Bài toán tài chính đầu tư Eaton Park lợi nhuận cao [Kèm bảng tính]

Thị trường bất động sản quý 1 có gì mới?

Thị trường bất động sản TP.HCM trong Quý 1/2024 đã chứng kiến nhiều dấu hiệu tích cực, nhưng đồng thời cũng có những thách thức và biến động. Thị trường căn hộ chung cư tại TP.HCM ghi nhận sự tăng cường nguồn cung mới trong năm 2024, dự kiến mở bán khoảng hơn 8.000 căn. Tuy nhiên, số lượng căn hộ chào bán trong ba tháng đầu năm chỉ đạt mức thấp nhất trong khoảng 15 năm qua.

Tại TP.HCM, một dự án chung cư phân khúc hạng sang tại khu vực đại lộ Mai Chí Thọ - Dự án Eaton Park quận 2 cũng có lượng đặt chỗ tương đối khả quan với mức giá chào bán khoảng 125 triệu đồng/m2. Giá bất động sản chung cư có xu hướng tăng nhẹ, nhất là đối với phân khúc cao cấp.

Nguồn cung mới thị trường nhà ở TP.HCM. Nguồn: CBRE Việt Nam

Hoạt Động Văn Phòng

• Thị trường văn phòng TP.HCM ghi nhận sự cải thiện với giá thuê tăng cao. Giá thuê hạng A đạt 47,2 USD/m2/tháng, tăng 2,6% so với quý trước và cũng là mức giá thuê hạng A cao nhất trong 15 năm trở lại đây, còn mức giá thuê trung bình hạng B đạt 26,0 USD/tháng, tăng 1% so với quý trước và 2% so với cùng kỳ năm ngoái.
• Tỷ lệ trống văn phòng hạng A và hạng B lần lượt là 16,1% và 9,3%, giảm 2,5 đpt và 1,2 đpt so với quý trước tương ứng với mỗi hạng. Mặc dù phần lớn diện tích hấp thụ mới vẫn đến từ các tòa nhà mới nhưng triển vọng kinh tế tích cực hơn vẫn giúp cho tâm lý của chủ nhà tự tin trong việc giữ hoặc cân nhắc tăng giá thuê.
• Tỷ lệ lấp đầy trung bình năm 2023 lên đến 60%, cho thấy nhu cầu mạnh mẽ đối với các tòa nhà mới có tiêu chuẩn chất lượng cao và chứng chỉ xanh
• Trong bối cảnh thị trường TP.HCM không có nguồn cung mới hạng A tại khu vực trung tâm trong năm 2024, giá thuê văn phòng hạng A hiện hữu, đặc biệt tại khu vực trung tâm sẽ được hưởng lợi từ điều này và sẽ tiếp tục tăng. Trong khi đó, các dự án hạng B đang ở giai đoạn hoàn thiện đều nằm tại khu vực ngoài trung tâm sẽ khiến cho giá văn phòng hạng B trung bình tại TP.HCM dự kiến không có nhiều thay đổi.

Thị Trường Bán Lẻ

• Duy trì mức tăng giá nhờ vào nguồn cung mới hạn chế kể từ năm 2020. Tại TP.HCM, giá thuê trung bình khu vực Trung tâm gần ngưỡng 240 USD/m2/tháng, tăng nhẹ 1,8% so với năm trước.
• Tỷ lệ lấp đầy trung bình toàn thị trường đạt 90%, tăng nhẹ theo năm. Trong thời gian kinh tế gặp nhiều thách thức, tỷ lệ lấp đầy ở các trung tâm thương mại ngoài trung tâm tuy có biến động, nhưng nhanh chóng tìm được khách thuê thay thế.
• Dự kiến trong năm năm tới, tổng nguồn cung mới trung bình mỗi năm khoảng 65.000 m2, thấp hơn 57% so với trung bình của 10 năm vừa qua, CBRE kỳ vọng giá thuê tiếp tục tăng nhưng với tốc độ chậm hơn, cụ thể tăng từ 2-3% tại khu vực ngoài trung tâm, và 5-8% tại khu vực trung tâm. 

Triển vọng của thị trường bất động sản TP.HCM trong năm 2024 được dự báo là tích cực, với sự hỗ trợ từ các chính sách và hoạt động kinh tế khôi phục. Tuy nhiên, vẫn cần đối mặt với những thách thức như nguồn cung mới hạn chế và biến động trong tình hình kinh tế toàn cầu.

