng thuê nhà viết tay, cần phải đảm bảo các cam kết khi thuê nhà như: cam kết bồi thường nếu gây thiệt hại cho nhà, cam kết bồi thường nếu tự ý huỷ hợp đồng, nộp tiền nhà trễ, tự ý tăng giá thuê hay vi phạm những quy định do 2 bên tự đặt ra,...

Hợp đồng thuê nhà cần phải có thông tin của 2 bên thật rõ ràng, chính xác. Các thông tin liên quan tới chủ sở hữu nhà đất, thông tin cá nhân của người thuê cần phải được xác minh rõ ràng để tránh những sự cố sau này.

Thoả thuận rõ ràng trong điều khoản giá thuê

Mức giá thuê nhà cần được soạn thảo cụ thể trong hợp đồng bao gồm cả thời gian áp dụng, thời hạn hợp đồng. Rất nhiều tranh chấp xảy ra khi hợp đồng không quy định rõ ràng thời gian áp dụng mức giá thuê, khiến cho người thuê lẫn người cho thuê xảy ra mâu thuẫn. Vì vậy, nếu bạn đang có ý định cho thuê nhà đất thì cần cân nhắc kỹ điều khoản thay đổi giá thuê trong hợp đồng sao cho hợp lý nhất. Nếu hợp đồng thuê nhà đất là 5 năm thì sau 1 - 2 năm, chủ nhà có thể yêu cầu thoả thuận lại. Trung bình giá thuê sẽ thường tăng thêm 10 - 15%.

Hợp đồng thuê nhà cần rõ ràng, cẩn trọng với điều khoản giá thuê

Ngoài ra, mức giá thuê viết trên hợp đồng phải được ghi rõ bằng đơn vị Việt Nam đồng vì nếu thoả thuận bằng ngoại tệ thì hợp đồng sẽ bị vô hiệu hoá khi ra trước pháp luật.

Chú ý đến các loại thuế khi cho thuê nhà

Người cho thuê nhà có phải nộp thuế thu nhập cá nhân hay không phụ thuộc vào mức doanh thu từ việc cho thuê nhà của người đó. Theo điểm b khoản 1, điều 4 Thông tư 92/2015/TT-BTC hướng dẫn thực hiện thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân với cá nhân cứ trú có hoạt động kinh doanh quy định về phương pháp tính thuế đối với cá nhân cư trú có hoạt động kinh doanh quy định về phương pháp tính thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản như sau:

Đối với cá nhân cho thuê tài sản, mức doanh thu 100 triệu đồng/ năm trở xuống để xác định cá nhân không phải nộp thuế giá trị gia tăng và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Trong trường hợp bên thuê trả tiền thuê tài sản trước cho nhiều năm thì phải xác định mức doanh thu dưới 100 triệu/ năm để người cho thuê không phải nộp thuế.

Người cho thuê không phải đóng các loại thuế nếu mức doanh thu dưới 100triệu/ năm

Đồng thời, Điều 3 Nghị đinh 139/2016/NĐ- CP Quy định về lệ phí môn bài có quy định:  Cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình hoạt động sản xuất, kinh doanh có doanh thu hàng năm từ 100 triệu đồng trở xuống được miễn phí thuế môn bài.

Ngược lại, trong trường hợp doanh thu từ việc cho thuê nhà của bạn trên 100 triệu đồng/ năm thì người cho thuê phải nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân và lệ phí môn bài theo quy định của pháp luật.

Xác minh hiện trạng nhà, tài sản, trang bị trước khi ký

Đây là điều khoản mà các bên thường không quan tâm, chú trọng nhưng lại dẫn đến tranh chấp nhiều nhất. Bên cạnh hợp đồng thuê nhà, nên lập một phụ lục hợp đồng đính kèm về việc bàn giao nhà, tài sản, trang thiết bị của căn nhà cho thuê. Hợp đồng phụ lục danh mục tài sản này cũng cần chú trọng những quy định trong sinh hoạt, sử dụng nội thất và những vấn đề vệ sinh môi trường, an ninh trật tự. Đồng thời cũng nêu rõ các biện pháp xử lý nếu làm thiệt hại, hay vi phạm hợp đồng.

Xác minh hiện trạng căn nhà thật kỹ trước khi ký vào hợp đồng thuê nhà viết tay

Trên đây, Rever gửi tới bạn một số lưu ý về việc ký kết hợp đồng thuê nhà viết tay. Ngoài ra, nếu bạn có ý định cho thuê từ 6 tháng trở nên thì hợp đồng thuê nhà viết tay vẫn nên cần có sự chứng nhận của cơ quan công chứng để đảm bảo tính pháp lý và làm căn cứ để giải quyết tranh chấp sau này, đảm bảo quyền lợi của bạn sau này.