Nên chọn mua căn hộ thô hay đã hoàn thiện?

Năm 2016 - 2017 là năm trình làng hàng loạt dự án căn hộ lớn của các nhà đầu tư bất động sản có tiếng ở thành phố Hồ Chí Minh như Novaland, Capitaland, Keppel Land, Hòa Bình hay Khang Điền. Sự cạnh tranh giữa các chủ đầu tư thường mang lại nhiều lợi ích cho phía khách hàng. Họ đưa ra khá nhiều chương trình bán hàng đa dạng, các gói tặng kèm nội thất, giá ưu đãi khi mua thô hoặc mua nhà hoàn thiện. Nếu bạn và gia đình đã chọn được dự án ưng ý nhưng vẫn đang băn khoăn không biết nên chọn mua căn hộ thô hay căn hộ đã hoàn thiện, trong khuôn khổ bài viết này, Rever sẽ đề cập đến ưu và nhược điểm của các gói bàn giao nhà các chủ đầu tư thường cung cấp. 

Các gói hoàn thiện và bàn giao căn hộ chủ đầu tư thường đưa ra có 3 gói chính:

Căn hộ bàn giao thô

Căn hộ bàn giao chỉ có các phần lõi thiết yếu, không có các phần hoàn thiện như sơn nước, trần, sàn gỗ v.v. Tuy nhiên, nói là thô những không có nghĩa là trống không. Căn hộ vẫn làm đúng theo thiết kế chuẩn và cụ thể sẽ có các phần sau:

• Tường bao bên ngoài và cửa sổ là cố định và không thể chỉnh sửa
• Hộp gen (hộp kỹ thuật điện, nước) xuyên suốt từ dưới lên trên và không thể chỉnh sửa
• Ban công hoàn thiện và giữ nguyên thiết kế chung, không thể chỉnh sửa
• Hệ thống ống nước treo trần và dây điện âm tường
• Tường phân chia bằng gạch có đi sẵn điện âm tường
• Sàn bê tông trần
• Khu vực vệ sinh có đi sẵn đường ống nước nóng lạnh và hệ thông ống
• Sân phơi có đi sẵn hệ thống ống cho cục nóng máy lạnh

Penthouse Vinhomes Central Park, tháp C3 giá tốt được bàn giao thô đang giao dịch trên Rever.vn

Ưu và nhược điểm của căn hộ thô

+ Ưu: giá rẻ hơn căn hộ đã hoàn thiện từ 2 - 5 triệu/m2 tùy từng dự án. Chủ nhà có thể dễ dàng thiết kế thi công, trang trí, sắp xếp nội thất theo ý muốn của mình. Do được bóc gói nội thất khỏi giá trị căn hộ nên giá bán sẽ thấp hơn, người mua có thể tiếp cận được một số gói tín dụng ưu đãi giới hạn về số tiền vay. Chi phí nộp ban đầu cho chủ đầu tư (thường là 30% giá trị căn hộ) cũng sẽ giảm đi đáng kể.

+ Nhược: Căn hộ thô gồm hai dạng. Dạng thứ nhất là căn hộ chỉ có phần khung sườn, cửa ra vào, đường điện nước; tường xung quanh chỉ tô trát, chưa sơn, chưa lát sàn, chưa chia phòng, chưa có bất kỳ tiện ích nào khác bên trong. Dạng thứ hai là căn hộ thô đã có tường phân chia giữa các khu vực. Ưu điểm của căn hộ thô là gia chủ có thể tùy nghi thiết kế, sắp xếp các khu vực theo ý muốn, sở thích; nhưng đây cũng có thể trở thành điểm hạn chế đối với những người không am hiểu về thiết kế, xây dựng. Nếu chọn nó, bạn sẽ “mua” thêm nhiều lo lắng và vất vả. Bạn khó có thể lường hết những chi phí phát sinh từ khâu khảo sát, thiết kế, làm dự toán, mua sắm vật tư xây dựng, công xây dựng, công di chuyển, thời gian phải bỏ ra để giám sát thi công, v.v. Bạn còn phải tuân thủ nghiêm ngặt qui định thi công của chung cư như chỉ cho phép sử dụng vật liệu xây dựng này mà không được phép sử dụng vật liệu khác, chỉ được sữa chữa nhà vào những giờ hành chính để không ảnh hưởng đến người xung quanh hay phiền toái mỗi khi xin giấy tờ chuyển hàng lên nhà, chuyển hàng đi.

Lời khuyên của Rever: Căn hộ thô có ưu thế về giá, phù hợp với các gia đình đang lựa chọn phương án tài chính tốt nhất hoặc các gia đình đã có ý tưởng thiết kế nội thất riêng, muốn tự tay lên phương án không gian sống cho cả gia đình (đặc biệt là các căn hộ cao cấp như Penthouse, Villa, Duplex). Phương án này sẽ tốn nhiều thời gian chuẩn bị thiết kế, xây dựng, làm nội thất, dọn dẹp và cả tài chính. Ngoài ra, nếu bạn và gia đình muốn có chỗ dọn vào ở ngay thì không nên chọn phương án này.

Nếu bạn có nguồn tài chính tốt, am hiểu và có kinh nghiệm trong việc sửa nhà, hoặc có người quen là dân thiết kế, xây dựng, căn hộ thô sẽ là một lựa chọn phù hợp. Trường hợp không có kinh nghiệm, nhưng bạn vẫn muốn mua căn hộ thô thì trước tiên bạn cần liệt kê ra những nhu cầu chính để có thể chọn lựa căn hộ phù hợp nhưng chỉ phải sửa chữa tối thiểu. Cần liên hệ chủ đầu tư để hỏi tường tận về: các quy định đối với việc hoàn thiện căn hộ; bản vẽ hệ thống điện nước của căn hộ; mức độ được xây sửa. Bạn cũng cần tham khảo ý kiến của các kiến trúc sư có kinh nghiệm về lĩnh vực này và hình dung ra vài phương án để định dạng cho căn hộ, nghĩa là liệu với vị trí và hình dạng kết cấu của căn hộ như vậy thì có thể ngăn chia để thỏa mãn nhu cầu gia đình hay không.

Tuy khách hàng có thể tự hoàn thiện nội thất theo sở thích tuy nhiên chỉ tự hoàn thiện một số hạng mục như tủ bếp, bàn bếp, thiết bị vệ sinh… chứ không đồng nghĩa với việc hoàn thiện những phần nhà mà đáng ra đó là trách nhiệm của chủ đầu tư. Việc hoàn thiện những phần liên quan tới kết cấu, hệ thống điện nước sẽ ảnh hưởng đến an toàn, chất lượng ngôi nhà, gây nguy cơ cháy nổ.

Căn hộ hoàn thiện

Với căn hộ hoàn thiện, một số chủ đầu tư còn cung cấp 2 gói khác nhau: Căn hộ hoàn thiện cơ bản và căn hộ hoàn thiện đầy đủ.

Căn hộ hoàn thiện cơ bản

Giao nhà hoàn thiện cơ bản tức là “gần như” bạn chỉ cần “dọn đồ vào là ở”. Tất cả các công đoạn hoàn thiện thiết yếu đã được chủ đầu tư hoàn thành cho bạn. Tuy nhiên, hãy chú ý hoàn thiện ở đây là hoàn thiện ở mức độ cơ bản không bao gồm giường, sofa, tủ, kệ hay tủ lạnh, v.v. Một số chủ đầu tư sẽ tặng bạn máy hút khói nhà bếp hoặc máy lạnh tùy theo chương trình bán hàng.

Căn hộ hoàn thiện cơ bản Vinhomes Central Park, tháp Park 5

Các hạng mục được bàn giao:

• Sơn tường toàn bộ tường bên trong
• Hoàn thiện toàn bộ tường vệ sinh
• Hoàn thiện toàn bộ trần (thông thủy sẽ nằm trong khoảng 2,7m)
• Hoàn thiện chỉ chân tường và chỉ trần
• Hoàn thiện toàn bộ bếp trừ thiết bị (tủ bếp trên và dưới, mặt bếp, đèn v.v….)
• Hoàn thiện toàn bộ sàn gạch bông cho các không gian công cộng và sàn gỗ cho phòng ngủ
• Hoàn thiện toàn bộ đèn trần trừ đèn chùm phòng khách
• Hoàn thiện toàn bộ thiết bị vệ sinh trừ gương phòng tắm
• Hoàn thiện toàn bộ hệ thông công tắc điều khiển
• Hoàn thiện toàn bộ hệ thống ống ngầm

Ưu và nhược điểm của căn hộ hoàn thiện cơ bản

+ Ưu: dù chưa có đầy đủ nội thất nhưng cũng có thể dọn vào ở ngay và trang bị thêm dần, không tốn thời gian chờ đợi thi công. Tiết kiệm công sức, thời gian và lo lắng cho chủ nhà. Giá tiền đội lên do hoàn thiện cơ bản nội thất cũng không quá cao nhưng có thể giảm bớt cho bạn nhiều rủi ro và thời gian. Phương án hoàn thiện cơ bản giúp giảm bới thời gian và công sức hoàn thiện phần thô, nhưng vẫn có thể thiết kế nội thất bên trong cho phù hợp với phong cách của gia chủ.

+ Nhược điểm: Giá mua sẽ cao hơn giá bàn giao thô từ 2 - 3 triệu đồng/m2 tùy từng dự án do đội thêm chi phí hoàn thiện, bóc tách nội thất cơ bản. Thời gian nhận nhà sẽ chậm hơn các căn hộ bàn giao thô khoảng 1- 2 tháng. Nội thất cơ bản nhận được đôi khi sẽ khác với cam kết ban đầu, hoặc không đẹp như mong muốn của chủ nhà.

Lời khuyên của Rever: Thông thường, khi đặt vấn đề mua căn hộ hoàn thiện, bạn sẽ nhận được các hạng mục bàn giao chi tiết. Đừng quên kiểm tra chi tiết đến hãng sản xuất, chế độ bảo hàng các hạng mục này và liệt kê cụ thể chúng trong các phụ lục hợp đồng mua bán căn hộ. Các tiêu chuẩn chất lượng phần thi công tường, trần, điện cũng cần được kiểm tra kỹ và thể hiện trong hợp đồng tránh những rủi ro hay tranh chấp với chủ đầu tư về sau.

Căn hộ hoàn thiện đầy đủ

Với một số dự án đặc biệt hoặc các căn hộ đặc biệt trong dự án như Penthouse, sky villa, garden villa, v.v một số chủ đầu tư sẽ trang bị đầy đủ nội thất và ban giao cho khách hàng, chỉ cần xách vali vào là ở.

Căn hộ hoàn thiện đầy đủ sẽ có các hạng mục bổ sung cho phần hoàn thiện cơ bản nói trên, bao gồm toàn bộ phần hoàn thiện thô, hoàn thiện nội thất và trang thiết bị từ giải trí đến gia dụng.

Sky Villa được bàn giao hoàn thiện tại Đảo Kim Cương

+ Ưu điểm: Chủ nhà có thể dọn ngay vào để ở ngay khi nhận nhà mà không phải mua sắm thêm bất kỳ thiết bị nào, tiết kiệm thời gian và công sức sửa chữa, mua sắm cho chủ nhà. Các căn hộ hoàn thiện đầy đủ thường có căn hộ mẫu cho khách hàng tham khảo trước khi quyết định mua và thường hoàn thiện 100% giống căn hộ mẫu. Do đó, chủ nhà có thể biết căn hộ mình sẽ ở như thế nào, phong cách ra sao, có những vật dụng nào. Tham khảo thêm căn hộ Sky Villa Đảo Kim Cương được bàn giao đầy đủ nội thất.

+ Khuyết điểm: Giá nhà cao hơn giá giao thô từ 5 triệu/m2 trở lên. Với một số chủ đầu tư không uy tín, người mua vẫn dễ gặp phải rủi ro nhận nhà hoàn thiện không tốt bằng căn hộ mẫu.

Lời khuyên của Rever: Nên chọn những chủ đầu tư uy tín, từng có các dự án được bàn giao tốt để "chọn mặt gửi vàng". Việc bỏ thời gian đến thăm quan các dự án trước đây của chủ đầu tư, kiểm tra chất lượng hoàn thiện sẽ không lãng phí vì bạn bỏ ra một khoản tiền khá lớn và cần chắc chắn chúng sẽ mang lại sự hài lòng cho gia đình.

Kết luận: Căn hộ giao thô, hoàn thiện cơ bản hay hoàn thiện đầy đủ đều có ưu và nhược điểm riêng, tùy vào nhu cầu và khả năng tài chính, bạn nên chọn phương án phù hợp nhất với bản thân và gia đình. Bên cạnh đó, với hình thức nào thì người mua nhà cũng cần tìm hiểu rõ ràng và tỉ mỉ những thông tin liên quan đến dự án để tránh phải chịu những rủi ro không đáng có.

Ngoài ra, nếu bạn lần đầu tiên mua nhà và đang có dự định vay vốn ngân hàng, việc tính toán lãi suất ngân hàng bao gồm tiền gốc, tiền lãi hàng tháng là việc làm quan trọng không nên bỏ qua trong quá trình cân nhắc tài chính. Bạn có thể tham khảo tài liệu tính lãi và vốn phải trả hàng tháng qua tài liệu do Rever cung cấp sau:

 Hoa Lê