Tổng thể, thị trường bất động sản TP.HCM đang chứng kiến sự phục hồi tích cực sau những thách thức từ đại dịch và biến động kinh tế. Tuy nhiên, cần phải theo dõi cẩn thận biến động của thị trường và các yếu tố tiềm ẩn để có chiến lược đầu tư và phát triển hiệu quả. Với sự phát triển dần dần của thị trường và sự hỗ trợ từ các chính sách và hoạt động kinh tế, triển vọng của thị trường bất động sản TP.HCM trong năm 2024 là tích cực. Tuy nhiên, việc quản lý rủi ro và thích ứng với biến động của thị trường vẫn là điều cần thiết để đảm bảo sự thành công trong các dự án bất động sản.

Tiềm năng tăng giá của dự án Eaton Park

Khả năng cao thời điểm giữa năm 2026, các chung cư trong khu vực quận 2 gần các công trình hạ tầng nút giao An Phú, tuyến Metro số 1, nút giao Mỹ Thủy sẽ rục rịch tăng giá một cách chóng mặt, thanh khoản tốt để bán ra sinh lời. Với một căn hộ 2PN dự án Eaton Park có giá 9,9 tỷ tăng lên 10,5 tỷ ở thời điểm 8/2026, tỷ suất sinh lời ước tính sẽ là 8%/năm. Trong khoảng thời gian ngắn với tỷ suất sinh lời ở mức ~10% được đánh giá là một hạng mục đầu tư rất khả quan.

 

Dự án Eaton Park trong dài hạn là một hạng mục đầu tư sinh lợi nhuận bền vững bằng việc kinh doanh cho thuê hoặc chuyển nhượng thị trường thứ cấp. Eaton Park mang lại lợi ích đáng kể với vị trí thuận lợi, tiện ích ngoại khu đa dạng, và thiết kế hiện đại, sang trọng. Vị trí dự án giúp kết nối giao thông linh hoạt, tiết kiệm thời gian di chuyển, trong khi các tiện ích xung quanh đáp ứng mọi nhu cầu sống từ giáo dục, y tế đến giải trí.

Các căn hộ được thiết kế tinh tế, mang lại không gian sống xanh, tiện nghi và đẳng cấp, nâng tầm vị thế cho gia chủ. Đặc biệt, chương trình ưu đãi từ chủ đầu tư như chiết khấu thanh toán, hỗ trợ lãi suất vay, và tặng quà giá trị cao tạo điều kiện cho nhà đầu tư sinh lời hấp dẫn khi mua đầu tư. 

Dự án này ước tính có mức tăng giá lên đến 12%/năm khi có vị trí đắc địa nằm tại mặt tiền đường Mai Chí Thọ phường An Phú, kế bên Thảo Điền quận 2, kết nối nhanh với quận 1 qua Hầm Thủ Thiêm chỉ 10 phút đi xe. Tương lai dự án sẽ có tiềm năng đầu tư cho thuê cao khi là số ít dự án chung cư nằm tại khu Liên Hợp Thể Thao Rạch Chiếc - nơi sẽ xây dựng sân vận động có quy mô lớn nhất cả nước, diễn ra các trận đấu thể thao gay cấn, đồng thời cũng sẽ là nơi diễn ra SEA Games tại Việt Nam.

Xem thêm: Đánh giá tiềm năng đầu tư tăng giá căn hộ Eaton Park

Bài toán tài chính đầu tư Eaton Park

Chính sách thanh toán dự án Eaton Park rất linh hoạt cho khách hàng mua ở và nhà đầu tư. Theo đó, khách hàng sẽ được thanh toán giãn tiến độ lên đến 5 năm, hỗ trợ ngân hàng tối đa 70%, giúp tối ưu dòng tiền. Đặc biệt, theo tính toán dòng tiền đầu tư của REVER đối với chính sách thanh toán vay ngân hàng dự án Eaton Park, nhà đầu tư chỉ bỏ ra 30% vốn ban đầu, hồi vốn nhanh chỉ sau 6 năm.

Giá bán dự án Eaton Park khoảng 125 triệu/m2 (tương đương 5,127 USD/m2). Theo đó, giá căn hộ 1PN (diện tích 45,71 m2-54,20 m2) từ 5,7 tỷ; căn 2PN (diện tích 65,27 m2-72,36 m2) từ 8,1 tỷ. Mua ngay bây giờ, nhà đầu tư sẽ được áp mức giá tốt nhất trước khi có các đợt tăng giá vào các năm 2025 và 2026 khi lần lượt các công trình hạ tầng giao thông hoàn thiện như Nút giao An Phú, tuyến cao tốc Long Thành - Dầu Giây. 

