Lưu ý vấn đề công chứng hợp đồng trong mua bán

Việc chuyển nhượng, mua bán nhà đất được xem là hợp lệ phải thực hiện trên giấy tờ, hợp đồng, có công chứng và chứng thực dựa theo luật kinh doanh bất động sản. Dưới đây là một vài lưu ý trong công chứng hợp đồng mua bán.

Chủ thể tham gia giao kết hợp đồng

Chủ thể được tham gia vào giao kết hợp đồng khi đáp ứng được những yếu tố sau:

- Công dân đủ 18 tuổi trở lên, có đầy đủ năng lực và hành vi dân sự. Người có năng lực, hành vi dân sự đầy đủ sẽ được toàn quyền xác lập giao dịch mua bán nhà ở. Trừ trường hợp bị toà án khẳng định mất năng lực và hành vi hoặc tuyên bố hạn chế năng lực hành vi.

- Người từ 6 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi được xe là người chưa có đầy đủ năng lực hành vi dân sự. Vì thế, nếu những người rơi vào trường hợp này tham gia với tư cách là bên bán hoặc bên mua trong hợp đồng mua bán nhà, đất thì bắt buộc phải có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật thì mới được coi là hợp pháp. Ý chí của người đại diện theo pháp luật buộc phải được thể hiện trong hợp đồng mua bán nhà ở.

Công dân từ 18 tuổi trở lên có thể tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà ở 

- Người từ đủ 15 tuổi đến chưa 18 tuổi được xác lập và thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở, trong phạm vi tài sản riêng của người đó.

- Người chưa đủ 6 tuổi, người mất năng lực hành vi không được phép xác lập giao dịch. Mọi giao dịch liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở có liên quan đến quyền, nghĩa vụ của người này đều do người đại diện theo pháp luật xác lập, thực hiện.

- Đối với pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác: Các chủ thể này tham gia vào giao dịch mua bán nhà ở thông qua người đại diện của họ (theo pháp luật hoặc theo ủy quyền). Các quyền và nghĩa vụ do người đại diện xác lập làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác.

Trường hợp, bên bán có nhiều người cùng sở hữu chung hợp nhất (sở hữu chung vợ chồng, sở hữu chung của các đồng thừa kế, sở hữu chung của các thành viên trong hộ gia đình…) thì khi bán phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các chủ sở hữu. Nếu trong giấy tờ sở hữu chỉ đứng tên vợ hoặc chồng để tránh rủi rõ nên kiểm tra có đúng là tài sản riêng của vợ hoặc chồng không.

Hợp đồng nào cần đi công chứng, chứng thực?

Theo Công chứng viên Từ Dương Tuấn - Trưởng PCC số 5 (TP.HCM), hiện nay, theo Quyết định số 31 (20-5-2011) của UBND TP.HCM về quy định thẩm quyền chứng thực giao dịch, hợp đồng trên địa bàn TP.HCM, hợp đồng chuyển nhượng đất nói chung (bao gồm đất vườn) được thực hiện tại những tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn TP.HCM.

Liên quan đến việc chuyển nhượng đất, Công chứng viên Từ Dương Tuấn cho hay, theo Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, việc chuyển nhượng nhà, đất phải được lập hợp đồng, phải có công chứng hoặc chứng thực (trừ trường hợp là kinh doanh bất động sản). Với các tỉnh, thành chưa được chuyển giao thẩm quyền công chứng, chứng thực từ UBND cấp xã sang những tổ chức hành nghề công chứng thì dạng hợp đồng này có thể được chứng thực (nhưng buộc phải thực hiện với hình thức chứng thực hợp đồng chứ không được chứng thực dưới dạng chứng thực chữ ký).

Việc chuyển nhượng nhà đất bắt buộc phải có công chứng, chứng thực

Những lưu ý cần biết trước khi ra công chứng ký mua bán:

- Khi thực hiện mua nhà hay đất, hoặc cả nhà và đất, người mua cần phải xem xét nhà, đết đó có giấy tờ pháp lý hợp lệ hay không

- Người bán là người đứng tên trên giấy tờ nhà, đất hay không

- Đến trụ sở UBND phường, quận (huyện) tìm hiểu thông tin về quy hoạch nhà, đất nơi bạn đang có ý định mua

- Diện tích thực tế nhà, đất và giấy tờ có phù hợp nhau không. Liên hệ tổ chức hành nghề công chứng để tìm hiểu thông tin về ngăn chặn hoặc hạn chế giao dịch nhà, đất.

- Ở mỗi một địa phương đều có quy định diện tích tối thiểu được tách thửa. Vì thế, khi bạn không rõ về việc có đủ điều kiện tách thửa không, hãy liên hệ với cơ quan chức năngđịa phương để nắm thông tin.

- Bạn nên liên hệ cơ quan công chứng để được tư vấn thêm và luật kinh doanh bất động sản cũng như được hướng dẫn về thủ tục giấy tờ, các nội dung hợp đồng (thời hạn, thời điểm giao nhận nhà, thanh toán, giấy tờ tùy thân...)

Hy vọng với những lưu ý về vấn đề công chứng hợp đồng mua bán nhà ở trên, bạn có thể dễ dàng thực hiện công chứng hợp đồng tại phòng công chứng. Ngoài ra, để quá trình giao dịch nhà đất diễn ra suôn sẻ hơn, bạn đọc có thể tải về miễn phí Cẩm Nang Mua Bán Nhà Cùng Rever theo đường dẫn dưới đây: