Giải đáp bài toán nên mua nhà thứ cấp hay sơ cấp?

Trong bất động sản chia làm hai nhóm chính: Thị trường thứ cấp và thị trường sơ cấp. Vậy đầu tư vào thị trường nào có lợi hơn? Mua nhà cần những lưu ý nào?

Bài viết dưới đây Rever sẽ giải đáp tất tần tật các vấn đề về việc nên mua nhà thứ cấp hay sơ cấp.

Mua nhà thứ cấp, sơ cấp được hiểu như thế nào?

• Thị trường thứ cấp: Thường được gọi là thị trường F2, F3, F4... Đây là hình thức mua đi bán lại căn nhà/căn hộ của chính chủ đã sở hữu giai đoạn mở bán F1.

• Thị trường sơ cấp: Hay còn gọi là thị trường F1, hoặc thị trường phát hành. Hiểu nôm na là thị trường mua trực tiếp sản phẩm từ chủ đầu tư ở các đợt mở bán đầu tiên, có hoặc không thông qua trung gian là các sàn phân phối bất động sản.

Mua nhà thứ cấp – tại sao nhiều người vẫn bỏ qua để mua dự án mới với giá bán cao?

Thị trường thứ cấp vẫn có nhiều người chưa biết đến

Nguyên nhân dẫn đến tình trạng này chính là:

Thứ nhất: Người mua không tìm hiểu rõ về mua nhà thứ cấp

Nhiều người mua đã rất thụ động trong việc tiếp nhận thông tin. Họ chủ yếu tiếp nhận thông tin qua nhân viên kinh doanh, chiến dịch PR, marketing, sự kiện mở bán,… Trong khi đó, mua nhà thứ cấp đòi hỏi phải am hiểu thị trường một cách tích cực, thông qua nhiều nguồn thông tin khác nhau để có thể tìm ra căn nhà phù hợp nhất đối với bạn.

Tuy nhiên, nếu người mua dành ra một khoản thời gian để tìm hiểu thì sẽ mua được những sản phẩm chất lượng và có giá bán tốt hơn so với dự án mới mở bán.

Thực chất, người lựa chọn sản phẩm thứ cấp sẽ am hiểu thị trường, có nhiều kinh nghiệm.

Thứ hai: Suy nghĩ sai lệch về mua nhà thứ cấp

Có không ít người không hiểu rõ thị trường, họ cho rằng mua dự án mới chính là mua giá gốc từ chủ đầu tư. Còn mua nhà thứ cấp chính là mua lại của người khác sẽ bị chênh tiền mua, nhưng họ không biết rằng một số dự án giá gốc có thể cao hơn khá nhiều so với giá thứ cấp đã bao gồm tiền lợi nhuận của chủ nhà.

Thứ ba: Không am hiểu về pháp lý căn hộ

Nhiều người cho rằng mua nhà thứ cấp sẽ gặp nhiều rủi ro, có thể căn hộ gặp vấn đề gì đó họ mới bán lại, do đó mua sản phẩm của chủ đầu tư sẽ yên tâm hơn.

Các thông tin về quy trình mua bán nhà thứ cấp có rất nhiều nguồn tin trên internet, bạn hãy dành ít thời gian để tìm hiểu.

Việc mua nhà hiện nay khá thuận lợi so với nhiều năm về trước nhờ vào sự hỗ trợ đắc lực của văn phòng công chứng. Đối với những người mới mua nhà, nếu muốn đảm bảo và an toàn hãy yêu cầu công chứng thêm hợp đồng đặt cọc để giảm thiểu rủi ro tối đa.

Thị trường thứ cấp có ưu điểm gì so với thị trường sơ cấp?

Phần lớn giá bán sẽ thấp hơn, đầu tư có khả năng sinh lời cao. Điều này được lý giải vì các dự án sơ cấp mở bán thường được "sét" khoảng giá của thời điểm sau khi dự án bàn giao, tức khoảng 2 - 4 năm sau. Bên cạnh đó, một số dự án thứ cấp có pháp lý và sổ hồng đầy đủ. Trong khi đó, ở một số dự án sơ cấp mới mở bán vẫn gặp trục trặc về vấn đề pháp lý, "đắp chiếu" ngưng xây dựng.

Tình hình mua nhà thứ cấp ở nước ta như thế nào?

So với các nước đang phát triển, thị trường thứ cấp tại Việt Nam cao hơn thị trường sơ cấp, bởi vì:

• Việt Nam đang trên đà phát triển năng động, nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng cao.

• Bất động sản là kênh đầu tư sinh lời nhanh chóng và ổn định. Vì thế, đây là loại hình đầu tư được ưa chuộng hiện nay, việc mua đi, bán lại sẽ mang lại khoản thu nhập cao.