Giả sử, ta có thông tin giá bán căn hộ 2PN Eaton Park với diện tích sử dụng là 73,25m2, có giá bán bao gồm VAT là khoảng 9,9 tỷ đồng. 

THÔNG TIN CĂN HỘ
Mã căn hộ	OPT 5	Đơn giá (chưa VAT & chưa PBT)	125.000.000 đ
Toà	OP	Giá nhà thuần	9.156.250.000
Tầng		VAT 10%	915.625.000
View căn hộ	View hồ bơi & View sông	Chiết khấu booking
Hướng	Đông	Chiết khấu chính sách thanh toán	5%
Diện tích sử dụng (m2)	73,25	Chương trình GL FriendTier 1/ Khác
Diện tích tim tường (m2)	79,45	Phí sử dụng đất	109.763.367
		Giá bán sau chiết khấu chưa gồm VAT	8.808.200.867
		Giá bán sau chiết khấu (có VAT)	9.723.825.867
		Phí bảo trì 2%	176.164.017
		Giá bán sau chiết khấu (VAT+phí bảo trì)	9.899.989.884

Với quý khách hàng lựa chọn phương án vay ngân hàng 65% tương đường với 6,3 tỷ, sẽ cần bỏ ra vốn ban đầu tầm 3 tỷ. Nếu lựa chọn vay trả dần trong 30 năm thì trong 2 năm đầu, khách hàng được chủ đầu tư hỗ trợ ân hạn gốc với lãi suất cố định khoảng 5-7% (tùy gói vay theo ngân hàng).

Rever đã tính toán được trong 2 năm đầu tiên, quý khách hàng chỉ cần trả lãi vay khoảng 36 triệu/tháng. Trong thời gian này, giá trị căn hộ cũng có xu hướng tăng dự kiến khoảng 8%/năm, khách hàng có thể lướt sóng bằng việc chuyển nhượng luôn. Tuy nhiên, theo biểu đồ tỷ suất hoàn vốn, lợi nhuận Eaton Park trong dài hạn tăng trưởng rất cao, dù cho dự báo mức tăng giá sẽ giảm nhẹ xuống còn 6%/năm.

Đợt thanh toán	Phần trăm	Số tiền thanh toán (đã bao gồm VAT)	Mô tả		Luỹ kế	Ghi chú
1	5%	100.000.000 ₫	Số tiền đặt cọc		0%
		386.191.293 ₫	Ký HĐC sau khi trừ tiền cọc
2	25%	2.430.956.467 ₫	Dự kiến tháng 7/2024 ký HĐMB		30%
3	40%	3.889.530.347 ₫	Dự kiến tháng 8/2024		70%	Ngân hàng giải ngân
4	25%	2.430.956.467 ₫	Bàn giao nhà dự kiến tháng 6/2027		95%
5	2%	176.164.017 ₫	14 ngày sau khi bàn giao nhà thanh toán phí bảo trì		97%
6	5%	486.191.293 ₫	Cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sở Hữu		102%
TỔNG CỘNG	102%	9.899.989.884 ₫

Nếu đầu tư vốn ban đầu là 3 tỷ, sau 6 năm mua Eaton Park khách hàng sẽ hoàn vốn. Đây là mốc thời gian ước tính nhanh hơn gấp 1,5 lần so với các dự án căn hộ chung cư khác. Để xem chi tiết hơn về bảng tính dòng tiền, khách hàng có thể tải tài liệu miễn phí dưới đây: 

Giá bán dự án Eaton Park khoảng 125 triệu/m2 (tương đương 5,127 USD/m2). Theo đó, giá căn hộ 1PN (diện tích 45,71 m2-54,20 m2) từ 5,7 tỷ; căn 2PN (diện tích 65,27 m2-72,36 m2) từ 8,1 tỷ. Mua ngay bây giờ, nhà đầu tư sẽ được áp mức giá tốt nhất trước khi có các đợt tăng giá vào các năm 2025 và 2026 khi lần lượt các công trình hạ tầng giao thông hoàn thiện như Nút giao An Phú, tuyến cao tốc Long Thành - Dầu Giây. 

Bài toán dòng tiền đầu tư Eaton Park sẽ tính toán chi tiết từ tiến độ thanh toán, các khoản vay ngân hàng, thanh toán lãi vay. Đặc biệt, còn cân đối dòng tiền giữa thu nhập và chi phí cho thuê căn hộ, nắm được thời gian khi nào nhà đầu tư sẽ hoàn vốn.