Để tránh mua phải giá ảo, người mua nhà cần biết 4 cách định giá đất này

Đa phần người mua nhà đất, nhất là những người mua nhà đất lần đầu, thiếu kinh nghiệm trong việc tự thẩm định giá đất, dẫn đến tình trạng mua hớ, mua đắt hoặc không biết thương lượng khi bên bán hét giá trên trời. Lẽ đó, câu hỏi mà rất nhiều người mua nhà thắc mắc đó là làm thế nào để định giá đất đơn giản giữa một thị trường giá ảo như hiện nay?

Dưới đây là 4 bước định giá đất đơn giản mà Rever tổng hợp lại từ ý kiến của một số chuyên gia địa ốc tại TP.HCM để bạn đọc tham khảo, từ đó có những tính toán, cân nhắc phòng tránh rủi ro khi mua phải nhà đất giá ảo.

Cách định giá đất thứ 1: Lấy giá đất Nhà nước quy định nhân 4

Cách định giá đất nhanh nhất là định giá dựa trên giá trị đất theo cung đường trong bảng giá đất mà UBND thành phố quy định. Thông thường, so với đơn giá đất mà Nhà nước quy định, giá trị đất mặt tiền của một cung đường sẽ gấp khoảng trên dưới 4 lần.

Cách định giá này thực hiện theo nguyên tắc giá đất hiện tại đang cao hơn 3-4 lần bảng giá đất Tp.HCM quy định mới nhất (ban hành năm 2020 và điều chỉnh 5 năm một lần). Một chuyên gia bất động sản ước tính, hệ số 3,8-4,5 là độ vênh bình quân có thể chấp nhận được. Vị chuyên gia này thống kê, trên thực tế, gần 80% giao dịch nhà đất thành công đã chấp nhận khoảng cách này.

Cách định giá đất nhanh nhất là lấy khung giá đất Nhà nước ban hành nhân với 4. Ảnh minh họa

Ví dụ: Nhà nước quy định đất tại đường Lam Sơn (thuộc quận Phú Nhuận) năm 2020 là khoảng 23 triệu đồng/m2 trọn tuyến đường. Mức giá này nhân với 3,8-4,5 sẽ ra mức giá tiệm cận ở mức tương đối thị trường hiện nay là khoảng 87 - 103 triệu đồng/m2, và tùy từng vị trí, diện tích thửa đất, mức giá này có thể dao động 10-15%. Trong trường hợp, nếu giá đất tại cung đường trên được chào bán gấp 10 lần giá Nhà nước quy định thì nhà đầu tư phải kiểm tra kỹ vì có dấu hiệu giá ảo.

Cơn sốt đất tại Tp.HCM thực tế đã khiến giá đất tại nhiều tuyến đường tăng ảo gấp 10-16 lần bảng giá đất. Độ vênh này khó có thể được thị trường chấp nhận, chưa từng có trong giao dịch. Giá đất có thể tăng 6-8 lần tại những khu vực được cải tạo hạ tầng hoặc có điểm nhấn tiện ích công cộng.

Cách định giá đất thứ 2: So sánh giá tương đồng

Nếu bất động sản đang được cho thuê với giá thuê ổn định và thu được lãi suất cao hơn gửi ngân hàng thì nhà đầu tư nên kiểm tra pháp lý và không cần đắn đo khi mua.

Nếu chưa chắc chắn, nhà đầu tư có thể so sánh với bất động sản tương đồng để định giá. Một số khu vực tập trung sẽ có giá trị tương đồng nên nhà đầu tư nên lựa chọn và phân tích các yếu tố này. Nếu là chung cư, bạn có thể tham khảo cách định giá nhà chung cư Tại đây.

Bất động sản nằm gần nhau thường có giá đất tương đồng nhau

Cách định giá đất thứ 3: Nhờ sự hỗ trợ từ người môi giới

Một cách định giá đất khác mà bạn nên biết đó là dựa trên kinh nghiệm của các môi giới chuyên nghiệp. Một môi giới chuyên nghiệp tại một khu vực sẽ cho bạn thông tin nhanh chóng, chính xác và hiệu quả nhất về giá đất cùng kỳ hàng năm.

Thực tế hiện nay cho thấy nhiều người không muốn thuê môi giới trong việc mua bán nhà bởi không tin tưởng bên thứ ba. Dù vậy, không thể phủ nhận rất nhiều giao dịch mua bán bất động sản thành công là nhờ dịch vụ này.

Mặt khác, người mua cũng nên nhận thức rằng, việc phải bỏ tiền ra để thuê môi giới không phải vì việc này quá khó để bạn tự thực hiện mà nó giúp cho việc mua bán của bạn thuận lợi hơn. Bởi hầu hết các nhân viên môi giới thường theo sát thị trường, nắm chắc giá cả, có khả năng đánh giá tài sản, đàm phán tốt và am hiểu thủ tục giấy tờ.

Cách định giá đất thứ 4: Thông qua ngân hàng để định giá

Ngân hàng sẽ là đơn vị giúp bạn định giá đất tương đối chính xác

Ngân hàng khá chặt chẽ khi thẩm định tài sản bất động sản để cho vay. Chính vì vậy, nếu ngân hàng hỗ trợ, người mua sẽ an tâm hơn về khu đất mình dự định mua. Nhưng cách thức này thường khá mất thời gian, người mua có thể vụt mất cơ hội vì chậm đưa ra quyết định. Vì ngân hàng định giá ở mức an toàn nên trên thực tế, giá có thể cao hơn 10-20%.

Bên cạnh đó, một cách khác mà nhà đầu tư có thể sử dụng là dựa vào kết quả của các đơn vị thẩm định giá chuyên nghiệp miễn phí hoặc trả phí trên cộng đồng mạng.

Trên đây, Rever đã liệt kê 4 cách định giá đất để bạn tham khảo. Ngoài ra, Rever cũng gửi đến bạn tài liệu danh sách 550 chung cư tại TP.HCM qua đường dẫn tải về Miễn phí dưới đây:

Có thể bạn quan tâm:

• Bằng cách nào Rever giúp bạn mua bán bất động sản hiệu quả hơn?
• 4 bước xác định uy tín chủ đầu tư
• Cách định giá căn hộ chung cư dành cho nhà đầu tư

Thế An (TH)