• Các loại phí, thuế của việc chuyển nhượng nhà ở thấp hơn so với các nhiều quốc gia.

Mua nhà thứ cấp sẽ đảm bảo pháp lý cùng với đó là mức giá phù hợp. Thông thường, cùng một căn hộ có vị trí, chất lượng sống thì thị trường thứ cấp sẽ có giá bán thấp hơn so với căn hộ sơ cấp.

Minh chứng cụ thể:

The River Thủ Thiêm: Dự kiến bàn giao năm 2022, có giá bán căn 1 phòng ngủ lên đến 9 tỷ đồng. Trong khi đó, dự án mới bàn giao năm 2020 – Sunwah Pearl giá chỉ bằng một nửa, chỉ cách nhau cầu Thủ Thiêm.

Phối cảnh dự án The River Thủ Thiêm

Verosa Park: Đã bàn giao năm 2020, giá lúc mở bán khoảng 10 tỷ/căn (5x15). Giá bán này cao gấp đôi các dự án compound cùng khu vực như Park Riverside, Ruby, Mega Village,… Tất nhiên, giá bán của dự án sẽ tương đồng với dịch vụ tiện ích, đây là dự án nhà phố đẳng cấp nhất TP Thủ Đức tới thời điểm hiện tại.

Thực tế nhà phố Verosa Khang Điền

Mua nhà thứ cấp – Tại sao lại rẻ hơn mua nhà sơ cấp?

Các dự án mới mở bán thường có giá cao hơn so với các dự án thứ cấp xung quanh, bởi vì các loại phí liên quan đến các hoạt động mở bán khá lớn:

• Phí môi giới từ 2 – 5%, trong khi phí môi giới thứ cấp chỉ 1%.
• Tốn nhiều chi phí cho các hoạt động PR thông qua phương tiện truyền thông, hoạt động marketing,…
• Xây dựng nhà mẫu, sự kiện tham quan nhà mẫu hàng tuần, các chương trình bốc thăm trúng thưởng, quà tặng,…

Cùng lúc đó, mua nhà thứ cấp sẽ không tốn tiền cho các loại phí nói trên.

Các dự án mới mở bán vẫn giao dịch tốt, dù giá bán cao hơn nhiều so với thị trường thứ cấp nhờ chiến lược bán hàng tốt của chủ đầu tư:

• Kỳ vọng về giá trong tương lai, chứ không phải giá hiện tại.
• Tác động của hiệu ứng FOMO, khiến khách hàng không có thời gian suy nghĩ. Mọi việc trong sự kiện mở bán diễn ra rất nhanh, MC sẽ liên tục đọc tên và chúc mừng các khách hàng đã giao dịch thành công, dẫn đến người mua sẽ không suy nghĩ và chốt căn.

Sức nóng của sự kiện mở bán giai đoạn 1 dự án The Rivana

• Phương thức thanh toán sản phẩm sơ cấp nhẹ hơn sản phẩm thứ cấp. Vì thế, không ít người đã lựa chọn mua sản phẩm mới mở bán. Có thể thấy, mua nhà thứ cấp diễn ra hoàn toàn tự nhiên, thuận mua vừa bán, không chịu tác động của bất kỳ hoạt động marketing nào.

Một số lưu ý cần biết khi mua nhà 

Dành thời gian để tìm hiểu thông tin sản phẩm bất động sản. Trong thời đại 4.0, bạn dễ dàng tìm kiếm thông tin qua nhiều kênh khác nhau như: google, facebook, diễn đàn bất động sản, báo chí...

Bạn dự định mua nhà tại khu vực nào đó, hãy tìm hiểu rõ thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp để có sự so sánh khách quan nhất. Tới nay, thường mỗi dự án sẽ có một Group trên Facebook để chia sẻ, trao đổi các thông tin về dự án, trong đó có nhiều thông tin sạch, bạn tìm hiểu kỹ lưỡng sẽ có thể vẽ nên bức tranh tổng thể không chỉ về dự án mà của cả khu vực.

Bạn đang theo dõi bài viết mua nhà sơ cấp hay mua dự án mới mở bán? Nếu bạn quan tâm đến thị trường chung cư TP.HCM, có thể truy cập link dưới đây:

Có thể bạn quan tâm:

• 9 lưu ý phải biết khi mua bất động sản sơ cấp

• Đây là 5 lợi ích khi mua căn hộ thứ cấp có thể ít người biết!

• 300 triệu đồng nên đầu tư gì? Mua nhà được không?

• 6 'nỗi niềm giấu kín' chỉ những người đang vay tiền mua nhà mới hiểu

• Với 1 tỷ đồng trong tay, bạn có thể mua được nhà gì?

Mỹ Linh (Tổng hợp)